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近期最明确的信号:房地产的时代结束了,未来最大的任务是防风险

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房子一直是很多人的信仰,道理很简单,几乎我们所有人的有生之年,房价基本上都是在涨的,我们听说过一些房价下跌的鬼故事,故事虽然吓人,但没人真正见过,像日本的房地产泡沫崩盘,说是毁了一代人,但毕竟山川异域,我们也感受不深。

真正的下跌,跟我们最近的只有一次,是在2008年,当时香港房价暴跌,受外围的危机影响,深圳房价也是大跌,那时一度有很多人要闹着退房,但是没过多久,一轮波澜壮阔的上涨再次开启,经历了这一次之后,再也没有人相信房价会跌了。


现在绝大部分人也是不相信房价会跌的,那为什么会说房地产的时代结束了呢?我们首先要有一个共识,所谓的房地产的时代结束,不是说房价马上就要开始下跌了,而是今后不会再有从前的那种辉煌了

过去还有很多人怀疑,在市场化时代,房住不炒对于遏制房价上涨,到底能起到多大的作用?而现在说房地产时代的结束,用原话来说就是指:“房产作为资产增值套利的工具时代,即将正式结束”。

这话从哪里来的呢?

房地产的时代结束了

最近关于房地产的争议,首先是源于6月10日的陆家嘴论坛上,央行党委书记、银保监会主席郭树清在讲话中提到了关于房价的一句话,引起了很大的关注:

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

这里一说:“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”,一下戳中了很多信仰房价永远不会下跌的人,很多人觉得这个话没有根据,甚至还有很多人找出了之前的一些讲话,来证明这不过就是随口一说而已。

正是因为这句话引起的巨大争议,随后在6月12日,《中国房地产报》专门刊发了一篇社评来解释:

监管层对未来的房地产价格调控上的信心是很坚定的,不排除还会有政策陆续出台。房产作为资产增值套利的工具时代,即将正式结束。心存侥幸的炒房群体是时候放弃幻想,面对现实了。

这里说的就很明确了,也就是我上面说到所谓的那句原话,就是出自这里:房产作为资产增值套利的工具时代,即将正式结束。

为什么说房地产的时代结束了?很多人的理解,还是国内的政策调控,比如房住不炒,限购限贷,反对的人理由很充分,越是涨价才越需要调控,越是调控说明越是会继续涨价。这个逻辑以前是被完美验证的,而且对以后,我们现在确实还没法说就有啥不同了。

但是从金融角度出发,今天也会得出相同的结论,而主要的出发点,却跟国内的因素并没有太大的关系,我关注的点,主要是现在国际金融环境下,风险变大了。很多人可能奇怪,咱们的房价,跟国际金融环境有个毛的关系?

这个关系不但有,而且还很大。

房价上涨的两大决定因素

回顾我们的房价走势,有两个最大的影响因素,第一个就是城镇化,城镇化这个是很好理解的,从下面这个图我们可以看到,在1990年代我们的城镇化开始逐渐加速,在2000年前后,我们的城镇人口大约在4亿左右。


到2019年时,我们的城镇人口已经超过了8亿,也就是说这20年,至少有4亿人从农村进入城市,这么多人都会有买房的需求,这是催生我们房产大牛市最主要的基本面,有这么多刚需,而在此之前我们甚至都没有商品房市场。住房市场改革是从1998年才开始启动的,在这二十多年的时间里,这个需求太大太集中了,为房价上涨提供了坚实的基础。

第二个影响因素,就是货币政策

我们的经济发展在最近这几十年都是加速的,关于经济新常态,也就是可能长期保持在中低增速的说法,不过是最近这几年,在此之前的二十多年,我们的经济都是保持高速增长,经济规模扩大,货币需求也相应会大幅增加。

在下面这个M2与房价增速的图里,我们可以看到货币供应在2003年和2008年前后有两次高速增长,这两次货币大增长,有着特殊的时代背景,也正是我认为房产时代结束的核心依据,我会在下面重点解释其中的原因。


但看广义货币供应M2和房价增速,还不是很明显,如果我们直接看供应总量和房价走势的关系图,可能会更直接。下面这个图里,也能看到不管是房价和M2增加,确实都有两个相同的时间拐点,就是在2003年和2008年。


这两个时间点,跟国家的发展之间,到底有什么关系呢?我们需要回到当时的那个时代背景下去看,到底发生了什么,让房价加速上涨?

房价为什么会加速上涨

上面我们分析的决定房价上涨的两大因素,人口城镇化是最主要的基本面因素,这个决定了房价的大趋势会向上涨,但是第二个因素,货币发行的增速,才决定了房价上涨的节奏,什么时候涨,什么时候跌,什么时候暴涨,可以说基本上都是由货币决定的。

那么2003年和2008年,这两个时间点,到底有什么玄机?让货币发行增加,又让房价回归暴涨?

首先是2001年底,我们加入了世贸组织,从2002年起我们的外贸出口开始大幅增长,一年后我们的外汇储备就开始大幅增加,在2003年末,国家外汇储备4032.5亿美元,比年初增加1168.4亿美元,是我国外汇储备增加最多的一年,增幅接近30%。2003年末,广义货币M2余额22.1万亿元,同比增长19.6%。

这个时间点,是我们加入全球产业链之后的一个起点,从这时候开始,我们的外贸出口一路飙升,所以外汇储备开始大幅增加,同时M2也同步大增,而对应的是房价也开始大幅上涨。


这里面最重要的一个逻辑关系,就是我们加入世贸组织时,其中有一个很重要的协议,就是我们的货币发行以外汇占款的形式展开,说白了就是按照人民币兑美元的汇率,进来多少美元,就按汇率发行相应的人民币。

