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潘石屹200亿抛售完中国资产,黑石集团什么背景,为什么要接盘?

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看来潘石屹是铁了心要抛售完国内资产了。去年本来潘石屹的SOHO中国可以40亿美元价格卖给美国华尔街巨头黑石集团,但因为疫情原因黑石集团觉得价格高了最后放弃。使得潘石屹没有能全身而退。

后来还遇上潘石屹儿子潘瑞诋毁烈士被北京警方追逃。曾经是一呼百应,受万人追捧的公知,现在潘石屹在国内形象早就一落千丈,随便发个微博下面都是一片骂声,而妻子和孩子都早已生活在国外。

这时候潘石屹也就再没有留着SOHO中国的必要了,早卖晚卖只是价格问题。

也许从2014年,潘石屹分别给哈佛大学、耶鲁大学捐赠1500万、1000万美元,为两个孩子入学铺路开始,潘石屹一家人就已经做好准备移民美国了。


黑石集团200亿收购SOHO中国

6月16日傍晚,SOHO中国方面对外回应,宣布黑石已发出全面收购要约。交易完成后,潘石屹夫妇作为SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。目前,潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%股权。

目前SOHO中国市值约为198亿港元(25.5亿美元)。黑石以超过200亿人民币的价格取得SOHO中国的91%的股份,包括潘石屹夫妇手里价值118元的54.93%的股份。这是黑石在中国的最大一笔房地产投资。

SOHO中国成立于1995年,由潘石屹和张欣夫妻联手创建,主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。目前,SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商,开发总量达500万平方米。

SOHO中国最成功的时候,直逼万科,比现在的恒大地产、碧桂园厉害多了。但因为潘石屹一次出轨,被张欣剥夺公司控制权,潘的部下们也多被赶出公司。

张欣接管公司后,SOHO中国就彻底转型商业地产。之后公司就每况愈下,错过了中国房地产最辉煌的时代。

潘石屹本来可能是富豪榜前几位的富豪,却只能逐渐在地产市场被边缘化,无奈卖掉公司远走美国。30亿美元对潘石屹是全部家当了,但对黑石来说,只是一笔投资而已。

潘石屹的清仓大甩卖

当前国内写字楼市场整体入冬,出租率不佳,SOHO中国的写字楼出租业务也将面临巨大的挑战。对于潘石屹来说,一直看空楼市,这也是求仁得仁,市场如他所料。

SOHO中国2020年财报,营业收入约人民币21.92亿元,同比增长约19%。归属股东净利润5.35亿元,同比下降59.76%。截至2020年12月31日出租率约为60%。

SOHO中国近三年净利润分别为19.25亿元,净利润13.31亿、5.35亿元。净利润的不断下降也是其估值不断下调的原因。


SOHO中国每况愈下,经营策略无论是商业地产还是共享办公,都屡屡受挫。对于潘石屹一家来说,家人和资产大多已转移到美国,出售公司更多的是无心恋战。

事实上,潘石屹早在2014年就已经开始抛售SOHO中国资产。

2014年,SOHO中国以82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近一半物业面积。

2015年,SOHO中国把外滩8-1项目以84.93亿元出售给复星国际。

2016年,SOHO中国把SOHO世纪广场以32.97亿元出售给国华人寿。

2017年,SOHO中国又出售了上海虹口SOHO项目、凌空SOHO50%股权,作价85亿元。

2019年6月,SOHO中国以78亿元出售了望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9个交易标的;9月,SOHO中国以7.61亿元出售了部分商业项目给慧泊停车场投资有限责任公司;10月,SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q,传出有11个项目打包卖给筑梦之星。

短短五年时间,SOHO中国累计出售资产套现约300亿元,可见潘石屹“套现离场”的态度之坚决。随着不断的出售资产,SOHO中国的收入和利润也持续缩水。

2012年到2020年,SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至21.9亿元;净利润由2012年的105.85亿元减至2020年的5.36亿元。

潘石屹这次出售公司股权,也是最后的离场。那么收购SOHO中国的黑石集团到底是一家什么样的公司,又为什么要帮潘石屹接盘呢?

黑石创始人苏世民:华尔街的新国王

黑石集团创办于1985年,是一家全球领先的另类资产管理公司及金融咨询服务提供商,总部位于美国纽约,业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等,是全球最大的另类资产管理公司。


黑石创始人是苏世民,苏世民被称为华尔街新国王,作为犹太人出身的超级富豪,黑石在企业并购和房地产投资领域实力非常强。苏世民本人还捐赠了上亿美元在清华大学建立了清华大学苏世民学院。

去年苏世民总结其求学经历、华尔街打拼经历与投资经验教训的书籍《苏世民:我的经验与教训》还曾成为全球最畅销的财经类书籍,在中国商界也备受追捧。

黑石是美国规模最大的上市投资管理公司,是全球最大的私募股权投资公司,目前管理的总资产规模已经达到6488亿美元,换算成人民币的话,接近4.2万亿美元。

黑石集团的目标是到2026年管理资产规模达到1万亿美元。2021年第一财季,黑石的净利润为17.5亿美元。该公司在当季的资金流入为316亿美元。

黑石集团在全球进行广泛投资,很多我们耳熟能详的大公司都被黑石集团控股。在美国排名前50的公司和养老基金中,70%以上都有黑石集团的投资,黑石牢牢地把握了美国头部企业和投资资源。

黑石集团所投资公司的员工总数超过50万人,这使得黑石和相关投资组合公司成为世界最大的雇主。

黑石集团的投资业绩有多强?黑石集团在过去30多年,平均投资回报率超过30%以上,要知道巴菲特投资的平均回报率也只有20%。高盛虽然是全球顶级投行,但黑石集团的人均利润却是高盛的9倍。

黑石集团为什么要接盘?

黑石之所以收购SOHO中国,帮助潘石屹一家套现离场。有几个原因:

首先,2018年4月,前SOHO中国总裁阎岩加入黑石亚洲房地产部,并出任董事总经理一职。阎岩作为SOHO中国总裁加入黑石,就说明双方早就已经达成收购意向,由阎岩进行操盘。

其次,黑石要开拓中国地区业务,加大在中国商业地产领域的投资,SOHO中国作为中国商业地产领域最知名,且旗下拥有众多一线城市优质资产,自然是首选的投资标的。


第三,去年以来,由于中国最早控制住疫情,国内复工复产领先其他国家,所以中国市场成为全球资金的避风港。黑石以及他的创始人苏世民也在去年频繁在中国露面,扩大其影响力。

第四,去年中国是全球唯一保持正增长的主要经济体,去年下半年以来中国出口增长也非常强劲,这使得人民币升值预期不断强化,甚至有机构预测人民币将会破6。人民币升值的预期,使得黑石这样全球配置资产的巨头,需要加大对中国市场的投资。

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上林院:杨飞,经济学博士,高校教师,深度观察产业经济与财经事件。

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