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潘石屹再次成功套现:北京上海高档写字楼打包价竟然不足两万元!

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1、潘石屹再次套现成功,累计套现约551亿人民币。6月16日,在香港上市的SOHO中国发布公告称,黑石集团拟以现金邀约,收购公司全部股份,收购价格为每股5港元,总额236.58亿港元。SOHO中国是潘石屹及其妻子张欣创立并控股的企业。在这次交易之前,他们通过家族信托持有63.93%的股权,如果交易顺利完成,那么潘石屹家族只保留9%股权,而黑石集团将持有91%。


从上面的信息,可以大致算出潘石屹家族在这次交易中将会套现142.8亿港元。如果这次交易不被监管当局驳回的话,意味着潘石屹家族基本上退出了内地房地产领域,剩下的9%的股权只是什么时候处理的问题了。2014年潘石屹夫妇开始套现离场,对公司旗下资产进行大甩卖,到2019年套现了近300亿元。而这些年,夫妻俩就分12次,共获得133亿元。计算下来,潘石屹夫妇总共套现300亿+133亿+143亿港元(约118亿人民币),累计套现约551亿人民币。


2、海南超级房地产泡沫,潘石屹挣到了第一桶金。1963年潘石屹出生于甘肃天水,大学毕业后被分配到廊坊石油管道研究室工作。1987年南下去了深圳,后在海南开始了他的房地产生涯。当时海南到处都是淘金的人,最热的行业就是房地产。


据媒体报道,当时海南瞬间涌现出2万多家房地产企业,当然其实多数都是皮包公司。潘石屹第一桶金,就是在海南那一轮超级房地产泡沫中挣到的。据说那个时代海口最经典的场面:有人在豪华酒楼里同时开两个包间,在这个包间刚跟卖家达成土地转让协议,购入地皮;随即在另一个包间就把这块土地卖出,中间的差价可能就是数百万元。由此可见,当时的海南房地产市场有多疯狂。


潘石屹和他的几个朋友,也就是所谓的“万通六君子”。他们通过高利贷加大杠杆,在海南那波房地产狂潮中,半年挣了1000万。这些钱放现在,似乎看着不多,也就一线城市一套房子的钱,但在28年前绝对称得上巨款。1993年,中国的广义货币M2规模只有3.5万亿元,而据中国人民银行网站消息,5月末,广义货币M2余额227.55万亿元。如果按照这个比例简单换算一下,那么当年的1000万相当于今天的6.5亿左右。在短短的4年时间,海南房价上涨超过450%,地价上涨30多倍。海口和三亚这些热门区域的商品房价格从每平米1300元,一路扶摇直上,在1993年时达到每平米7500元的高峰,海南房地产泡沫迅速膨胀。


3、在房地产泡沫中,挣到钱并不是最关键,最关键的是套现逃顶。根据潘石屹多年之后的回忆,当他们炒作一个楼盘的时候,万通六君子之一王功权提醒,我们应该查查接手的盘,有没有土地证和房产证,否则上当了都不知道。于是潘石屹到了海口市规划局,申请要查这个楼盘的土地证、房产证等资料。但工作人员拒绝了他的申请。后来在朋友的点拨下,潘石屹送了“5斤橘子、2条烟”,查到项目信息,顺带又看了下海口全市的数据,而这个数据着实让他吃了一惊。


据潘石屹回忆,他把海口市规划批了的面积,也就是市政配套费都递交了的。加起来除了一下海口的人口,他记得数字是49平方米。那时海南刚刚建省,在海口这样一个电都没有、红绿灯都没有的地方,建的房子人均要接近50平方米,而彼时北京才7点多平方米。正是因为获得了海口房地产市场的真实数据,万通六君子才得以在泡沫破裂前夕成功逃顶。随后他们返回内地,各自开创了自己的事业。


4、31岁潘石屹迎娶投行女张欣,开启自主创业生涯。1994年,31岁的潘石屹迎娶了从剑桥大学毕业、在高盛等投行工作过的张欣,开始着手打造自己的产业。然而,让潘石屹遗憾的是,虽然自己继续投资了房地产,但他选择了赛道最窄的写字楼,而不是住宅。


