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风口上的城市更新:房企竞逐万亿级黄金赛道

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上海成立800亿元城市更新基金、北京发布城市更新指导意见……当下,围绕“城市更新”的地方政策正在密集出台。

6月15日,上海市政府常务会议原则同意《上海市住房发展“十四五”规划》,并指出“要将加速推进旧区改造作为重中之重,着力探索出一条存量有机更新的城市发展之路”,而在10多天前,上海城市更新基金正式成立,基金总规模约800亿元,据悉,此乃目前全国落地规模最大的城市更新基金。

除了不断出台的相关政策外,一众房企也已提前布局城市更新赛道,安信证券研报显示,根据2020年年报,TOP50房企中已有78%涉足旧改项目,“分地域来看,粤系、闽系房企参与数量最多”。

易居企业集团CEO丁祖昱在第五届地新引力城市更新论坛上表示,城市更新板块“早就不是万亿级的市场,应该很快变成10万亿级的市场”,其同时认为,城市更新将成为房地产领域“未来10年、20年最重要也是最长远的关键词”。

将迎10万亿级市场

“上海的800亿元城市更新基金刚刚成立,这也是整个中国各个城市当中最大的城市更新的基金。”丁祖昱同时表示,这“也预示上海的城市更新进入全新的阶段”。


相关信息显示,自从1992年启动“365危棚简屋”攻坚开始,上海城市更新已走过近30年的发展历程,先后出台《上海市城市更新实施办法》《上海市城市更新规划土地实施细则》等文件。

“其实以上海为例的一线城市,目前城市更新发展已经到了4.0阶段,与之前的三个阶段大拆大建整体的拆除改造不同。”克而瑞城市更新研究中心总经理王方敏表示,“4.0阶段的城市更新会更强调智能化和可持续化,重点关注到产业的引导迁移、历史文化建筑的保护和再利用,以及城市更新可持续发展。”

而在房地产行业进入存量市场的情况下,城市更新因其所蕴含的巨大市场空间,也更加受到外界关注。

丁祖昱引述一组数据描述称,以400亿平方米的中国住宅存量规模计算,“如果每一年有2%的比例需要更新一下,就是8亿平方米”的巨大市场,其进一步表示,城市更新“早就不是万亿级的市场,应该很快变成10万亿级的市场”。

华西证券研报也认为:“目前部分城市房地产行业已逐渐步入存量时代,城市更新作为当前城市存量发展的重要途径,对激活城市存量土地,满足住房需求,提升城市的未来发展空间意义重大。”

华夏新供给经济学研究院院长贾康在2021澎湃城市更新大会上提出了三个创新视角促进居住文明和城市更新:制度创新涵盖住房双轨制、房地产税费改革、户籍制度改革等方面;管理创新涵盖“规划先行,多规合一”和“网格化管理”;技术创新涵盖智慧城市和智慧家居。


竞逐黄金赛道

在10万亿级巨大市场之下,一众房企早已入局探索。

如建成20周年的“上海新天地”项目,即是瑞安房地产深耕城市更新领域的代表作之一,公开信息显示,上海新天地项目“改造前由于长期超负荷使用,居住条件十分恶劣”,但在瑞安房地产改造后,以创新的“城市会客厅”定位,蜕变为“全球二十大文化地标之一”。

瑞安管理(上海)有限公司董事总经理、中国新天地有限公司董事总经理王颖此前也对外表示:“瑞安房地产将继续凭借20多年的城市更新经验,运用创新设计理念和技术,结合区域历史人文特色,积极配合政府的城市发展规划,打造更多文化社交目的地和可持续发展国际社区。”

不仅仅是成功打造上海地标的瑞安房地产,近年来角逐城市更新赛道的房企,无论是在数量亦或规模上,相较以往都有明显提升。

“80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历,并且已有51%的企业已经达到超百万平方米的规模。”克而瑞地产研究近日表示,“由于TOP50上市房企有更充足的资金和更强的运营能力,相比之下该梯队中房企参与城市更新改造的比例更高,达88%,形成规模的房企占比也高达65%。相比20年中,该等比例均有提升。”

在日前举办的2021澎湃城市更新大会上,中国金茂高级副总裁、金茂上海区域公司总经理陶天海表示,中国金茂在2015年提出转型为城市运营商,定位是要以人为本,做城市的合伙人,让规划和资本作为城市更新的驱动力,并从城市和产业两方面进行升级。如果未来城市更新能在政策和模式上有所创新和突破,应该是大有作为的。

值得注意的是,参与旧改项目也能在某种程度上改善房企的盈利能力。

“深耕旧改的房企毛利率总体高于行业平均,这种优势在2019年以来更加明显。”安信证券分析师池光胜分析称,“2019年以来,行业毛利率趋于下行, 2020年TOP50房企中位毛利率相比2018年回落了7.2pct,而旧改房企除富力外毛利率回落幅度都在6pct以内。”

尽管如此,城市更新领域也面临一系列需要改进的问题,上海城市更新建设发展有限公司总经理李鸿忠近日表示,区域城市更新领域“缺乏总体的考虑,更新方式目标不清晰,城市更新专项规划空白,碎片化的东西比较多”。

李鸿忠同时还认为,上海城市更新领域“现在留下来的旧改里面有各种类型的房屋,改造的难度非常大,所以改造的成本倒挂现象比较严重”,其同时还表示,城市更新领域需要成立牵头部门,出台相关实施计划等。

上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇在2021澎湃城市更新大会上指出,城市更新应该回应不同诉求,建筑是载体,功能、业态、产业、文化才是内容,载体和内容相统一的城市才是适宜人生存的城市。

中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌在2021澎湃城市更新大会上表示,城市更新应该追求社会、文化和经济三方面的价值,多关注人的需求、文化和城市更新的可持续性,辅以创新性的理念,也需要有创新性的制度和机制来保障。


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