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中国楼市逻辑遭遇颠覆挑战:地铁高铁急刹车,龙头城市大转弯

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这是熊猫贝贝的第534篇原创文章:

专栏内容提要:

两个关于中国楼市房价趋势的重要信号解读:交通基建放缓,头部热门城市成交遇冷。

中国楼市和房价,是否能够迎来真正意义上的转折点?

资深地产人,凭良心写作,讲人话,结善缘,有态度。

客观行文,理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。 拒绝标题党,坚持耕耘深度专业内容

(独家内容,侵权摘抄必究,首发头条号)

我是@熊猫贝贝小可爱,地产行业策略研究者,房地产楼市观察者,宏观经济学研究爱好者,欢迎关注。


图片来源:网络

导读:巨大变革,往往都藏在不被重视的细节变化之中

进入2021年年中阶段,很多关于房地产行业的新闻和事件仿佛一夜之间集中爆发,各种突然出现的信号,颇让人感到应接不暇。

这是一种身处正在经历剧变和转折的行业里面的真实感受。

两个关联房地产行业的重要细节事件,之所以说细节事件,是对市场,特别是受到局限眼界和感官所限制的楼市参与者,很容易忽略或者根本不会注意到的事情。

一个是近日,湖南发改委答网友时,一句“国家当前严控城市轨道交通建设,已不再受理启动城市轨道交通建设规划的申请”在房地产行业内部激起千层浪。


图片来源:网络

这关系到超过50座城市未来的房价,发展和经济命运,每一个对地铁规划都有雄心满满,或者充满期待的城市,现如今都仿佛听到了梦碎的声音。

政策变化的信号已经清晰传递出来了。

高铁“降速”影响区域格局,地铁“暂停”影响城市及都市圈形态。

一大批城市的命运走到了十字路口。也就是曾经的“地铁一通,房价翻倍,高铁一建,黄金上门”窗口,正在关闭。

伴随着铁路的刹车,国家对区域与国土空间的布局,出现了悄然而重大的调整,未来的重心可能会从地面转向天空。

另一件事,是中国房价和楼市的标杆头部的两个城市,珠三角核心经济强市和特区,广州和深圳,伴随调控持续深化,楼市和房价,都开始出现了明显的,快速的降温和冷冻效应。

市场成交量的持续下降趋势已经形成,现在的楼市矛盾都集中到了非刚需群体盈利需求和刚需群体购买力的博弈上面。

事实上,这两个城市的房价和楼市情况,也是所有全国热门城市的一个缩影,或者说预演。

这篇文章,就基于对这两个关联中国楼市和房价重要的时件,进行深度分析,并对后续中国其他城市的楼市和房价的认知逻辑与趋势,进行深入讨论和研究。

以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

  • 文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。
  • 每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者,作者也在通过文字选择受众。


图片来源:网络

一、基建时代,或将成为历史

很多人,还停留在大基建时代红利的惯性思维当中,“要想富先修路”这个老祖宗传下来的歇后语,至今还被很多人奉为真理。

可惜,时代已经不一样了,虽然有悠久的农业文明作为根基,今天的中国,其实已经正在进行经济转型,曾经的很多红利和观念,都需要得到修正和升级。

特别是对于关联着中国经济,无数民众财富载体价值的房产,同样也面临着概念转变的需求。

地铁一通,房价翻倍,高铁一建,黄金上门的时代,可能已经结束。

其实国家早就在为“基建拉动房产价值”的经济逻辑转变,进行了铺垫:

2018年国家发改委提高了地铁申报门槛。一个城市想要申报地铁,需要同时满足GDP过3000亿元,一般预算内收入过300亿元,市区人口过300万,财务状况良好。

把条件透明化,放到桌面上来谈,就让很多原本还揣着地铁梦的城市,心凉半截。

更早先的3月,由国家发改委、交通部、国家铁路局和中国国家铁路集团四个部门联合发布的《关于进一步做好铁路规划建设工作的意见》,高铁大跃进降温。

四部门联合发布的《关于进一步做好铁路规划建设工作的意见》不仅给高铁建设上了紧箍咒,连地铁门都顺便焊牢了。

经历了10多年的投资建设热潮后,高铁也开始“踩刹车”了。

高铁“降速”影响区域格局,地铁“暂停”影响城市及都市圈形态。

一大批城市的命运走到了十字路口。

基建红利明显收紧,大兴基础建设拉动经济(最终还是要通过房价变现),大拆大建提高GDP的做法,玩不下去了。

这样的趋势背后,其实是对交通基建的三重考量:

