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国务院:允许商业用地调整为居住用地!

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近日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中支持租赁住房建设的内容备受关注:

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。


1、商业地产去库存放大招

自营改增后,国务院又发力,商业地产去库存大招来了,16省发布商改住细则!以后做差了的商场可改建公寓,这个政策的意义非同小可,将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势。商场通过政府审批改建公寓后,土地使用年限和容积率还是不能变,但这次政府终于下狠心了,连土地用途都能调整为居住用地。目前,缴纳补齐完土地出让金,就可办理商改住。

这什么概念?就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道,商业用地的水电可是住宅用地的3倍,这一改,立马提升物业的市场价值及回报,开发商也多了更多选择。


2、新政下的商业新机遇

目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上,整个市场容量已经突破1万亿元。要知道,我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主,占90%以上,而在发达国家,专业的租赁企业提供房源占比达30%,是中国的3倍多,这一巨大市场将成为开发商的必争之地,连万科都在加速推进这块新蛋糕。

2016年房价全面上涨,有个统计,全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳,但房价高高在那,潜力依旧。


整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是,在这样的大商机的背景下,商场转型公寓变得越来越具诱惑性。


3、开发商要转换思维模式

这些年中国商业地产畸形爆量开发,目前一年开业的商场就有500多个,存量的和做差了的太多太多。在中国,很多商场处在闲置或者半闲置状况,处于甩卖处理阶段,有些事物业有欠缺和问题的,有些地段则并不差。地产要转型,也必须要转化思维模式,主要有以下三点:

1、从控制土地到控制资源

以前房地产开发要控制土地,未来房地产开发要控制资源。因为随着人们生活水平的提高,对居住环境的要求也会越来越高,所以未来房地产开发的重心会转移到控制海滨海岛、湖泊温泉、山地森林、乡村田园等资源。

资源为体,品质为魂,因此资源品质是关键。但是在控制资源的时候,一定要注意资源红线不可触碰,其中包括:基本农田,文保、文化遗产,风景名胜区、自然保护区,古城、古村落等。


2、从拿地卖房到自持物业

以前房地产行业“轻租重售”,但随着一系列租赁试点方案出台,积极发力租赁市场,促使房地产从单一“拿地卖房”向出售与自持运营并举的时代过渡,可以预计,未来将是自持物业的高潮期,而“从售转持”的改变,也要求开发商必须提升轻资产运营能力。


3、从注重规模到注重模式

未来,一个房地产项目的成功与否,不会是你的项目规模能够做多大,而是你的项目模式能够走多远。“商业综合体+社区(公寓)”的模式,使得万达在全国各地开花结果,其中最关键的一点就是,万达的模式具有可复制性。因此在做一个项目的时候,要注重两点:可复制性的模式+有执行力的团队,它们将决定你的项目能够走多远。


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