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房价猛降4成,杭州炒房客吹响撤退集结号?!

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迷之自信,还在那傻不拉几地耍小聪明。

杭州,说的就是你。

上周,我发了一篇《别装了!杭州,你就是座炒房城市!》,吐槽了下杭州。

没想到,评论里很多杭州人都跳出来力挺了,还说要打赏的,害得我忒感动。

后来,我再查了一下,发现贝壳去年的报告里,其实就有肉眼可见的数据。


看到了没,杭州省内客源购房占比一半不到,有51%都是外地投资客,你说是不是炒房城市?

而这两天,我在杭州二手房市场里,又找到了新的槽点。

根据好找房数据显示,在杭州二手房里,近期降价的房源有11561套,涨价的只有7770套。

手边买房数据也显示,近30天内,杭州主城区降价的二手房源有8553套,涨价的只有4992套。


很多人应该知道,之前杭州楼市那叫火的一批,业主都借着土拍趁机抬价,想降价门儿都没有。

没想到,现在这帮铁石心肠的人居然在让步,降价的比涨价的还多,是不是很颠覆认知?

当然,我也不是说降价卖就意味着杭州二手房价跌了,毕竟挂牌价虚高都是常有的事。

那么,这葫芦里到底卖的什么药?难道是杭州炒房客吹响撤退集结号?

.01

我看了下杭州最近降价的房源,发现除了非学区老破小和远郊非次新房,连网红盘还有热门学区房也名列其中。

就拿奥体板块的著名网红盘——创世纪来说,你知道它以前有多火吗?

2018年两次开盘,因为1万/㎡的倒挂红利,吸引了大批买家,中签率只有3%和6%。

当时,中介小哥直言不讳:“外地投资客,买走了一大半。”

而业内更是将它评为了2018年最值得摇号的十大红盘。


那现在沦落到什么鬼样子?

根据手边买房数据显示,创世纪最近30天内共有5套房源涨价,6套房源降价,降价幅度基本都是10万到70万不等。

而且挂牌均价是95673元/㎡,成交价却是65885元/㎡,相差了整整3万/㎡。


其中,一套140㎡的房源,前两天直降了250万,从1600万砍到1350万,当然这挂牌价还是很贵的。


在好找房网上,另一套88㎡的房源更夸张,最初挂牌价是808万,后来直接打了个6折,降到500万,足足降了4成。


后来,我问了下中介小哥,才发现了问题所在。

原来买家给的钱一点儿也没少,只是为了避税才和业主协商做低价格。

因为今年杭州调控加码,增值税免征年限“2改5”,不少大幅降价的房源都这么做。

所以按这套房来算,按500万来成交,起码省去了25万的增值税。


.02

另一边,前段时间因为学区变动而轰动一时的文鼎苑,近30天内涨价的房源才4套,降价的却有18套。

同样的,文鼎苑的成交价比挂牌价还是低了不少,从10万+降到了8万+。


其中,一套157㎡的房源降得最厉害,最新一次降了147万,从1727万降到1580万。


即便降了这么多,但单价还是高达100509元/㎡,说它是“天价学区房”一点也不为过。

至于降价的原因,和创世纪是不同的。

中介小哥告诉我,现在业主降价卖房,是因为今年新盘多,他们都急着用房票,抢着去摇号置换,而且孩子也用不上学位了。


不过,中介小哥也坦言,虽然文鼎苑坐拥学紫这样的牛逼学区,但是由于集团化办学,很多牛校私改公,导致成交也有所减少。

例如,以往每个月能成交8套,现在只有2套,足足少了四分之三。


当然,像朝晖七区、金都夏宫等非学区老破小,远郊非次新房,也是降价房源多于涨价房源,成交价比挂牌价低,但成交量倒是挺活跃的,在杭州排名比较靠前。

.03

不过话说回来,在目前的杭州二手房市场里,这种高额成交的案例还是少数。

更多的是,因为价格虚高而导致长期卖不出去的房源。

例如,奥体滨江板块外溢的标杆项目——江南之星,一套89㎡的房源,还是毛坯的,挂牌460万,单价51593元/㎡。


你看看,房子挂了都快一年了也没卖出去,即便曾经小幅降价,还是没人买单,不知道业主哪来的迷之自信。


而与江南之星一路之隔绿都湖滨花园,最近挂牌均价是38662元/㎡。

虽然价格普遍低于江南之星,但是带看量和成交量相对冷淡多了,远远比不上江南之星。


听说这已经是市北、北干、宁围板块的常态,但凡楼龄长一点的都逐渐被市场遗弃。

而业主又不舍得大幅降价,基本都是虚高报价,然后小幅降价,搏一搏有没傻子买单。

这种做法还被当地媒体戏称为“钓鱼式卖房”,想想还真形容得挺精准的。

业主是姜太公,购房者是鱼,就看看有没愿者上钩。

只不过,神话毕竟是神话,现在的购房者精明得很,想找我高位接盘?做梦去吧!

所以,这两个月杭州二手房成交量也连续下滑,5月才成交了8908套,环比下跌4.5%。


杭州二手房,真真应了那句:“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。”

最后,我也有几句话要奉劝要买杭州二手房的小伙伴:

1、目前杭州二手房数据存在失真的现象,在网上看到大幅降价的房源,别偷着乐,以为捡到笋货,最好先问清楚中介有啥猫腻。

2、业主抱团涨价、炒房客联合中介炒作、自媒体洗脑倒挂,这三大妖怪一定要辨别好,不要被恐慌情绪牵着鼻子走。

3、不要追高网红次新盘,面对价格高到离谱的二手房源,你最好的应对方法就是:打死都不买,坚决去新盘摇号。

部分资料来源:地产小王子、杭州房小团摇号管家

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