荣盛发展的2020：稳居千亿的背后难掩“增长乏力”

2020年成绩单

2020年荣盛发展业绩表现

销售额及营收：截至2020年底，荣盛发展实现销售额1270.97亿元，同比增长10.18%，完成年度签约计划的105.04%；实现营业收入715.11亿元，同比微增0.85%。

净利润：2020年公司净利润为77.74亿元，同比下降18.9%，归母净利润75.01亿元，同比下降17.75%，这是近四年公司净利润首次出现负增长。

三道红线：2020年，荣盛发展扣除预收后的资产负债率为73.78%，仍然处于过线的状态；净负债率为80.18%，较上年微增0.48个百分点；现金短债比为1.23，较上年同期增长0.36。由于现金短债比增幅较大，“三道红线”仅触及一道，降至黄档。

表：荣盛发展2020年成绩单

注释：上述指标与行业中位数比较，得分标红，比中位数小8%，视为利空，得分标绿：比中位数大8%，视为利好；得分标黄，在中位数上下浮动8%的区间，视为持平

通过中科财金对荣盛发展财务能力与发展能力两大维度下的规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质9大因素对应的33个三级指标综合评估，荣盛发展2020年综合实力得分7.44分，综合实力等级评定为A，较上年评级结果下降一级，具体指标表现见下文解析。

壹

公司经营定位

地产界的“河北王”，已实现项目全国化布局：发迹于廊坊的荣盛发展作为河北省首家在A股上市的房企，已在国内落子天津、重庆、辽宁、河北、浙江、四川、广东、海南等省市在内约80个城市，并成功进驻捷克共和国南摩拉维亚州帕索夫斯基市和加拿大温哥华，开发项目总数约300个，截至2020年年末,荣盛发展土地储备达3835.98 万平方米。目前，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局，城市结构、区域布局更加均衡、合理。

多元化业务全面发展，打造全方位、综合性的全产业链条：2015年以来，在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局。公司目前已初步形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，实现了公司收入、利润的多元化。

贰

发展能力分析

（一）市场表现

▌长三角区域深耕效果显著，成长为公司主要的销售区域

2020年荣盛发展实现销售额1270.97亿元，同比增长10.18%，完成年度销售目标的105.04%。

从住宅网签销售额分布来看，2019-2020年，公司销售贡献主要来自环渤海、长三角和中西部城市群。

2020年长三角区域销售业绩贡献占比由2019年的35.16%提升至46.87%，成长为公司主要的销售区域；而环渤海区域2020年销售业绩贡献占比则为41.7%，较2019年同期下降了超20个百分点。

此外，从网签销售额贡献前五城市来看，2019-2020年南京、沈阳、石家庄三大城市稳居前五，其中南京2020年销售额贡献超过沈阳位居第一，同比增长了60.8个百分点。

（二）土储能力

▌持续三四线城市拿地力度，聚焦环渤海、长三角、中西部三大城市群

城市能级方面，荣盛发展土地储备除了诸如石家庄、成都、重庆、青岛、长沙等二线城市外，多数分布在所谓“二横两纵三集群”的三四线城市，其中2020年三四线城市新增土储计容面积占比为80.4%，与2019年基本持平，二线城市则为19.6%。

城市群分布方面，环渤海、长三角、中西部为公司聚焦的三大核心城市群。2020年公司在环渤海区域布局的投资力度最大，占比高达51.09%；其次为珠三角区域，新增土储投资金额占比为30.5%，中西部区域居第三占比为18.41%。

图：2018-2020年新增土储分城市能级分布

图：2020年城市群拿地金额分布

▌拿地力度下滑，新增土储对销售支撑度减弱

2020年荣盛发展拿地力度明显下滑，新增土储面积从2019年的979.34万方下降至2020年的714.57万方，同比下降27.03%；地销比（面积）为0.61，相较2019年下降了0.28。