1、防止地铁高铁的滥建,浪费资源,增加地方债务。

2、地铁和高铁本身就是赔钱的买卖,特别是地铁,即便财力雄厚,人口规模庞大的中心城市,在运营上也是入不敷出,其他三四线城市,还是算了吧。

3、相较于地方政府热衷地铁高铁有轨电车的规划开发,以此拉动地方房价,促进土地财政的收入增加,长期的基建维护运营成本完全就成了恶性债务,得不偿失。

这里不得不提一个关联的对应新闻:珠海将拆除运营仅仅三年的城市有轨电车。

为什么刚建好没几年,就要拆掉有轨电车呢?

珠海有轨电车于2013年9月正式开工,实质建设周期一年半,但因为供电技术不成熟、不稳定,直到2017年6月才开通试运营,但试运营4年来,有轨电车的供电系统技术缺陷至今无法克服,短路故障、渗水漏电等时有发生。

珠海市有轨电车总投资13.27亿元,全长8.98公里,设站14座,日均客流为3378人次,客流强度仅相当于当年可研报告预测的5%。极低的客流直接导致票款收入极低,珠海有轨电车自运营开始到2020年底,总计财政补贴拨款达到了1.79亿元,并且每年还有约4700万元的折旧费,年均运营成本约9100万元。

运营期间,有轨电车总计票款收入只有387万元,远远低于近3亿元的成本。根据测算,珠海有轨电车每人次运输成本(含资产折旧)约67元,而实际的票价为1元,相当于每服务一个乘客,需要补贴66元。


图片来源:网络

不用多解释了吧?这个帐随便再怎么算,两个字:血亏!

2021年5月31日,珠海有轨电车处置听证会召开,15:1支持拆除。

当然珠海有轨电车只运营了三年多就拆除,除了持续严重亏损以外,也对珠海这个城市的经济发展造成了阻碍:在现有城市交通设施能够满足基本出行需求的情况下,拿这成本巨大,还持续亏损的有轨电车投入的钱,去搞活经济,哪怕教育和地方福利投入,不香么?

地铁,高铁,磁悬浮,有轨电车,BRT都是好东西,可是现实就是,在中国经济发展和人口聚集分布极度不平衡的当下真实环境里面,不是每一个城市都有能力去承受成本。

说到底,不还就是土地财政依赖么?

负债规划交通基建,有面子好看,有里子拉房价,总比招商引资,培育产业,扶贫攻坚来的简单吧?债务驱动的生意,不要太轻松噢。

很可惜,从国家层面的政策批复和规定限制的趋势来看,这种依托地方债务驱动大基建的时代,可能即将结束。

很多地铁门槛城市梦碎,比如泉州,惠州还有烟台,当然这三个城市只是典型代表而已,因为一步之遥,更别说很多条件不足但是依然有地铁梦的城市了。

目前,内地城市中已经开通了地铁的城市有39个,还有一个将要开通(绍兴)。

披露数据的22家地铁公司(其他没有上榜的都是没有披露数据),实际利润为正的只有深圳、武汉、南昌、济南、沈阳、厦门、兰州6个,其余15个城市的地铁公司扣去政府补贴,全在亏损。

未来在很长一段时间里面,地铁城市的数量,将定格在40座,这40座已经开通了地铁的城市分别是:

上海、北京、广州、深圳、成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州、青岛、苏州、西安、长沙、大连、郑州、沈阳、宁波、长春、合肥、昆明、南宁、厦门、石家庄、无锡、南昌、福州、温州、济南、东莞、贵阳、常州、哈尔滨、乌鲁木齐、兰州、徐州、呼和浩特、佛山、洛阳、绍兴(将要开通)。

高铁就不用多讨论了,基本上来说,当前中国的高铁是“运力过剩”非常明显。

很多人期待修通高铁和地铁,除了交通便利之外,也是看到高铁和地铁能撬动地价,让房价涨起来。

所以提高高铁、地铁审批门槛,其实也相当于变相调控了楼市,尤其能遏制弱二线和三四线的楼市泡沫。


图片来源:网络

二、“双万”城市龙头,楼市成交遭遇滑铁卢

先说一下双万城市的定义:

常住人口千万以上的城市有18个,GDP万亿城市有23个,而既是常住人口千万城市,又是GDP万亿城市,也即两组城市的交集“双万”城市,只有14个,分别是:

