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上海楼市:楼市分化逐渐加剧,所有房子普涨已经成为过去式!

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提问:你好,曾叔,我在上海上班,目前存的钱还不够首付,有点想回老家买房了,但是我又不是很甘心回老家四线城市买房,现在楼市分化太严重了,能分析一下现在全国的楼市走向吗?我买房的话建议去哪里买比较好呢?

回答:你好,楼市分化逐渐加剧,所有房子普涨已经成为过去式,随着市场结构分化趋于明显,好的房子会展现出它的升值能力。当前楼市从全国范围内来看,人口增长放缓,需求端会出现一定的缩减,但对于重点城市、重点发展区域来说,随着进一步发展,大量人口不断流入,需求将长期存在。然而对于三四线小城市来说,需求严重不足,许多供给的房产去库存艰难。因此从供求两侧来看,高能级城市的楼市行情较好,而一些发展滞后的三四线城市楼市发展不尽如人意。从楼市政策调控方面来看,基于房不炒的大背景之下,限购、限贷政策更加严格,楼市发展受到严格调控,这无疑对三四线城市的楼市带来更加沉重的打击。

总体来说,随着调控的常态化与供需关系的改变,楼市普涨几率变小,我们买房要更加看重房产的价值与稀缺性,购房要经过更加谨慎地分析考虑。上海买房建议,详见内部分享。

提问:曾叔您好!坐标上海,现在上海市场很热,打算买房,考虑自住和投资,首套房买新房还是二手房,平层还是联排叠墅?

回答:你好,上海一线城市新盘普遍溢价,重点关注二手次新。自住加投资优先考虑平层,流动性更好,金融性更强。别墅用则买,不用请别买。很多人会犯个错,就是想把别墅当投资。而事实情况是别墅本身回报率很低,买别墅只会占用自己的资金,加大风险。现在的上海楼市,几乎是一个普天同庆抢房的时候了,因为你无论怎么买,大概率都是涨的。但是有很多人, 是分辨不出房子是真涨,还是被市场硬生生抓着肩膀硬生生提起来的。房地产市场不好的时候,你买错的话有可能买的不是低点,但也不至于高哪去。

提问:曾叔,您好!外地户口,居住证积分达标120分,买二三梯队学区房是不是也被统筹了,实学区房还有价值吗?

回答:你好,房产+积分能进的学校本来也不多,尤其民办摇号,更多的家长选择让孩子读对口公办,居住证更是要往后排了,而且也要排年限的。学区房建议自用为先。当然有,具体详见内部分享。

提问:曾叔好,本人有一套学区房是浦东二中心+进北,孩子出生前就已购入,现在听说二中心快乐教育,因对孩子期望较高,所以想用这套学区房置换一套更牛的双学区房,小孩现在中班,2023年读小学,您觉得还能置换吗?有人推荐黄埔的学区,但是也担心入户年限。

回答:你好,二中心+进北是一个不错的组合,地段对口的公办小学里,也就明珠领先的比较多,因为可以用自主教材,其他一梯队差别不大。小学关键看家长,不论在哪所学校,都是要家长付出时间和精力的,不可能完全靠学校,毕竟现在都是减负,不允许任务太重。黄浦区也是快乐教育,和二中心差别不大,所以如果只是因为想避免快乐教育,不是太建议置换。当然,如果目标是黄浦区的高中,打算在黄浦区中考,倒是可以考虑置换。的确如你所说,黄浦区好的学校落户年限比较紧张了。

提问:你好!曾叔!刚需自住,兰州七里河区龚家湾的房子怎么样啊?

回答:你好,龚家湾基础设施不是很完善,不过,离西站不是太远,靠近兰州理工大学,总算有点优势吧。现在领导在集中精力发展新区。目前七里河龚家湾在在集中精力进行老旧小区改造,发展起来还需要一段时间。兰州买的话,推荐七里河中心地区,榆中,新区。1、随着兰州城市中心的西移,七里河区快速崛起,将是兰州未来的中心城区,在七里河区买房,保值能力不错。2、榆中作为兰州的东大门,近年来取得了不俗的成绩,目前正在撤县立区,发展后劲十足,且房价适中,适合大部分人安家置业,属于比较实惠的购房区域。3、兰州新区是西北第一个国家级新区,肩负重要的历史使命,虽然目前处于发展阶段,但前景非常乐观,加之各种利好政策不断,从长来看,兰州新区目前属于刚需购房实惠区域。

提问:曾叔您好!想请教您一下,如果找垫资公司全款买,后DYD出七成,一般最长可以贷几年?有推荐的银行吗?谢谢谢谢谢谢!

回答:你好,一般有先息后本,5年免过桥续签,还有20年等额本息等,很多银行都可以操作,具体详见内部分享。

提问:你好!曾叔!都说钱放银行,贬值,近几年的通胀到底多少呢,年化达到多少才算跑赢通胀啊?买房是个保值增值的好渠道,但是这个渠道动不动就百万,不是所有人都容易选择的。

回答:你好,买房确实是大资金,但大资金才需要担心贬值。如果几万块现金,贬值不贬值意义不大,努力赚钱才是王道。房产还有个优势就是可以撬动杠杆来增加自己的财富。经常讲人是有圈层的,我们所有的努力,就是要努力往上走,大概分为三个层级:最上层:用钱赚钱,比如某家公司上市了,买了股票大涨了,高科技企业创业成功上市,在整个财富分配机制中,获利最多。走到这一层很难,没有几个人。中间层:用资产赚钱,最常见的买了一二线城市的房产,可以收租,也可以过几年把房子卖了赚钱。走到中间层不难,只要你有思想就可以做到!赶紧卖掉三四线城市多余的房子,只留下一套自住的房子,到一二线城市买入房子。最下层:是用体力赚钱,通过这样的方式赚钱的比例人群是最多的,这层次很多人会天天想着余钱存银行每天打听个银行的利息最高,这样的人是最没用的人,你想想:全世界货币超发,资产价格大涨,你存在银行的钱能跑过通货膨胀吗?存银行的钱永远赶不上房价上涨。如果是想着余钱去买房付首付,你的人生会往中层走。记住:调控房价不是让房价下跌,而是让房价在政府有计划的调控下慢慢上涨。劳心者治于人,劳力者治于人。这样的阶层分布,其实也就是每一个社会所固有的“财富收割模式”。

提问:叔,你好,最近看上一套房,房东硬是不肯降价,有何方法能砍点价?

回答:你好,详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。

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