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土拍遇冷,降价卖房!长春楼市,凉了...

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作者:公子不悔

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长春土拍,二度遇冷

作为一个拥有省会和副省级双头衔的城市,土地市场接连两场集中供地均遇冷,简直难以想象。

这个令人难以想象的城市,正是东北F4之一的长春。

6月15日,长春市公共资源交易网发布了一则关于终止《长公资土挂〔2021〕183号公告》挂牌出让活动的公告。

公告显示终止出让的地块共有8宗,分别位于经开保税区、空港、汽开区。原本将在6月17日进行第二次集中供地的长春,共计推出75块地。

这还没开始,就有8宗地提前终止出让。终止的理由惊人的一致,无人报价。


这些地块不是工业用地和商业用地,都是住宅用地。一个省会城市的住宅用地,居然没有开发商报价,这个城市得有多么不受待见。

最关键的是,这并非长春土地市场首次遇冷。

早在4月15日进行首轮集中供地的时候,长春就上演了超高的流拍率。

当时推出了51块住宅用地,最终成交38宗住宅用地,2宗流拍,有11宗终止挂牌,流拍率达到了25%。而且,成交的38宗住宅用地,其中32宗底价成交,仅6宗溢价成交,平均溢价率仅为3%。

也就是说,长春第一次集中供地推出的51块住宅用地,有13块房企不想要,想要买的38宗,也不想给太高价格。

2

价值锐减,长春不被看好

两次集中供地,第一次大流拍,第二次还没开始就有8块因无人出价被终止,难道是因为现在的开发商都战略收缩,不愿拿地了?

非也,南方城市拍地时,开发商们竞争激烈,毫不退让,且很多都是高溢价下血本拿地,甚至不惜以地王价拿地。

以重庆来说,4月末在重庆上演的首次集中供地,开发商玩了命的抢夺土地,导致一日之间,重庆楼面价天际线几度被刷新。


当时开拍伊始,融创就以11.9亿元摘得渝北区两路组团F分区F27-1/04地块,成交楼面价14470元/平米,溢价率50.7%。楼面价打破了今年1月份佳兆业保持的14236元/平方米的纪录。

12分钟后,同样在渝北区,中海成交楼面价达到14583元/平米,溢价率高达75.7%,再次刷新最高价纪录。

半个小时后,还是在渝北,还是中海,以15307元/平米,溢价率为63.96%,再次刷新纪录。

当天下午,这个纪录再被被刷新。这一次是在两江新区,由保利出手,以25亿元拍得两江新区中央公园板块的住宅土地,成交楼面价达到15711元/平米,溢价率为83.2%,成为重庆新地王。

厦门方面,5月份首次集中供地推出的5块地,成交溢价率达29.4%,较2020年全年成交溢价率增长9.3个百分点;本批次成交楼面价为35823元/平方米,较2020年全年成交楼面价增长71.9%。


几天前,厦门又进行了第二次集中供地,同样大卖。推出的11宗涉宅地块,总起价274亿元,最终卖出344亿元,溢价率高达25.5%。

已经完成了首次集中供地的南京、杭州、宁波等城市,土地市场同样非常火爆。

由此可见,开发商在拿地方面,依然愿意砸钱,依然毫不退让,并未收缩拿地战略。

与南方城市形成鲜明对比的长春,之所以两次拍地,两次遇冷,最关键的原因,是这座城市在开发商眼中,已不被看好。

往大了说,长春土地市场凉凉,其实是东北衰弱的一个映射,折射出这片黑土地的经济价值,正在锐减。

最新公布的第七次人口普查数据显示,过去十年,东北三省人口合计减少了1099万人。

东北37个城市中,只有沈阳、大连、长春三个城市常住人口增加,其余包括黑龙江省会哈尔滨在内的34个城市,全部减少。


其中长春增加的139万人中,如果扣去2020年因为吞并公主岭获得的86.23万人,长春过去十年真实的常住人口增量,应该只有53万人,真实人口增量不如沈阳和大连。

经济方面,东北经济整体仍处在低迷状态。

1978改革开放之前,长春、沈阳、大连、哈尔滨,都曾是内地城市经济Top10成员,现如今内地经济前十强、前二十强中已经没有了东北城市的身影。

在前30强中,只有大连苦守,且到今年年底,很大概率也会掉出Top30。

目前,长春位列全国第32位,沈阳位列第33位,哈尔滨位列第44位。作为省会,三座城市的经济实力的确不敢恭维。


经济与人气不旺的长春,在大调控的氛围中,土地价格从2019年就开始下跌,房价也在下跌。

去年长春为了去库存,直接宣布降价卖房。

2020年11月,长春印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,明确提出 :

对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市),及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况,积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

所谓促销,是降价的另一种说法。在贝壳研究院公布的2020年十大房价下跌城市榜单中,长春赫然在列。


经济低迷,人气不旺,楼市不振,这才是长春土地市场两次集中供地都遇冷的根本原因。

3

购房建议:投资不过山海关

目前,长春房价仍在阴跌,根据中国房价行情网数据显示,长春目前的均价为9958元/平方米,同比下跌了3.15%。

接连遇冷的土拍,可能还会给长春的楼市带来一波下行。

对于当下的长春,当地的刚需可以买,但不用着急,可以先观望一段时间再说。


对于当地有投资需求的人来说,需要谨慎。整个长春,除了核心区朝阳区外,其他区基本已经没有什么投资价值。

事实上,从人口和经济两个角度来看,整个东北地区,目前尚可投资房产的城市,只有沈阳和大连,且投资这两个城市还必须选择核心区。其余城市,几乎都丧失了投资价值。

鹤岗、阜新、双鸭山的房价已经沦为了“白菜价”,双鸭山等城市持续下跌。数据显示,在全国房价最低的10个城市中,东北占了一大半,包括鹤岗、双鸭山、七台河、铁岭、阜新、黑河。


▲数据:中国房价行情网

数据告诉我们,投资不过山海关,并不只是说说而已。

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