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成都购房:老城区还是规划中的新区,可以这样抉择

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我是成叔,拥有多年成都房产研究和投资经验,长期持续关注成都地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容,来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问:

提问:成叔,你好,有一个疑惑,首付比例越低、贷款年限越长,这样对买房人来说越好吗?贷款年限越长,支付的利息也更多,有没有一个性价比最高的点呢?

成叔:你好,首付比例越低越好,贷款期限越长越好。之所以这样说,是因为买房增加的是过去的收入,贷款增加的是未来的收入,随着通货膨胀,相同数额的资金能购买的东西价值会越来越低,贷款就是在未来用与现在相同数额的钱,偿还有较高价值的东西,只要物价上涨不变,贷款买房就是无风险的套利,对买房人是有利的。因此,只要贷款利率不超6%,建议选择30年或40年的期限。普通人贷款有两种方式:1.等额本金,利息逐渐减少,适合想提前还款的人;2.等额本息,每月偿还金额不变,利息较高,适合收入稳定的人。

提问:准备投资买房,但是已经没有购房资格了,我名下注册有一家互联网公司,可以以公司名义买房吗?有什么好处和坏处吗?这个想法可行吗?

成叔:以公司名义买房的坏处在于:1.税费问题。需要按照房价的3%缴纳契税,没有税率优惠,需要支付更多财产税和印花税,将公司购房款过户个人名下时,需要多交一次税,并出具各种证明,手续繁琐;2.房子作为公司固定资产,需要每年将财务报表计算折旧,在公司出问题后可能会被出售变卖。好处在于:1.公司持有的房子可以短时间内出售,不用交营业税;2.贷款难度相对较小。新成立的公司无法获得银行贷款,但可以找担保公司,获得经营性贷款;3.转让股权可以避免房产转让过程中的高额税费。

提问:成叔你好,首付60万,想投资买房,我自己没有购房资格了,准备用我妻子的名额来买,之前有关注成华的次新盘,价格高,竞争也激烈,感觉很难买到性价比高的房子,现在考虑市区老房子,有什么建议吗?

成叔:房子的价值由两方面组成,产品价值和土地价值,产品会随着时间贬值,因此土地价值才是决定房子价值的核心因素。一线城市的老城区是核心区域,土地价值高,所以价格会保持在高位。二线城市不具有一线城市扩建的实力,一般会采用建新城的方式,吸引人口并迁移资源,所以老城区会面临房子贬值的风险,即使有拆迁旧改,对土地价值依然影响不大。所以不建议考虑没有学区的老房子,流动性差,投资价值不大。

提问:买房置业,老城区生活便利一些,但是社区环境差,人口多,居住氛围不太好,新区大多是建的新房,环境更好,但是配套不足,很多都在规划中。是选发展成熟但是居住环境差一点的老城区,还是选规划中新房多的新区?

成叔:具体买老城区还是新区视个人需求而定。老城区发展时间长,配套成熟,地段好,但是人口密度大,很多都是老本地人,比较拥挤。随着城市的发展,人口居住需求与产业用地需求都在增加,开发新城区成为必然。城市的中心也会随着发展方向而调整迁移,深圳的市中心从罗湖到福田再到南山,苏州的市中心从姑苏老城区到园区等等,众多城市的发展都验证了这一点。新区发展规划落地之后,产业发展会带动更多人在此定居生活。因此,如果你认为老城区的薪资水平无法满足需求,大可以选择薪资高、产业多、新房供应量大的新区。不过这也是分城市而定,深圳、杭州、苏州、武汉、郑州、长沙等城市发展重心都在向新区偏移,但是北京、上海、厦门这些城市的老区在城市发展中还有着非常重要的地位。

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