自今年5月11日,中国公布第七次全国人口普查主要数据结果以来,生育率下降被归结到2大主要原因:教育内卷和高房价。而针对教育内卷,相关部门出手越来越迅速。据路透发布信息:本月中国将公布禁止寒暑假校外培训!
根据该篇短讯,禁止寒暑假校外培训包括广告宣传、禁止假日期间线上和线下补习!而且还透露:新规将在北京、上海和其他几个大城市试行。
我们认为这也将对未来中国房地产市场产生重大影响。
据国家统计局数据显示,在二胎政策的情况下,全国人口总出生率在2016年一度上升到12.95‰。但此后,我国的出生人口一路下滑,甚至2019年我国出生人口1465万人,比上年减少58万人,人口出生率仅为10.48‰,是2000年至今的最低值。
从2000年至2012年,日本人平均的理想子女数是2.4到2.6个;从2006年至2014年,韩国人平均的理想子女数是2.5个。但日韩实际生育率都不到1.5。
而根据复旦大学2020年的一次调查结果显示,中国人的理想子女人数只有1.6个。
这还只是中国理想子女人数!实际生育率估计1个都不到,原因是什么?
因为在中国的大城市,年轻夫妻大部分都只要一个小孩。
那么,中国实际生育率……
人口总出生率下滑的同时,我们必然面临另外一个残酷的现实:我国从1999-2000年开始进入老龄化社会。根据第七次全国人口普查数据,我国60岁及以上人口为26402万人,占总人口的比重达到18.70%,比2010年上升5.44个百分点。
国际上通行的标准是,当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,就意味着这个国家或地区的人口已进入老龄化社会。
未来几十年,中国老龄化程度将持续加深!到2035年前后,我国老年人口占总人口的比例将超过1/4,2050年前后将超过1/3。目前,中国已成为全世界老年人口数量最多、老龄化速度最快的大国。
一方面,出生率下滑明显,降至历史最低点;另一个方面,老年化进一步加剧。我们的人口红利已经在大幅度下降。
我们认为这才是教育改革和房产调控的核心背景!
我们特别测算了一下,重庆这个新一线城市养1个孩子的成本:
①生育:检查、B超、药费等1500元,营养费4000元,只考虑顺产4000元,合计9500元。
②学前:从出生到幼儿园(0-3岁)这段时间,奶粉、尿不湿、药费、教育费等,综合每月按1500元算。3年5.4万元!
③幼儿园(3到6岁):普通幼儿园,学费、生活费、杂费等,还是按每月1500元算,3年3个孩子16.2万元。3年5.4万元!
④小学到初中:全部不上补习班、不择校,只划片,算生活费、杂费、学习用品、娱乐等这些,按每月1500元。9年16.2万元。
⑤高中(或职高):3年学杂费+住宿1.5万元,生活费按每月1500元。无论如何算,每个孩子5-6万始终是要花的。
⑥大学:4年学费和宿舍近3万元,还有就是生活费,每月1500元吧。这样算下来,1个孩子大学要花近10万元。
养1个孩子的成本合计:43万元!这里面,我们没有算养孩子的培训、补习、旅游、娱乐等成本。校外培训和补习多少钱,月收费从几百(作业辅导)到几万都有。这样算下来,重庆养1个孩子也要到50-60万元。那么,养孩子到22岁,差不多每月要花1812—2273元。
而像上海、北京这样的城市,养孩子成本更高。根据上海社科院的一个调查研究,在上海养个孩子从出生到初中要花大约80万元,这相当于发达国家抚养一个小孩的成本。
而养孩子,绝大数家庭还面临收入下降的问题。而且全家还面临住房问题:
根据《2019年全国50城房价收入比》的报告,深圳房价收入比是35,也就是说,对于深圳的普通家庭来说,不吃不喝,平均需要35年才能买得起一套房子。上海和北京的收入房价比也很高,分别是25和24;重庆房价收入比是10.2。
最新数据显示,2020年重庆全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为93816元,算下来月均工资7818元;全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为55678元,算下来月均工资4640元。
而私营单位就业人员占社会总人口相对较多,即很多私营单位就业人员家庭月收入还没有破万。
我们以1套100万的房产为例,首付3成,总贷款70万,贷款20年:
100万元的房产月供:4581元。
私营单位家庭月收入:10000元。
差不多,私营单位就业人员家庭中,1个人的月收入就没啦!结合前面,我们算出来养孩子月度成本:1812—2273元!
一个私营单位就业家庭,除去房贷,除去养孩子,最多只能余留3607元!
3607元,要吃饭、要座交通工具、要交电话费、要交水电气、还要支付医疗费用,还要……更为重要的是:生孩子还会导致家庭收入降低!
由此可见,养孩子对于普通家庭来说:多么难!
我们看清了压在中国低生育上的主要是两座大山:房产、教育!
回头再看教育和房产视乎豁然开朗!
1、教育改革:
在路透曝光中国将公布禁止寒暑假校外培训!实际针对的是,普通家庭校外教育投入太多,让更多孩子教育更简单。
再结合,此前全国各大城市划片摇号入学,甚至教师摇号,不仅会打破教育资源垄断,更会打破学区房领涨房市的情况。
教育改革的方向:基础教育均衡化和降低教育内卷成为趋势。
2、房产调控:
房产调控是从最早的单一需求端调控,比如买房限贷、限购;再到房地产企业调控,如限价、三条红线;再到银行贷款,比如贷款集中度;再到现在的地方政府控制,比如土地两集中供地。
可以说,房产调控已经由单一端调控,到现在是从4个维度全方位调控:购房者、房地产企业、银行贷款、地方政府。
那么问题来啦,为何两集中供地后房价都在涨呢?
两集中供地后,土地成本大幅度上涨,房价必然一路上涨!但我们也应看到2个重要现象:
1、开发商更加集中,拍地条件更苛刻啦:限地、限高、限价……
2、重庆、武汉、苏州等纷纷传来了消息二手房停贷,南京多家银行表示没有贷款额度。
二手房贷款锁死和如深圳、成都这样二手房指导定价贷款,尤其是二手房贷款停贷,就意味着资金流动性将大幅度降低。
在此基础上,如果国家大力推进公租房,就意味着房屋租赁市场将大面积萎缩!
最后,房产税这把剑如果真压下来:在第七次全国人口普查主要数据结果发布的当天5月11日,财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会!
手上的房产估计真有可能成累赘。因为有些区域的房产,无论是租赁还是转手,必然难度将非常大。购房真要成门学问啦。
那么,是否意味着房价会下降呢?土地集中供应,就不会让房价降!但一线城市转手和租赁难度相对更容易,而其他城市的二手房二手房转手和租赁难度加大,必然会导致很多二手房将砸在房东手上。
未来购房必须选对城市、选对区域,才能成为赢家!
作者:徐东工作室
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