上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、天津、郑州、西安、青岛、长沙。

换句话说,从经济与人口角度来看,在这14个城市买房投资,更值得看好。

不是说其他城市不好,比如什么泉州,南京、无锡、东莞、合肥、佛山、南通、厦门等等的热门城市,经济强市,客观来说,有这么一个对应关系:

地方经济很好,人口不过千万,财富集中度就会分化很严重,地方利益集团力量就强,比如泉州,厦门,这一点去过闽南地区或者了解的人都懂,社会财富和各种分配权力基本高度集中,经济强是没错,但是要产生质变,爆发式增长,还有更多的开放机遇,不太容易。

地方人口很多,但是经济不达标,这个情况比较少见,但是经济都不达标了,就能说明很多问题了。比如临沂,石家庄,哈尔滨这三个城市。经济总量小,人口又多,不就是粥少僧多么?

内卷其实不可怕,可怕的是内卷还吃不饱吃不好,那就不是内卷了,那就是踩踏了。

双万城市既然房产价值最为核心和坚挺,那么双万城市的龙头代表,肯定是房价和楼市最为火热积极的,事实也是这样:


图片来源:城市财经,特此感谢

流入的天量人口,再加上两座城市强劲的经济势头,共同推着两座城市房价一路狂奔。

这两个龙头城市没有什么争议,就是深圳和广州。

不过进入2021年,这两座楼市坚不可摧的城市,发生了重要变化。

什么变化?成交量滑铁卢,均出现了大幅度下降:

深圳方面,据深圳市住建局6月1日发布数据显示,5月全市二手商品住宅成交面积为27.61万㎡,成交套数为3027套,同比大幅减少60.98%,这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。

而事实上,4月份深圳的二手房成交量已经开始大跌了,四月份全市二手商品房成交54.13万平方米(5507套),同比减少24.87%;其中二手商品住宅成交44.01万平方米(4877套),同比减少33.26%,环比三月减少28.16%。


图片来源:城市财经,特此感谢

广州方面,也好看不到哪儿去。

数据显示,5月份广州二手房成交量10524套,环比大跌了3成,价格方面环比也下跌了3.84%。

其中,南沙、增城、黄埔三个区成交量腰斩。


图片来源:广州PLUS,特此感谢


深圳、广州两座城市成交量遭遇滑铁卢,换个说法就是中国房价和楼市的风向标被推倒,就这么简单。

当然,房价并没有下跌,只是在成交量急速下滑的大环境中,让房价持续上涨的动力和势头受到了明显的遏制而已。

特别是深圳,曾经被市场和炒房群体不屑一顾的“二手房指导价”发挥出了前所未有的市场冷冻效果:

卖家的心理价位失去了支撑,不甘心。

买家看不到历史价格,不放心。

中介不能高于指导价促成成交,不开心,大量中介失业回家或者转行;

银行只能以指导价放款,不省心,不仅额度受限,监管也持续加强。

整个深圳的楼市,事实上从2021年春节以后,也就是二手房指导价出台以来,就陷入了一个冰冻迷雾,无比纠结的环境之中。

而且,这样的情况,在政策没有放开或者转向以前,深圳的房价很难有什么想象力了。

从当前的政策态度和高层意志来看,恐怕还要持续很长一段时间。至于是多久?谁也说不准。

广州也是一样,4月份广州发布新一轮调控大招,收紧了人才购房门槛,要求广州市人才购房的门槛,必须要有连续缴纳12个月社保。

与此同时,将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年。

同时,广州还两次上调了房贷利率。多番暴揍下,才有5月份成交量的大跌。

从这两座双万头部城市的楼市成交趋势上面来看,不排除未来向其他同级别城市的扩散和影响,而对于这两个城市而言,显然接下来,成交量会继续维持低位。

长时间成交量的低迷,对于市场预期和情绪而言是重要而又直接的压制,更重要的是,对于撬动高杠杆,利用现金流拆东墙补西墙,对于房价上涨保障盈利有现实需求的群体而言,无异于灭顶之灾。


图片来源:网络

三、趋势分析:全国调控一盘棋,距离“利空出尽”尚需时间

从这两件关联中国城市房价和楼市的事情中,能否看出全国调控这盘大棋的深意所在?

