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宁波楼市变淡,购房时机来临,刚需却在犯错

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都说宁波楼市最近有点凉,倒挂的新楼盘可能没感觉,但二手房和不太好卖的新盘应该深有体会。

楼市永远是几家欢乐几家愁,面对可能的调整,有人焦虑,也会有人开心,等着买房的刚需,无疑是后面一种。

与以前 通过“ ”来 咨询的主要是投资客 ,最近 来找我的却基本都是刚需,他们的问题主要集中在两个方面:

1、现在买合适吗?

2、*楼盘值不值得买?

关于刚需购房时机的问题,老司机已经不厌其烦的说过N遍了,但既然说了N遍,今天也不妨再多说一遍。

老司机认为,刚需买房的最佳时期,就是房子看好了,同时钱也凑够了的时候。

肯定有人不同意我的观点,特别是像现在这种敏感时期,万一买了后房价跌了,岂不是花了不少冤枉钱?

干嘛不等到房价跌到低点再出手呢?

的确,刚需买房不容易,六个钱包,省吃俭用,别说省个几十万,哪怕一两万,也能把大家电置办个七七八八了。

但在楼市里,真要省下这笔钱,还得要靠点运气。

房价的调整是极其缓慢而又不透明的。即便现在大家看到了成交量在下跌,但成交价格几乎没什么变化。所谓降价,仅仅是房东调低了心理预期,把挂在中介的房价稍微调低了一点。

而真正的成交价格,现在根本没看到成规模的调整的迹象。

成交价会不会调整呢?有可能会,但往往是半年甚至更久之后才会表现出来。一套300万的房子便宜几万,对于总价来说微乎其微。

给人感觉就像是还了个价。

正是由于房价往往以小幅阴跌的方式进行调整,许多刚需最终是难免会失望的,患得患失中,钱没有省下来,还徒增了许多烦恼。

买房是大事,一日不定,寝食难安。

目前的新房价格受到政府管控,很难有实质性调整。尤其是倒挂的楼盘,到现在还在摇号,而那些卖得不怎么好的楼盘,由于成本的刚性,他们调整的动力也不足,不到最后时刻,他们不会走降价这条路。

在降价之前,楼盘有渠道分销、项目并购、公司合股等多条路可走。这就是我们看到过很多开发商倒闭,但很少看到楼盘跳水的原因。

因此,在宁波楼市,盼着新楼盘降价,是很煎熬的,特别是对于刚需盘来说,煎熬到最后,可能还是失望。

在等待价格下跌的过程中,会错失好机会。表面上,刚需买的是房子,其实,刚需买的是一种生活。房子所在的地段、配套设施、交通距离、学校、邻里环境等,都是决策的因素。如果看中一套合适的房子,但就是因为等待调价而被其他人买走了,一定会影响心态,甚至引发家庭矛盾。

房价更多是由政策决定的,而政策具有不确定性。每当有人预言楼市崩盘、房价腰斩时,总会被现实打脸,核心的原因是“看得见的手“在调控,既会抑制过快上涨,也会防止过快下跌,维持楼市的稳定、健康发展,并不包含大跌。

更何况,中国房价长期上涨的基础逻辑没有变。

如果,预期中的下跌没出现,甚至反而涨了,等待的心态就很容易崩,继而做出非理性决策,损失更大。

真正应该引起刚需重视的,是买什么样的房子,尤其是地段。

之所以老司机今天会谈到这个问题,就是因为在最近收到的咨询中,我发现不少刚需买房其实很盲目。

一个上班在东新的年轻人问我:是集士港好,还是洪塘好?

另一个在二院工作的小姑娘问:买在镇海老城可以吗?

更有甚者:我资金有限,请问是买杭州湾呢还是买梅山?

看来,刚需买房一个突出的盲点是,价格成了选房的决定性指标,特别是单价。

的确,经过连续多年的大涨,宁波房价对于刚需来说已经算不上友好,边缘板块都在2.5万往上,尤其是二手房。

但我们无力改变市场,只能去适应它。

对于刚需来说,比价格更重要的其实还是地段,尤其是对于通勤的影响。年轻人刚处于事业起步期,工作时间长,考勤要求高,对于通勤时间是有严格要求的。如果单纯的为了单价而买在交通不便的偏远地段,可能最终还得在单位附近租房。

有人说就当投资好了,先空在那里,几年后卖掉再换到市中心,就可以自用了。

这个想法得有个前提:几年后卖掉能赚钱。

事实上,如果楼市出现调整,偏远的单价较低的楼盘往往最不抗跌。便宜是因为买的人少,市场碰到调整,买的人就更少了。

一个刚需,如果因为贪图房价低而变成了投资人,最后可能投资、自住两头都抓不住。

世间安得双全法,不负如来不负卿。

谁不想买市中心啊,可我钱不够!

打住!老司机并没有说要买市中心,我建议的仅仅是离你上班不要太远,有地铁直达更好,无论哪种交通方式,通勤时间都不要超过40分钟

但如果钱还是不够怎么办?买小点的,买老点的,先解决有无,再追求品质。

不知道大家注意到没有,与房价上涨负相关的,正是居住的品质。一个城市房价越高,老百姓反而住得越差。

香港房价全球领先,香港人住得差也是有目共睹。

就在我们身边,房价过六位数的上海,有许多人就生活在我们难以想象的逼窄居室中。老司机曾假扮客户在上海去看过二手房,一些房子之老之破旧,大大出乎我的想象。

上海目前仍然有居民在走廊上烧饭,几户人家共用一个水龙头的情况,至少目前在宁波,这种落后的、非成套的住宅已经很难见得到了。

每个人都想拥有光鲜亮丽的生活,就像电视剧中那样,但现实往往要无奈得多。

老司机都说了,生活的一半是希望,另一半则是忍受。

但如果老破小真的看不上,稍微新一点的又买不起,怎么办?

老司机曾多次接到过这样的问题,提问者大多都是单身女性,她们想依靠自己的力量独自买房,但又不能忍老破小的品质。

碰到这种情况,我都建议等一等:等资金准备更充分,或者等到一个合适的人出现,他愿意与你共同承担。

单价更低的40年公寓是个好选择吗?不少人第一次买房很容易被精装修的公寓迷住,既漂亮又便宜,往往还赠送空间。

但老司机仍然认为要谨慎。

公寓有很多问题,首付高、利率高,同时又解决不了居住的全部需求,比如落户(居民户)和读书,从居住的功能上来说,公寓是不健全的。

宁波过去二十年的历史表明,公寓价格的上涨大幅度跑输普通住宅,尤其是新公寓,跑输幅度比二手公寓更大。

公寓的实际使用成本很高,物业费、停车费、水电网等费用都比住宅要高。

公寓内装修可能很漂亮,但外环境却很差,住户混杂,电梯拥挤,物管往往也不尽如人意。满心欢喜住进去,后面可能是无穷无尽的烦恼。

如果哪天你想卖了,税费还高得吓人。

所以,如果没有把握,公寓我建议还是绕着走

远的不能买,公寓不能买,老破小看不上,好点的买不起,能指条明路吗?

租房!

当前,国家正在鼓励全社会发展租赁房,宁波拍地现在都要求竞拍租赁房,预计未来会有越来越多的租赁房流入市场。

近日宁波刚发布了《宁波市关于非住宅改建租赁房的指导意见》,预计会有更多社会力量进入租赁房行业。逐渐的,租赁房可能会成为除商品房之外的第二选择。

买房,并不是生活的全部。

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