上海楼市：买房不是炒股，毕竟在上海，要买就买最适合自己的！

　　提问：你好，曾叔，请问上海的限购政策，对市场有何影响？

　　回答：你好，新政最主要的目的，就是让大家在买新房的时候更加冷静。对于部分高积分、高资金的人来说，前期因为信心爆棚，短期内会参加多个楼盘的认购，拉高了认筹率，提高了入围门槛。而现在有了锁定期，可以让大家更加笃定自己真正想要的那一个，认筹率也不会高到夸张。认筹的机会变少了，就对自己的选择要更加慎重。买房不是炒股，要买就买最适合自己的。

　　同时，二手房市场的成交周期会继续拉长。原来有些土豪一手买不到就投奔二手，这也是最近两个月市区高总价品质二手房价格上升的推动力。但现在土豪的脚步没办法这么快了，因为去摇了新房被限购了，豪宅的流动性自然就下来了。这些，也是大家都愿意看到的结果，毕竟在上海，大多数人一辈子买的房子，一只手都数的过来。房子对大多数人来说，都是重要到不得不慎重选择的东西。政策的本质，其实也是提醒我们对于买房这件事，需要更加深思熟虑。

　　提问：曾叔好，坐标杭州余杭临平，有一套住宅，2006年房子，楼梯房，顶层跃层，想置换电梯房，但没杭州房票。手里有子弹150万，由于杭州房子买不了所以打算投资到海宁或者临安青山湖区域，投资到海宁离临平较近，后期置换房子能有个安身之处，青山湖房价现在已经22000了，还能投资吗？现在看的楼盘是临安青山湖科技城不知道如何选择？或者资金应该怎样利用才好？沈阳有一套房子在按揭中，要不要卖了把贷款名额释放出来，看看杭州这边有没有更好的投资地方？期待答复。

　　回答：你好，现在杭州限购都不严，我更建议你想办法破限买杭州，海宁和临安都不值得投资。现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了涨幅也没什么空间了，赌输了可就真成不动产了。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。子弹150，直接破限买杭州，看好未来科技城和东边的萧山新城，以及大江东。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部！

　　提问：曾叔 你好，请问下上海塘桥板块未来如何 ？自住加投资？

　　回答：你好，区位非常好，距离陆家嘴和后滩世博都比较近，能够接受周边产业人口。因为发展了挺多年，现在生活配套也起来了。但是周边有不少老房子还有老大楼，影响了城市界面。个人认为自住加投资是可以的，它的起势主要靠城市翻新，不断改善，不会速度很快，但会很稳。你自己买房子选择2005年以后的次新房。

　　提问：曾叔，你好，资金500万，上海二套，增值还有啥选择吗？张江、洋泾、联洋等的双学区涨了30%不止了吧？还能追个小面积么？？谢谢！

　　回答：你好，学区房也还能长，但是短期冲的有点高。如果你看中5年内的涨幅的话，可以继续买。选的时候最好选一些涨幅偏少，不怎么受摇号影响的小区。具体推荐可以加入曾叔内部圈子获取精准信息。

　　提问：曾叔您好，边套的双拼或联排别墅，地下室是送的，一二层共260平米（房产证），叫南瑞别墅，1000多万的价格。不长期住，目的是让父母和老人有个地方能聚起来，可能3-5年后就需要出手，想问一下合不合适买？谢谢。

　　回答：你好，不是很推荐买,这个房子的优势是价格算低,但是房价低有低的原因,他所处的野生动物园板块,周边没有任何配套,光有个别墅处在那里,自己升值潜力也不够.另外很大的问题,我看了绿中介这套是全部毛坯,你自己装修的话要花几百万,而你考虑3-5年卖出。

　　别墅卖出的时候本身就有流动性的大问题,特别不适合短期投资,增值慢,难出手,因为别墅定位是个性自住,而不是投资.而且你还带个几百万装修,这装修费用一定打水漂。我建议首先房子一定要长持,最好超过五年。如果你就打算3-5年出手的话,那建议你考虑买内环内小三房,这样的房子流动性和保值性都会很高。如果你愿意持有长期持有,那要去中外环买潜力地块。

　　提问：你好，曾叔，这几天看的消息，深圳房价涨完之后轮动到了上海，这一阵上海那边涨的确实很疯狂，有的小区从五万几个月涨到了十万，有些地产人士上海涨完就到了北京，北京涨完基本就到杭州这些二线城市了，就是说杭州很快还得涨，对此你有什么看法？另外，杭州现在的情况到底是属于强二线城市还是二线城市？

　　回答：你好，首先，杭州到底是属于新一线、还是强二线、还是二线，这并不重要，重要的是杭州自身的人口、地位、需求等等。对于未来杭州房价的走势，个人认为会保持稳定上涨的，这个涨幅每年在10%很正常，不可能再出现2017年-2019年3年时间翻番的现象，那是不正常的，也是不理性的，有一定的补涨成分。之所以对杭州市场充满信心，主要还是由杭州的市场需求决定的，不仅仅是杭州人在杭州买房，杭州周边的城市人口都在涌入杭州买房，整个市场需求还是很大的。上海杭州投资价值高的板块，详见内部分享！

　　提问：曾叔！您好！请问未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？

　　回答：你好，首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担的起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显的指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是最佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！

　　提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

　　回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享