SOHO中国刚开始的日子顺风顺水。因为1994年的中国,无论是高档写字楼,大商场还是住宅,统统稀缺。而且SOHO中国非常重视产品设计,舍得花巨资邀请国际一流设计公司,所以SOHO中国的产品基本上都是地标。潘石屹夫妇后来之所以在微博上有着那么高的人气,跟他们的产品定位高有密切关系。


中国写字楼很快开始供应过剩。因为新增建设用地都来自政府,地方政府当然更愿意建设高档写字楼,因为住宅不能产生持续的税收,只有交易的时候才有;但写字楼不同,里面的企业会持续纳税,而且上档次的写字楼还可以给城市树立新形象,增加政绩。


这造成的结果是,各地的写字楼早早地就出现饱和现象。例如2018年5月,湖南省住建厅《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》在网上流传,函件显示,当时湖南不少县市的非住宅,包括写字楼等去化周期竟然大于240个月。也就是说这些城市需要20年不建写字楼商场,才能把库存消化。

5、北京上海高档写字楼打包价竟然不足两万元!我们可以粗略算一下账,按照此次收购要约,52亿股每股价值5港币,公司总市值为260亿港币,折合人民币214.3亿元。130万平方米的上海北京最核心位置,最新潮设计的商办类物业,总价值才214.3亿人民币,平均每平方米才1.65万元。


去年的时候,黑石曾出价40亿美元,但当时没有成交。按当时的汇率我们可以推算出来,折合每平方米是2.37万元。交易拖延了一年,最终价格便宜了30%,相当于打了7折。很难想象在北京上海这些位置比较好的甲级写字楼,最终打包出售的时候,竟然只有1.65万元一平方。


SOHO中国和黑石的这次交易,因为双方交易的是股权,而不是具体项目,这就避免了天价土地增值税;再加上在香港交易,税费更低;此外,在香港资金来去自由,可以顺利汇往全世界大多数地方。不过,没有到最后一刻,交易仍然具有一定的变数。过去这些年,潘石屹家族在抛售中国内地不动产的同时,在美国进行了大量收购和投资。所以,有很多人认为潘石屹不是不投资,而是把投资转到了美国。


2014年潘石屹开始了抛售模式,而出现同样操作的就是香港首富李嘉诚。当时大家都在喊”别让李嘉诚跑了”。因为李嘉诚太引人瞩目,潘石屹没有被过多关注。等到李嘉诚卖的差不多了,人们需要新的目标,这才发现了潘石屹也要跑。于是,又变成了”别让潘石屹跑了”。因此,很多人其实都不希望交易成功,有些人甚至会去阻止这个交易,而交易也可能再次流产。


潘石屹早就对房地产开发提不起兴趣了。其实,潘石屹很早就发现了写字楼供应过剩和写字楼赛道窄问题。所以,从2012年开始,潘石屹就向着”包租公”方向转型。到了2015年,SOHO中国已经没有地产销售收入,成为纯收租的企业。如果翻看其公司最近几年的盈利情况,2017年的时候还高达47.9亿元,但在2020年盈利已经下滑到了5.4亿元。可以这样说,潘石屹早就对房地产开发提不起兴趣了,而到了最近几年,连这个”包租公”也不想当了。

据媒体整理的潘石屹抛售清单,2014年以后,SOHO中国一直在抛售资产。根据其最新公告披露,公司目前持有130万平方米的物业,大部分位于上海北京最核心位置。估计其中相当一部分未出租、一部分是自用、还有些是公用面积。


6、该怎样评价潘石屹的第二次“逃顶选择”?显然,潘石屹非常成功,也是非常幸运的。中国40多年的改革红利,他都遇到了,包括获得高考资格、能到国企工作、有机会闯深圳海南,并且还发了大财。这里面有个人因素,也有时代给予的机遇。但是月满则亏,水满则溢,既然潘石屹已经财务自由,就要想办法守住他,他这么做也是明智的。


其实,获得成功之后主动退出的潘石屹不是首例,在内地有绿城宋卫平,在香港有李嘉诚,而在科技圈里有拼多多的黄征,字节跳动的张一鸣等。虽然,潘石屹的选择对于普通人来说,没有很大的参考价值,因为财富差异太大,逻辑完全不同。不过,可以明确的是房地产的黄金时代正在过去,这个行业正被逐渐剥去金融属性,会越来越像制造业。现阶段如果投资在人口流失的三四线城市房产,那也需要逃顶,否则很可能就是在山顶站岗了。

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