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雅居乐的“大跃进”|拿地凶猛,融资频频

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撰写|徐龙捷 编辑|韩蕾

在2020年买买买,大量购置土地的雅居乐,眼下似乎已被掏空了口袋。

近日,雅居乐集团(3383.HK)公布了自身截至2021年5月31日的未审核的营运数据,预售金额合计为人民币609.1亿元,平均价格为15501元/平方米。

相较之下,雅居乐在今年卖得更多,也卖得更贵了,但是雅居乐的口袋却瘪了。

5月下半月开始,一直到6月1日,短短的半个月时间,雅居乐四次募资,对资金的渴求似乎达到了前所未有的地步。

《蓝筹企业评论》认为,一直被称为“永续债之王”的雅居乐,这次恐怕得好好还债。

在买地的路上一路狂奔

根据克而瑞数据,2020年在国内房地产企业销售排行榜中,雅居乐排名为26名。2018-2020三年来,雅居乐全国房地产企业销售排名为29名、26名、26名,始终在TOP30的末尾徘徊。

回首六年前,雅居乐在前20里也有着一亩三分地,如今销售规模越来越大,也在2018年跻身了千亿俱乐部,但排名却怎么也回不去了。

有意思的是,根据克而瑞统计的2021年第一季度的房企销售额排行榜中,雅居乐仍是第26名。逆水行舟,不进则退,冲规模,拼业绩的压力一直存在,这种压力也促使着雅居乐加大了自身对于土地资源的需求。

没有足够多的土地储备,哪有和同行们拼规模的底气呢?


图片来源:企业年报

根据雅居乐的披露,在2019年年末时,雅居乐的土地储备面积为3970万平方米,到了2020年末,雅居乐的土地储备面积已经增长至了5301万平方米,增幅比例超过了30%。

2021年雅居乐副总裁潘智勇称,2021年雅居乐在土地投资上的花费将达到400-450亿元,雅居乐将进一步提升在土地上的花费。换言之,雅居乐的2021年,仍旧以买买买为主要节奏。

根据4月1日乐居财经研究院发布《2020年内房股土储TOP50》显示,雅居乐以5301万平方米的土地储备排名第15名,而不少销售榜里领先雅居乐的企业这次反而被它远远地甩在了身后。

大量的购置土地,对于雅居乐来说,更像是一种“甜蜜的负担”。

成也海南,败也海南

雅居乐大肆购地不是没有原因的。

想要拼规模自然是一个方面,但另一个方面,想必与雅居乐在海南的发展不畅有关。

雅居乐与海南土地的纠葛还要追溯到2007年。

上个世纪90年代,海南正是中国开发商的淘金地,一众地产商纷纷进入,但留下了大量闲置土地与烂尾楼。其中,清水湾项目也在其中,在海南楼市泡沫后,清水湾被政府无偿收回,用于发展海产养殖业。

2005年,清水湾由海产养殖走向了旅游经济,雅居乐便是这时获得了清水湾项目。

随后,雅居乐以226元/平方米的价格获得了清水湾一期的12个地块,总金额为10亿元;2008年,雅居乐获得清水湾二期土地,这次价格更低,每平方米仅207元。

最后,雅居乐在清水湾的项目共获得了三期土地,合计占地面积约为1000万平方米,总价为25亿元。

根据雅居乐历年年报数据显示,海南清水湾项目可以说是雅居乐的现金奶牛。


2009年清水湾项目开卖,当年销售额便达到了64亿元,到了2016年年末,海南清水湾的合计销售金额已经达到了600亿元,而2017年则是清水湾最为辉煌的一年,2017年清水湾单项目的销售金额达到了170亿元。

如此好的销售成绩,雅居乐打算将清水湾模式推广到海南的其他地方,于是在2017年,雅居乐相继购入了三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇的地块,计划再造“清水湾”。

随后到了2018年4月,海南全域限购,在“五年限售、五年社保、70%首付”等强有力的严格政策把控下,海南房市迅速降温。

2018年当年,雅居乐海南全域的销售金额约为100亿元,像2017年那样单个清水湾项目便能吸金170亿元的日子已经一去不复返了。

而当年年报也显示, 2018年雅居乐在海南的可售建筑面积近1000万平方米,占其全国土储的三分之一。

总不能困守海南一隅,2019年雅居乐迅速在一二线城市吸纳土地,同时积极开拓云南市场,甚至扩张到了柬埔寨的金边。

想要扩张,想要走得更远更宽广,不是说说就可以的,还需要真金白银来支持。

大扩张与多元化,雅居乐债务高企

早在2016年时,雅居乐便已经提出了多元化发展战略,并称“希望未来5-6年,整个集团地产占一半,其他产业占一半。”

可无论是文旅业务还是环保业务,前期的投入都不少,但却无法立刻转化成收益,资金的压力便会陡然上升。雅居乐就正面临着如此的局面。


图片来源:企业年报

2020年,雅居乐多元化收入仅有107亿元,只占雅居乐整体收入的13.3%。目前,雅居乐的多元化业务已触及物业管理、环保、建设、房管、商业、城市更新等多领域,网的确撒得大,但打上来的鱼却实实在在的不够看。

多元化的收入并不能支撑雅居乐发展,但地产项目的继续扩张又增加了债务的压力。



2018年,根据年报来看,当年雅居乐的总负债便达到了1754亿元,较上年增加了47.2%,总借款为885.29亿元,一年内到期的债务金额约为353亿元,账面现金有357.76亿元,手中的现金勉强覆盖了短期债务。

到了2020年,雅居乐的总负债2367.95亿元,总借款为978.13亿元,一年内到期的债务金额为385.69亿元,货币现金为419.26亿元。

看起来现金情况好像有所好转,但事实上呢?


图片来源:企业公告

2020年12月24日,雅居乐宣布将出售海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的部分项目权益给中国平安,为此,中国平安将在12月31日前向雅居乐支付70.51亿元的诚意金。

在年报结算前,如此出售项目股份、回笼资金,难免给人粉饰财报的嫌疑。

同时,雅居乐的永续债规模仍在进一步扩大。

根据年报,2020年雅居乐的永续债达到了136.37亿元,而在2018年,这一数字是 83.35亿元。永续债不计入负债而计入股东权益,其融资成本往往高于一般债务,通常还会有利率跳升机制,进一步蚕食公司利润。

目前,雅居乐永久资本证券持有人占净利润的比已经接近10%,如果永续债规模继续增加,雅居乐公司股东应占利润的比将进一步被削弱。

有媒体测算,如果计入永续债的影响,那么雅居乐的净负债则高达114%。雅居乐本身在“三条红线”政策下,就已是踩线的黄档企业,而再计入永续债的影响,雅居乐已成为事实上的“橙档”企业。

一心扑在“搞钱”上的雅居乐,在房产质量上已经出现了不少问题。在苏州,雅居乐因土地违规竞买被点名;在广州,又因整治楼市乱象被通报。重庆、郑州雅居乐多地房屋因质量问题而遭到消费者投诉。

债务压力,可以在财务报表中被粉饰地歌舞升平,但如果口碑垮掉又将用什么来弥补?一味地发债补充“弹药”不过是饮鸩止渴,理性拓张才是健康发展的食粮。

睿蓝财讯出品

文章仅供参考 市场有风险 投资需谨慎

来源:蓝筹企业评论(ID:bluechip808)

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