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警惕发行高息美元债,房地产企业优劣已现,洗牌在即

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最近看到一些信息,我觉得有必要做个节目说一说,先说节目的目的,就是一些准备买期房的投资者,需要再仔细关注一下开发商的财务状况了,特别是发行境外美元债的房地产企业,为了您的投资安全,多查询一下有必要。

这个消息各大网站的财经版块您都能看到,房地产企业境内信用债发行规模大幅下降,但是美元债持续上升。美元债成房企救命稻草,最高利率14.5%。

其实这个消息应该不会让人感到意外,现在房地产企业获得资金的渠道越收越紧,三道红线使得房地产企业彻底告别了不缺钱的日子,某个大的房地产企业就在不停地打折促销,回收现金嘛。三道红线的目的是什么呢?就是逼迫房企尽早改善自身财务状况,不要过度地负债经营,为什么呢?就是为了抵御随时都可能来的金融冲击,现在的局势可不太平。

有些房地产企业在境内融不到资金了,就跑到境外发行美元债融资去了。本来,你发行美元债吸收外资,也不是一个什么坏事,坏就坏在利息太高了,最高利率14.5%。我的天,这个利率可是把我给惊到了。现在国外金融资本他们的资金成本是多少呢?我跟您讲,不会超过2%,现在美国的联邦基金利率是0到0.25,成本很低的。国外资本以2%的成本,卖给你14.5%,每年的收益12%,好家伙,就现在的市场行情,收益率跟抢银行差不多了。现在的美元资本可以说是洪水滔天,正找不到地方去呢?你这不是给美元资本接盘吗?而且还是以这么高的利率接盘。



那某些房企为什么要以这么高的利率借钱呢?原因也很简单,两个原因。

第一个原因,利率低了借不到,美元资本也不是傻子,你要是财务状况很好,那简单,3个点的利息也愿意借给你。资金安全嘛,少挣点图个安心。你财务状况不好,十个点人家也不愿意借给你,怕你还不了啊,那怎么办?我十四点五,你借不借?那有些人就愿意借了,搏一把嘛,这利润太高了,值得冒冒险。百分之十二的收益啊,你别说是美元资本了,你在国内理个财,你找个十二个点的债券我看看?不也没有吗?来吧,单车变摩托,就这么借来了。

第二个原因,某些房地产企业它也敢借。以前中国房地产市场野蛮发展的时候,房企是什么样的钱都敢借的,百分之三十的高利贷它都敢借。而且还真还得了,你不服都不行。但是现在不一样了,你没有那么高的利润了。别说三十个点的资金成本了,十个点的成本都承受不了了。那某些房企为什么还以十五个点的成本借钱呢?这不是明摆着的事儿嘛,不借不行了,不借连现在都过不去了。借了还可能搏一搏,单车变摩托。

所以我们可以先简单总结一下,现在的境外美元债可以看成是房地产企业财务状况的照妖镜了,再详细一点,不光是美元债,欧元债,港元,甚至是离岸人民币,只要是境外的融资都算。境外融资成本的高低直接对应着企业的财务状况。境外融资的成本越高,该企业的财务状况就越差。



说到这儿,大家应该明白了吧,为什么我开头说,如果您近期考虑买个期房,多查一下开发商的财务状况,特别是境外融资的情况。这真的不多余,很有必要,为了您的资金安全。

现在国内的房地产企业缺钱,这是个大环境,就像冬天来了谁都感觉冷,跟你哪个房企没有关系。国内是真的融资不容易。但是海外不一样啊,各国央行都放水,钱多的没地方去。去海外融资相对容易一点。这就看出分别了。

财务状况良好的公司,虽然也困难,但不至于过不去。内部降点成本,外部回收资金速度再快点,就没什么大问题。即使说有海外发债的需要,利率也不会高到哪儿去,六七个点的利率就不错了。

财务状况不好的公司,就很困难了,国内融不到钱,现在没钱又不行,只有海外融资这一条路了,那肯定是多高的利息都得借啊,要不然现在就过不去了。



可能有朋友听到这儿就不困了,就有问题要问了。你说的道理我们都听明白了,但是我们普通老百姓,上哪儿去查房地产开发商的海外融资情况呢?其实也很简单的,一点都不复杂。

如果说开发商是上市公司,那就很简单了,查它的公告就行了。上市公司只要是发行债券借钱,一定是有公告的,借一分钱都得公告。你把它历史以来的公告都调出来看一下就好了。需要说一下的是,有些公司是在境外上市的,比如说港股。所以你都得看一看,不要一看A股没有,就是没有上市,不一定啊。

有些开发商不是上市公司,那怎么查呢?这种公司没几个,也好查,但是我们普通老百姓查起来费点劲,您可以请人帮忙。有些机构是专门做数据服务的,国内外都有这样的机构,您付费查询一下就行。或者您可以找这些机构的会员单位,比如投资公司,会计师事务所,交点钱请他们帮您查一下。再不济网上搜一下付费查询的服务,提供这种服务的人多了。办法多得是,只是您想不想查的问题。



最后我们说一下,如果这些房企的美元债爆雷了,无法偿还怎么办?这个可能性不是没有啊,而且还不小。国内你看有哪个企业债有14个点的利息的?P2P才几个点啊?都爆了。

如果爆了怎么办?凉拌。首先投资者买的期房那就求漫天神佛保佑吧,能有别的开发商接手那就最好,没有接手的,那就烂尾。估计烂尾的可能性极大。所以尽可能我们要规避这些房企的期房。

至于说海外美元债的投资者,只有愿赌服输,有一点大家放心,政府不可能管这种烂事。国内的债券爆了还不管呢,更别说企业的境外美元债了。不过境外的投资者愿赌服输的觉悟还是很高的,他们知道风险自担的,这点比国内的投资者强多了。那就走清算流程吧,能赔多少是多少。这些房地产企业能割了海外投资者的韭菜,也算是有点能耐。

本期节目结束语:人生之中的许多变故都是有征兆的,但是人们又经常忽略这些征兆,这大约就是人生的悲哀吧。

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