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地产美元债年中透视:利率分化多严重?花样年竟飙到14.5%!

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◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

◎ 编辑 | 密探君

昨日,一则来自“花样年控股”2亿美元债融资让地产圈颇为惊讶,这家对外品牌宣传曾让人感觉其实力不俗的房企,这笔债券年息率竟达到“14·5%”!

目前,市场上暂未看到针对这笔“扎眼”高息率美元融资的更多解读。这笔美元债成本,在2021年内的中资房企美元债融资中又处于什么水平?

地产密探专门统计了自2021年初至今中资房企发行美元债明细,发现年息率超过10%的房企美元债达到25笔以上。

其中,12%以上年息率的房企美元债包括花样年控股、中南建设、大唐集团控股、天誉置业、景瑞控股、鑫苑置业、方圆地产、国瑞置业、上坤地产、佳源国际、隆基泰和、金轮天地等。

注意!在这其中,年息率14%以上的房企美元债又包括花样年控股、国瑞置业、金轮天地,其中花样年成为最扎眼的一家。

当然,美元债年息率低于3%及以下的又包括英利国际置业(中国光大控制)、中海宏洋、越秀地产、越秀REITs、会德丰、碧桂园、珠海华发等,要么背靠大型央企或地方国企,要么就是头部房企。

2021年至今(6月18日),中资房企发行美元债明细如下:


来源:地产密探财经

年初至今,花样年总计发行2笔美元债,金额分别为1.5亿美元、2亿美元,对应年息率分别为11.875%、14.5%,期限均为3年,主要用于公司现有境外债务再融资,为何敢不惜巨高的融资成本?

近段时期以来,从人民币与美元之间的汇率波动或能找到一些答案。

4月以来,受全球疫情尤其是美国疫情影响,拜登政府执掌白宫,为刺激经济而抛出1.9万亿美元货币刺激计划,能否切实落地虽是个问号,但全球美元贬值预期抬头,美元指数不断走低,而中国疫情控制得力,经济复苏强劲,人民币升值预期强烈。

业内人士曾乐观预期:人民币升值,中资公司发行美元债“躺赚”。以房企为例,业务在国内赚的是人民币,还债用美元结算,相对于之前会消耗较少的人民币支出。

但6月以来,美元指数强势反弹、拉升。据相关金融专家分析说,美元指数在人民币汇率双向波动中扮演关键角色。当前,美联储政策正逐渐转向“鹰派”,美元指数会逐渐走强,人民币汇率因而承压。


部分专家提醒:虽距美联储正式收紧货币政策尚有时日,但市场提前定价已开始。美元指数上涨空间已打开,未来需特别警惕人民币汇率出现持续性贬值风险。这意味着中资房企新增发行美元债面临年息率不断走高的风险。

回到前面的疑问,花样年控股年内新增美元债发行为何年利率不断飙涨,却似乎又有些“硬着头皮“”也要发售“补血”?

透过对花样年控股的系统调查,地产密探发现了几个有意思的地方:

其一,2019年以来,竟没有一家券商或评级机构对花样年控股发过专门研报或评级等。对于一家知名港股上市房企来说,这是一件极不正常的现象。
其二,从“三道红线”的角度看,处于黄档。截止2020年底,花样年控股剔除预收账款的资产负债率72.4%,高出70%的红线;净负债率75%,低于100%的红线;非受限资金与短债比1.37倍,满足1倍的要求。

再看销售,5月份花样年实现销售额59.78亿元,对应销售面积43.37万平方米,前5个月累计销售额219.06亿元,对应销售面积131.5万平方米,与去年5月单月销售38.1亿元、对应销售面积29.36万平方米,前5个月累计销售额115.06亿元;对应销售面积100.53万平方米,各主要指标确有一定增幅。

注意!年初以来,花样年控股曾多次以现金赎回2021年到期美元债,其利率分别为8.375%、7.375%,这两笔债券期限分别为3年、5年。



这不难看出:近5年来,花样年发行美元债成本反差之巨大,的确让业内都感觉“匪夷所思”。这到底该如何理解?

地产密探进一步研究发现:实际上,2015年中期以来,尤其是2016年,花样年控股及旗下彩生活集团在老板潘军的操盘下,以“社区+”这一新概念探索轻资产引领行业,成为引爆资本想象力的最大关注点,各路研报纷至沓来。


细看花样年上述系列研报,就会发现:2017年前,曾一度激进“去地产化”,押注轻资产,“彩生活”一度红得发紫;2017年后,全国楼市迎来“主升浪”,花样年规模止步不前,只有百亿级,潘军陷入焦虑对不断冒出的“地产黑马”乃至新晋千亿大鳄颇为眼馋,遂喊出二次转型,重新重视房地产,打出“轻重并举”牌。


潘军的野心很大,比如2020年3月底,在花样年控股2019年业绩会上,称“预计今明两年进入千亿,尽快跻身TOP50强”等豪言壮语。


2020年“豪言壮语”犹在,潘军却遇上2021年楼市低增长甚至负增长时代,才为花样年定下600亿元销售目标,今年前5个月已取得219.06亿元,在当前热点、重点城市严厉调控围堵压力下,6月份能否环比增长进而在半年破300亿元仍是未知数。

从花样年去年区域销售贡献看,长三角和成渝合计占比64.7%,其中成都贡献卓著,总土储建面规模1150.9万平方米,涉及成渝都市圈557.9万平方米,占据半壁江山,其中成都土储近350万平方米,堪称各城市之最,其次才是武汉119万平方米。



所以说,花样年能否实现销售规模大跨越,不仅有赖于在这些深耕的重镇发力,也需要其他城市多多贡献,但目前成都、武汉等热点楼市调控层层加码,竞争激烈,给其销售显著增长增加了诸多不利因素。

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