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动真格:央行出手,户籍和房产脱钩,楼市3大利好消息,该买房?

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每月月中,都是国家统计局公布房价数据的时间点,作为最权威的机构,发布的数据更为真实且更具有参考价值。近日,国家统计局公布了2021年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据:4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%;1个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,5月份70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,相比4月的数据,5月三类城市的房价涨幅都有所收窄,这是值得肯定的地方。

不得不说,目前我国楼市调控已经取得了十分明显的效果,房价整体走势平稳,早已不像过去房价大涨时期,自2017年起,整体房价涨幅也在不断收缩,这是一个十分好的信号,对于投资房产的人来说,随着涨幅不断收缩,其利润空间也在不断减少,说明房产的投资属性正在消除,房价正朝着理性的方向变化。但与此同时,过去楼市不健康的发展下,也遗留下了一些根深蒂固的问题。


首先就是当前整体房价依旧过高,特别是一些热点城市,房价依旧坚挺,也能够看到很多炒房客投资者的身影,对于刚需来说,要想在这些城市买房十分艰难,高房价与当地居民收入不匹配,房价收入比也远超标准水平,以深圳为例,其房价收入比已经达到了36,相当于不吃不喝36年才能够在当地买下一套房。其次是高空置率与高库存,当前住房供给早已大于需求,根据西南财经大学公布的调查数据显示,2017年我国已有6500万套空置房,整体空置率为22%,按照这个空置率来计算的话,如今空置房数量已经超过7000万套。

与此同时,根据易居房地产研究院公布的数据来看,截至2020年12月我国100个城市新建商品房库存量已经超过5亿平米,其中三四线城市尤为明显,多地去化周期超过15个月警戒线。第三,过高的房价甚至阻碍了经济发展,对于已经买房的家庭来说,由于背负着巨额负债,造成整体消费水平低下。2021年一季度,住户中长期消费贷款余额42.3万亿,占住户全部贷款的64.3%,个人住房贷款余额达35.7万亿,占中长期消费贷款的84.4%。可见大多数的家庭负债都是由房产造成的。


“玻璃大王”曹德旺表示,如今实体经济的钱都流入到房地产里面去了,现在的年轻人为了买房宁愿去送外卖赚钱也不愿意学习一门技术。由此可见,高房价已经严重影响到了我们日常生活与经济发展,如果房价能够下跌或者加速回归理性,那么这些问题就能够迎刃而解了。因此,今年起楼市迎来了3大利好消息,对于房价也将有着深远的影响。


1、央行、银保监会“动真格”:两大措施双管齐下,从资金层面限制房价

去年8月,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议上,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,并设立了“三条红线”的指标:1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;2、房企的净负债率不得大于100%;3、房企的“现金短债比”小于1。新规于2021年正式实施。根据多家机构发布的调查数据来看,房企“踩线”的情况十分明显,大多数房企的负债均超过了标准线。对于房企来说,“三条红线”的力度相当大,一方面意味着这些踩线房企无法随意拍地盖房,另一方面需要多销售房产增加变现来降低负债,因此很多房企都采取了适当降价的方式来增加变现。

去年12月底,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求,通知自2021年1月1日起实施。新规对于银行“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”分别设置了12.5%-40%和7.5%-32.5%的上限,相当于限制了流入楼市资金的注水口。对于刚需来说,一方面能享受到房企的降价福利,另一方面炒房客门槛进一步提高,支撑房价上涨的金融影响降到了低点。


2、户籍与房产开始解除关联

曹德旺曾说过,都是水泥钢筋做的房子,不值钱。如果仅从房子的成本来看,建造房子的成本并不高,建筑成本、安装成本、材料和人工欧冠你费用算下来,就算是一二线城市成本也不过一两千元每平米,与大几万、十几万的房价比起来只能算九牛一毛。因此,决定房子价格除了土地以外,还有相应的资源配置与公共服务。但目前很多的城市却将“房子”与“户口”联系起来,以此催促大家买房或者抬高房价,更有甚者,认为自己在大城市买房后,身份“高人一等”。

的确,很多人买房也主要为了当地的户口,关系着婚姻、教育、就业等各种社会福利。但需要注意的是,户口并不是推动房价上涨的契机。近期,北京市公安局出台了“公共户”落户政策,《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(试行)》(以下简称《规定》)于2021年6月1日起执行。一共有6类人可以落户:

1、因房屋产权交易户口须迁出,但本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房;2、因离婚后户口须迁出;3、因离职户口须从原单位集体户迁出;4、因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更,现房屋权利人申请将原户内人员迁出;5、新生儿亲生父母一方户口在本市“公共户”内,且新生儿无法在本市其他地址申报出生登记的,可在其亲生父母户口所在“公共户”内申报出生登记;6、其他特殊原因在本市无法办理户口市内迁移的。


3、专家支招:建议首套房贷利率降低至2%,可行吗?

房地产专家王强对于当前房价给出了自己的看法,银行是为更多人减轻负担的,如果是要抑制炒房客,大可以把二套房以上的利率提高,提高到10%或者更高,但首套房是给刚需的,应该把首套房贷利率降低为2%,让人人都能买得起房。相信大多数人都赞同这个看法,因为这样既一定程度上解决了刚需买房难的问题,同时还抑制了炒房行为,解决了房价难题。

但就可行性而言,这个做法却难以实现。主要有两方面原因,第一是如今银行利率普遍为2%~3%,降低房贷银行将损失一定的经济来源,与此同时个人存款也没有利息来源。其二是当前公积金用途有限,如今缴纳公积金的职工已经超过1.5亿人,其中绝大多数都是为了更低的买房利率,一旦房贷降低到2%,那么公积金将会失去作用。与此同时,有专家认为应该尽快开征“空置税”来解决大量住房空置的问题。


总结,如今楼市整体走向已经回归平稳,今年两项新规出台后,一方面限制了流入楼市的资金,另一方面开发商也会想办法降价促销房源增加变现,与此同时户口与房产脱钩也是大势所趋。对于刚需来说,是否应该抓住机会及时上车呢?笔者的建议是,未来房价将持续走向平稳,因此不存在抓住时机上车的说法,楼市三大消息并不是提醒购房者要“抄底”,而是告诉他们可以不用背负巨额的房贷买房了,就算现在买不起也可以等到有经济条件再入手。

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