無房 | Soho中国落入外资之手

6月15日，Soho中国发布停牌公告且并未公布具体原因，市场纷纷猜测这是为私有化作准备。

一天后，上述猜想便得到了证实，据彭博社消息，黑石集团拟30亿美元私有化Soho中国。

从资本市场的表现来看，这次私有化似乎早已走漏了风声，股价在停牌之前就出现了巨大的涨幅。

6月4日开始接连拉出大阳线，截至停牌前涨幅高达55%。这再次印证了一个道理，金融市场上存在着显著的信息不对等，散户永远落后庄家一步。

私有化已尘埃落定。需要思考的是，为什么黑石集团愿意花30亿美元进行这笔交易？

从Soho中国的资产来看，黑石很可能是看上了潘石屹引以为傲的“九大金刚”。

九大金刚分别是：北京的望京SOHO、光华路SOHO、前门大街、丽泽SOHO、朝阳门Soho，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。

这九大金刚均是位于北京、上海核心地段的写字楼，出租率常年高于90%，租金收入非常可观。

据房兄计算，2020年全年的租金收入高达14亿人民币。

很多打工人都有着当包租公、包租婆的梦想，如果拥有九大金刚其中任意一个，恐怕晚上睡觉都要笑醒。

潘石屹夫妇自然不舍得将自己的心头肉交给黑石，2020年3月份，面对黑石伸出的橄榄枝，潘石屹夫妇给出了40亿美元的报价。

或许是价格太高，交易最终没有达成。时隔一年，黑石集团最终以30亿美元的价格拿下了soho中国，捡了10亿美元的大便宜。

事实上，黑石集团从2019年起开始在国内四处投资不动产，投资范围囊括了购物中心、写字楼、综合体。

2019年2月，黑石集团接手了国内三家购物中心50%的股权，交易金额为4.8亿美元。

仅过了一个月，黑石集团又耗资15亿美元收购了位于上海浦东的长泰广场。

几天后，黑石集团又收购了香港国际建投70%的股份，交易价格70亿港元。

2020年1月，黑石集团在国内物流地产领域完成了11亿美元的扫货。

2021年6月，黑石集团斥资30亿美元对Soho中国进行私有化。

由此可见，黑石集团从2019年起耗资数百亿元收购国内不动产。

这个时间点正好与房地产政策不断收紧，国内地产商举步维艰，大量房企破产倒闭相吻合。

这需要引起我们的思考，当前国内核心不动产的价值是否遭到了错杀？

以Soho中国私有化为例，2020年九大金刚的租金收入为14亿元，假设租金收入维持不变（事实上租金涨幅高于物价涨幅），按照格雷厄姆的估值方法，零增长企业应当给予15倍的PE。

按此计算，仅九大金刚的估值就有210亿人民币，折合成美元刚好30亿美元左右。

但是，在本轮上涨之前，Soho中国的市值只有区区100亿人民币，折价超过一半，这就有点匪夷所思。

核心地段的写字楼可以永续经营，从这一点来说，它跟资本市场所热衷的消费型企业没有本质区别，但市场却把它与地产开发业务混同，给到了一样的低估值，这显然不合理。

进一步说，位于核心地段的写字楼以及商业中心，它们在业务稳定性上相比普通消费型企业有过之而无不及，不需要操心产品换代，也无须担忧市场竞争，只要在自身经营管理上下功夫。

可见，资本市场在看衰地产开发业务的同时，“恨屋及鸟”地错杀了本应享受高估值的持有型物业。

而黑石等海外机构一旦得到了这些核心资产，就能够用其精准的项目判断能力和招商引资能力，通过装修、改造、定位升级等手段，带来客流量的增长以及租金的大幅上涨，从而显著提升项目的价值。

从这个角度来说，黑石的确捡了个大便宜。在行业的下行周期低价扫货核心资产，也是海外投资机构的常规操作了。

房兄期望的是，资本市场和国内投资机构能够被黑石点醒，尽快对持有型物业进行价值修复。如果不这样做，势必还会有更多的核心资产落入外资之手，而这显然是我们不愿意看到的。