当然,对于绝大多数普通群体,更为关心的应该是后续房价楼市的趋势。

这就涉及到本轮全国房地产调控的目的,以及调控的持续时间。

不能确定的没有必要去瞎猜和等待,面对购房需求和打算,以下几个理性推导的趋势值得对照参考:

1、通过大基建,交通基建拉动小城市的房价的模式被颠覆,会对很多原本打地铁概念,高铁概念,但是没有规划通过和明确审批落地的城市,造成房价下行压力。

2、已有高铁,地铁的城市房产价值会得到进一步夯实和加强,对人口的吸引力会继续增强。以地铁40城为例,地铁关联板块和沿线的房价会得到增值上行的动力。

3、就目前的调控来看,是一次全方位地对中国核心资产的价值保护,注意,是保护,不是打压,保护什么?

当然是防范泡沫风险和炒作热情!

这样的调控目的,必然会对市场造成阶段性的抑制,两个必然出现的关联副作用:

一个是前期被炒作过高的房价会出现回归调整,

一个是二手市场的利益博弈会日益白热化。

所以在调控已经落地的城市,申购一手新房是最佳策略。

4、深圳广州调控已经积累了足够的经验,接下来,全国楼市调控深圳化的可能性很大。

当然,房住不炒的理想环境距离实现还有距离,需要时间,但是这个大趋势是不会变的,所以对于炒房群体,心存幻想的群体而言,利空出尽,遥遥无期。

换一个表达:中国当前的楼市环境,对于投机套利,价差炒作的群体而言,并不友好。


图片来源:网络

四、写在最后:关于后续房价和楼市的几个观点分享

文章最后,谈几点个人的看法和观点:

1、没有高铁设站,没有地铁建设的城市,未来房价不值得期待,这个结论虽然不太好听,但是考虑到高铁虹吸,地铁效率,除非是有具有绝对核心竞争力的产业,比如贵州茅台镇,否则人口出去容易,回来就不容易了。

长期来看,人口流失成为必然,那这样的城市房价有什么想象力?

左手换右手不累?

2、大基建红利时代结束,接下来或许是更具考验的城市新竞争。

在竞争开始以前,还有一个很严峻的风险问题,那就是地方债务问题必然会承受压力。

3、当前调控的目的不是压制市场,而是给真实需求群体创造空间,所以有调控的城市,买新房,调控还没落地的城市,建议观望。

因为如果热门城市,房价持续上涨,这个目前在长三角和珠三角地区都普遍存在,包括国内很多新一线和高首位省会城市都存在,那么在这样的情况下(调控不落地),就是地方政府在和高层进行猫捉老鼠的利益博弈阶段,这个阶段不适合买房子,是最风险的买房阶段,当然这是对刚需群体而言,对于投机炒房和投资买房的群体而言,风险自担是最基本的素质,亏了就要认,这个世界上没有包赚的生意,即使有,也不可能随便就能知道。

4、呼应本文标题的思考:中国楼市的逻辑是否会在这样的颠覆挑战下发生改变?

我个人觉得需要分阶段来看:

短期,也就是十四五这五年经济规划过程中,房地产的地位,包括资产财富的价值,在好的城市里面会保持原样,而一些小城市和人口流出的城市,其实早已发生颠覆和改变,只是很多人不愿意承认而已。

中期,也就是10年左右,房地产价值逻辑会发生转向,中国楼市和房价对于中国经济结构的重要性会下降,包括地方政府的依赖也会减少,但是并不妨碍房产依然具备财富载体和评判价值,只是增值的效率会差很多。

而至于接下来2021年下半年和未来1-2年的行情呢?三个字:“看调控”。

在中国,不仅仅是货币政策“不转急弯”,对于房地产,房价和楼市而言,同样也是“不转急弯”。

不转急弯,还是要转弯,而且转弯的信号已经很明显了,关键是,什么时候转?

那这就是另一个问题了。


图片来源:网络

文章郑重声明:

本文仅作为认知交流和思考分析所用,至于是否正确合理,还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导,投资有风险,都是成年人,风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年,经济波动和暗流涌动正在恢复平静,但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友,能够心志坚定,做好准备,在2021年实现迷雾冲破,快意逐浪!

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂,还请留个声音,求同存异,共同成长。


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思考,是对世界的尊重。探索,是对未来的准备。

每个人,都没有选择时代的权利,但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代,是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友,做时代的弄潮儿,做命运的主宰,做财富的主人!

仅以此文,与各位读者朋友,分享。


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