同时，荣盛发展2020年过去拿地对本年销售额支撑度为-0.54，较2019年下降了1.53，新增土储难以对销售额形成有效支撑。

▌土地获取成本持续走低，但仍高于行业水平

2018-2020年，荣盛发展的土地获取溢价水平持续下滑，且在2020年土地平均溢价率达到20%，同比降低了3个百分点，但仍高于行业水平。

其中2020年1-3月荣盛发展就于宁波、芜湖竞得两个高溢价地块，溢价率分别高达180.5%、120.9%，未来项目盈利空间不算乐观。

叁

财务能力分析

（一）营收表现

▌营收增速持续放缓，房地产业务营收仍占主导

2020年，荣盛发展实现营业收入715.11亿元，同比仅微增0.85%。值得注意的是，从2018年开始公司营收增速持续放缓，或与2018年公司销售规模突破千亿后，业绩增速开始放缓有关；此外，由于竣工结转速度下滑，加之环京区域受调控影响，也导致营收增长乏力。

从营收构成上来看，公司2020年房地产营业收入占比为高达86.81%，较2019年下降2.61个百分点，依然占据主要收入来源；

值得关注的是，公司产业园区业务在四大业务中的营收唯一实现正增长，从2019年的33.81亿元增长到2020年的53.62亿元，同比增长了58.62%，成为公司的重要业务来源和第二大利润点；

此外，公司酒店经营业务营收下降最明显，从2019年的7.56亿下降到2020年的6.8亿，同比下降10.13个百分点，同时酒店营业收入占比也是最低的，2020年仅为0.95%。

（二）盈利能力

▌毛利率和销售净利率持续下滑，净利润和归母净利润首次负增长

2018-2020年，毛利率和销售净利率持续出现下滑，2020年荣盛发展毛利率为27.82%，同比下降2.26%；销售净利率为10.87%，同比下降2.65%。

结算项目毛利率的下降导致2020年公司净利润近四年来首次出现下滑现象，其中净利润为77.74亿元，同比下降18.9%，归母净利润75.01亿元，同比下降17.75%。

（三）营运能力

▌整体营运能力有所下滑，资金回笼速度缓慢

2016-2020年，荣盛发展存货、总资产营运效率整体稳中有升，2020年出现小幅下滑，其中存货周转率为0.30，同比去年下降3个百分点；总资产周转率为0.26，同比去年下降3个百分点；

但应收账款周转率在2017年之后就开始大幅下滑，从2017年的65.13次下降至2020年的14.91次，资金回笼速度缓慢，需警惕有销售无回款风险。

（四）资金与偿债能力

▌现金短债比达标，成功实现“三道红线”由橙档降至黄档

2020年公司扣除预收后的资产负债率为73.78%，仍然处于过线的状态；净负债率为80.18%，较2019年微增0.48个百分点；

值得注意的是，2020年公司现金短债比为1.23，较上年同期增长0.36，主要为公司通过偿还一年内到期非流动负债以减低短债占比，从2019年307.08亿元降至2020年的201.64亿元，同比降低了34.3个百分点，因此“三道红线”成功降至黄档。

肆

销售额预测

▌预计2021年荣盛发展可实现合同销售额1334亿元

荣盛发展2021年期初总土储面积为3835.98万平方米，保守采用2020年期初总土储面积/销售面积的数值3.17，可推测2021年销售面积约为1208.9万平方米；此外根据荣盛发展2018-2020年的销售均价变动趋势，测算2021年公司销售均价为11038元/㎡。综上，我们预测荣盛发展2021年销售额为1334亿元，能够实现公司1300亿元的销售目标。

结 语

在宏观经济形势复杂、房地产行业持续调控的大背景下，目前房地产市场已告别了高增长的时代。荣盛发展虽然连续三年保持千亿以上的销售规模，但是业绩、营收增速却持续放缓，净利润也出现了下滑现象且回款速度缓慢。

“河北王”荣盛发展虽已逐步扩展全国化布局，但从2020年新增土储来看，仍主要集中在环渤海区域，而公司的主要大本营环京区域受调控政策影响，整体楼市行情较为低迷，因此公司若要近一步提升规模，除了需要加大拿地力度外还需持续优化拿地布局。