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开盘近1年才卖1套?南京这些楼盘卖不动了

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当潮水退去,你才知道是谁在裸泳。

前阵子南京楼盘前仆后继地上市,而在尘埃落定后,一些卖得不太理想的楼盘便渐渐浮出水面。

*本文去化数据来自南京网上房地产,数据或存在上传延迟


位于九龙湖的朗诗九龙熙岸,是房荒的九龙湖近几年内唯一开盘的项目。


但九龙湖新房的稀缺性,似乎没能让它成为炙手可热的楼盘。

6月5日,这个老盘新领1-5#销许,户型建面约91、127、137㎡,共198套带装修房源,销许均价约36000元/㎡,其中人才房和无住房保障房源各60套,报名需验资90万。

目前,除了85套储藏室外,198套房卖出了53套房,占比只有2.7成


朗诗·九龙熙岸位于南京江宁区九龙湖·清水亭西路198号,依傍九龙湖湿地公园。

实际上,地段比较优越,但自身的一些硬件却有些拖后腿了。

1、产权缩水18年

这批房子早在2003年拿地,至今已过去了18年,土地缩水严重

开发商是南京达来房地产开发有限公司,现在交由朗诗进行轻资产管理,但后期物业并不是朗诗物业。

2、137㎡只打造三房设计,户型设计比较落后

众所周知,老盘的明显劣势除了产权缩水问题,还有产品设计问题。

而在多年之前的产品,在户型设计、社区绿化等方面可能并不及如今市面上的主流新盘,房子本身也与电子产品一样,也存在更新换代的情况。

朗诗·九龙熙岸户型有2种:127㎡、137㎡,二者都是三房两厅两卫设计。相比137㎡,127㎡较容易去化一点。

就137㎡户型来说,该户型只有两开间朝南,并且三房设计实用性略低。


现在很多楼盘一样的面积段都能设计出四房,足可见户型设计的落后。

3、项目洋房、叠墅二手房均价3.4万/㎡,新房价格呈正挂

人都是现实的,当周围的二手房卖得都比新房便宜的时候,很多人可能更倾向于所见即所得的二手房。

目前,朗诗九龙熙岸的洋房、叠墅均价都在3.4万/㎡上下,而产品更不具备优势的小高层,竞争力明显不如同小区的洋房、叠墅。



从另一角度上来说,项目前期的二手房也象征了项目未来的溢价水平,这让很多怀有投资目的的买房人直接放弃。


今年,南京骨灰级老盘金王府终于加推,146套房源,均价34350元/㎡。

值得注意的是,老盘时隔6年再次开盘,价格上涨了1.5万/㎡!

结果,项目开盘前夕就曝出只有65人报名,而截至目前,146套房卖出了83套(22套为商业),去化约5.7成。


1、周围二手房2.6万/㎡左右,项目3.4万/㎡的价格缺乏优势

查询了链家二手房数据发现,这次金王府加推基本没有倒挂空间,甚至比一些周边小区的单价高出近万元。

就目前来看,河定桥二手房的价格大多集中在2.6万/㎡-2.7万/㎡。这次金王府的新房源在区域内算是最高的。


2、户型老旧,跟不上市场需求

项目推出的88㎡户型只打造两房设计,实用性大大降低;102㎡三个房间全部不朝南,采光差;140㎡的房源过道狭长,没有主卫,空间利用率不高。

总体来说,户型的设计已经跟不上市场的需求。

户型图如下:

建面约88.91㎡ 两室两厅一卫▼


建面约102㎡ 三室两厅一卫▼


建面约140㎡ 三室两厅一厨两卫▼



2020年9月3日,蓝天慧融花园领取8栋楼销许,共计368套精装房源,销许均价20693元/㎡。


效果图

开盘至今已过去仅1年时间,498套却仅售出1套房源,销售情况不容乐观。


蓝天慧融花园位于江宁禄口,需要肯定的是,产品本身存在价格优势,毕竟两万单价的楼盘,真的不多了。

但项目的地理位置稍显不足,加上禄口板块目前以自住为主,投资需求骤减,项目的去化就显得不是很容易了。

1、周围无大型商业配套,距离地铁较远,配套待完善

项目周围缺乏大型商业配套,轨道交通上,项目距S1号线的翔宇路南站直线距离约4.6公里。


2、周围二手房供应量较大,且价格便宜,新房暂无倒挂

在二手房市场上,项目周边二手房供应量充足,均价普遍在1.2-1.6万/㎡之间,对新房的销量产生了一定冲击。


曾经的禄口作为刚需重地,吸引了不少想置业南京又预算有限的年轻人们。与此同时,巨大的需求量下,逐渐高涨的二手房价格让投资客也嗅到了一丝金钱的味道。

前几年,禄口的房子经常供不应求。彼时的禄口,二手房已攀升至1.6万/㎡以上,新房却在1.2万/㎡左右。毕竟低总价+高倒挂,简直没有比这更适合投资的地方了。

但实际上,在区域利好逐渐停滞、人口流入不足等多重因素的夹击下,区域的需求量已经带不动房价继续上扬了,区域内大多数楼盘都出现了横盘现象。

时至今日,禄口的新房已经攀升近2万/㎡,相比二手房已经没有明显的倒挂优势,这也让投资客逐渐减少买入,同时前期不少二手房涌入二手房市场,也让新房的销售遭遇到了一定冲击。

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