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这也许是上海最后一个“院子”了...

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2016年6月1日,一个在上海名不见经传的开发商信达,打败龙湖、保利、万科等对手,以楼板价3.7万/平的代价拿下顾村的一块地。

溢价率高达303%!

致命的是,该地块在顾村来说也是没地铁没商业没概念的“三无”产品,当时周围的房价不过3.8左右,难道信达真的觉得这里能涨到8万?


带着这个疑惑山风了解了一下信达这家房企,没想到早在15年人家就有了“地王创造者”的称号:

拿了10块地,7块是地王,顺便还贡献出杭州史上首个百亿地块。

最让人百思不得其解的是,当年3月上海出台号称最严的“沪九条”对楼市进行调控,市场眼见着直线降温......

这似乎已经不是经济学能解释的事了,但是看到信达身后实际出资人其实是财政部,只能说央企还是央企,拿地或许另有深意。

虽然信达明知要亏本,但动作还是要努力的;对于这些地王来说,能够尽量争取利润的做法似乎只有做高端产品卖产品溢价来实现。

融信地王请了万科来打造中兴路壹号,保利周浦地王做成新中式产品来拉高售价......而信达请来则是最火中式住宅的缔造者泰禾,这个地块打造的产品也就是今天的上城院子。

但还没等到春天,上城院子就等来了南面的大华


2018年,大华以楼板价2.1万/平的代价拿下南面宅地,这让拥有不少高层房源的院子感到恐慌:

价格是不可能比大华有优势了,配套还比大华差一点,或许抢在大华之前先去化一批才是真理。

于是2019年6月,这个把自己差点弄成现房销售的上海院子终于被迫营业。

结果就是即使动用全城的分销力量,打出20万一套佣金的旗号,上城院子依然去化惨淡,一年半的时间总共去化才60%。

在今年3月,泰禾发文退出上海院子与上城院子的建设,文中含泪倾诉2017年参与上城院子建设至今,还倒亏1.9亿元。


但经历了去年一波大涨,加上积分制的来临加重打新人的焦虑,上城院子似乎有了套现离场的好机会:

2019年隔壁的金地天地云墅高层卖4万,院子卖5.25万还是毛坯高层,市场导向了价格明显更低的二手房;

可是如今金地已经挂牌5-6万,上城院子高层+洋房均价5.44万,价格突然真香。

所以上城院子性价比真的变高了吗?

实际上,不论是上城院子还是后来的大华锦绣四季,他们所处的位置并不能算优秀。


作为一个刚需版块,顾村最重要的配套就是地铁,但实际上在分析整个顾村时,很明显发现版块交通相对便利的位置都被几个大型动迁小区占领:好日子大家园、馨家园、陆翔苑......


仅仅只有像保利叶语、文宝苑这样的商品房能享受到7号线的便利。

在当年的规划下,用来集中建设像金地天地云墅这样的商品房的新片区,被命名为宝山新城,以新著称,除了教育资源相对优质,其它配套几乎没有。


从目前的商品房分布来看,荻泾以东的顾村东片区似乎是全镇的希望所在;然而事实是在刘行站的西侧,坐落着顾村将要全力打造的新顾城



新顾城规划面积8.4平方公里,居住人口14.2万人,辐射周边40万人,定位为顾村乃至宝山的区域级市中心。

所以上城院子所在的宝山东片区与新顾城似乎都是两个全新的版块,但实际的定位却差了不少;

对于有概念支撑的新顾城来说,后期势必得到更多的资源倾斜;而东片区除了大华的一己之力,很难有太多顾村政府级别的支持。

这样看来,即使出现了微小的倒挂空间,上城院子的价值也并没有实际提升,版块未来天花板可能较低。

并且对于毛坯出售的它来说,最小户型都在101㎡,加上装修款总成本至少需要600万左右;而当前的新房市场,正是600万的天下。

追崇人文生活的,可以选择蟠龙天地;追求性价比的,可以去看看上大华的两个项目;甚至对于很多追捧规划的人来说,大虹桥还有大量5-600万的新房供应......

无论是放眼全市,还是就聚焦在顾村周围,这些买房人似乎都有更好的选择。

于是有人会说:同样的价格,上城院子毕竟是院子 ,品质就能吊打同价位所有项目。

可事实是院子系列虽然高端,但在顾村的这块土地上也难免做成了高低配来榨取利润;

项目大门虽然豪华,但房子的外立面实际上用的也仅仅是涂料而已;



新中式的风格虽然获得不少人偏爱,在目前的市场也属于小众,但也许就像外销房刚开始出现那样,时间久了,产品多了,也就泯然众人了;

而且随着泰禾的离场,曾经项目承诺过的国宾级泰禾物业、泰禾社区医疗等等泰禾带来的衍生服务或许都会随之离开。

甚至有群友爆料,对比一期的项目沙盘,原来楼与楼之间的水景已经消失不见,景观亭也变成减配版,这样的上城院子或许真的仅仅是一把锋利的镰刀

即使泰禾已经离场,“院子”系列在上海也将成为绝版,这样的院子,你愿意为了情怀去买单吗?

以上为正文

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