这是什么意思呢?就是我们加入世贸组织,其实是加入了美国主导的经济体系和全球产业链,对美国来说最重要的控制手段,就是同步要控制货币的发行,也需要加入到美元主导的世界货币金融体系

那这里就有了一个问题,加入到美元体系,就得受到美元货币政策的影响,美元宽松,我们就得跟着宽松,美元紧缩,我们也得同步紧缩,这样一来,在世界货币金融体系内,美国的美联储,就成了事实上的全球央行,美元成了唯一的世界货币

这个事情有什么影响呢?最大的一个影响,就是2008年,美国金融危机,美国为了救市,不得不进行超大规模的货币宽松,而其他国家别无选择,只能跟着宽松,所以在当时我们也同步实行了大规模的宽松政策,这就是上面说到的,除了加入世贸组织之后的第二个货币增速拐点,也是房价上涨的第二个关键拐点。

由于2008年之后救市放水规模是史无前例的,理论上来说,这么多钱印出来,会对全世界都造成严重的通货膨胀,但是在当时,由于是美国与美元体系内的国家进行联合救市,大家依据自己的国情不同,都采用了同一个办法,那就是结合自己的国情,建一个符合自己规模需要的货币池子。

这个池子专门用来承接这天量的流动性,让印出来的货币,不会影响到实体经济的稳定。在美国,这个货币池子就是美股,在欧洲和日本,这个货币池子就是债市,在我们这里,就是房地产市场。

我之前在文章《惊心动魄的2015年,美国金融战收割财富失败,成了国运转折点》中,专门解释过,为什么要选房地产市场,其实原因很简单,就一个,只有房地产市场有足够大的容量。

2007年,上证指数在历史最高6124点时,A股的总市值也不过只有34万亿,到2008年时因为下跌甚至缩水了20万亿。而2008年末,我们的国债市场规模更是只有5.33万亿元。很明显这两个市场的规模都没法承担货币池子的功能。

所以在2008年以后,房地产市场开始更加明显的体现为另一个特征,就是成为了金融化资产。这就让一批聪明人找到了一个大机会:炒房。任何市场只要能赚钱,就会有人投机,如果这个市场只要做多就一直能赚钱,那就会有大量的人疯狂投机。

他们投机的理由,是认为房子已经绑架了经济金融的安全,只能涨不能跌,认为这个是最安全的金融资产。但是很明显这里也忽视了另一个问题,房子可能确实成了经济与金融安全的一部分,却并不一定就会永远涨。

尤其是现在国际金融环境,正处在剧变的前夜,未来全世界要经历的可能不是货币的继续宽松,而是货币湮灭。

未来最大的任务是防风险

也是在上面我提到的之前那篇文章中,我详细解释了2015年这场金融收割之战的始末,从那之后,可以说就是最近几年,一切主要国际形势发生突变的根本转折点。我们2015年的汇改,人民币汇率不再盯着单一美元,而是一篮子货币。

它的意义就在于,从此以后,我们的货币发行,不再是以美元外汇占款的形式进行被动增发,而是看自己的发展需要。如果从美元主导的金融体系层面来讲,就是我们从货币层面,脱离了美元体系

作为世界货币的美元,几十年来越来越宽松,其他锚定美元的货币,都不得不维持宽松,这是一个没有选择的选择,全球经济一体化的背后,就是国际金融货币政策一体化。从我们货币层面脱离美元体系开始,就注定了美国会想尽一切办法,终止我们继续参与全球经济一体化。

现在这个长期的宽松趋势,正在发生根本性的变化,在全球疫情爆发后,世界再次开启了又一轮超级放水救市,但我们经济受影响相对小,再加上我们货币政策已经从美元体系中独立出来,这个时候我们也不愿意再跟随美国的宽松政策,不然只不过是又一次的为他人作嫁衣裳。

本质上来说,房地产只是货币宽环境松下,为了追求保值增值,而选择的一个资产形式,现在说炒房时代结束,这背后所蕴含的深意,不仅仅是房住不炒本身,而是全球的金融周期,在货币层面,持续了几十年的宽松时代,可能将要结束了


过去美元作为货币,与我们生产出来的商品之间,所谓一分钱一分货的关系,可能会被颠覆,如果美元继续宽松,那未来就有可能是五分钱一分货,甚至十分钱一分货。

这是倒逼美国对现在不合理的货币政策作出调整,而一旦这种调整开始,就意味着货币宽松的时代结束,那么所有的资产泡沫,都面临着退潮的风险,不管是美国的股市,欧洲日本的债市,还是我们的房子。

所有的资产,一旦有了金融属性,那么当货币政策开始釜底抽薪时,一切建立在货币宽松之上的涨价逻辑,都将面临推倒重建。而此时,最需要考虑的,不是怎么投机赚钱,而是怎么控制风险保命。

最后

基于从金融层面所进行的这些分析,经常有人会问我房子到底能不能买,今天我把我的答案,作为一个参考,写在最后。

谁也没法确定房价一定就会暴跌,但如果是刚需,我依然觉得能买的话可以趁早买,因为住自己房子带来的幸福是无法计价的,我们没必要把这种幸福建立在对未来房价的对赌上,你也许未来能抄到房价的底,但谁也不能保证这一定会发生,也不知道会是在多少年以后,而在此之前,唯一能确定的是,你人生某个阶段错过的幸福就永远错过了。

而另一方面,谁也没法保证房价不会再暴涨,但如果你是投机炒房,永远都建议你别买。作为一个投机者,最重要的要有两个本事,一个是看清大势敢下注,一个是确保安全早抽身。国家三令五申叫你房住不炒,你最好别以为这是闹着玩的。

金融安全也是国家安全,历史的车轮隆隆碾过时,君子不要立于危墙之下。

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