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花样年千亿梦难圆:“借新还旧”成本高达14.5% 屡遭监管处罚

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雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

6月17日,花样年控股(01777.HK)发布公告称,公司成功发行2亿美元3年期美元债,票面利率14.5%,所得资金用于到期美元债再融资。

而在近期,花样年美元债二级市场价格出现异动,为稳定市场,花样年用新的美元债融资对2021年到期的境外债务发起要约回购。

不过高达14.5%的“借新还旧”成本,对花样年的利润形成侵蚀,2020年公司融资成本达29.03亿,同比大幅增长58%。

作为中小房企,花样年毫不避讳自己的规模野心。多次冲击千亿目标失败后,花样年今年提出重回前50。

雷达财经梳理发现,公司谋划做大规模的同时,子公司及参股公司屡遭监管处罚。

频频回购美元债稳定价格

根据花样年的公告,6月16日,公司连同附属公司担保人与摩根士丹利就发行票据订立购买协议,发行于2024年到期的2亿美元利率14.5%的优先票据。公司拟动用发行票据的所得款项净额为其若干现有境外债务再融资。

同时,花样年宣布对其2021年10月到期的4亿美元利率7.375%债券进行第二次要约回购。此前在5月,花样年在二级市场合共回购公司债4160万美元,控股股东也通过公开市场购买了700万美元,公司表示未来还将视市场情况继续进行二级市场的回购。

花样年频繁回购债券,被解读为增强投资者信心、稳定市场价格波动的手段。今年5月11日,花样年旗下多只美元债二级市场价格下跌。其中于2024年3月到期的美元债,每1美元跌2.9美分至90.5美分,创下2021年2月发行以来的最大单日跌幅;2023年7月到期的9.25%债券,每1美元跌3美分至89.7美分。

花样年发言人表示,通过上述新发行3年期美元债及第二次要约回购的“组合拳”,花样年将进一步降低今年内到期的美元债金额,美元债远端到期日也进一步延长至2024年6月,实现了债务年期结构的优化管理。

除此之外,有投资者分析,回购到期日接近的债券,还能提升花样年新债发行能力。如果债券价格持续下跌,投资者会选择购买已经下跌还未到期的债券,那么新债会发不出去。

不过这次4亿美元的要约回购,只占到花样年今年到期美元债券的一小部分。回购完成之前,花样年控股存续11只美元债,存续规模为34亿美元。其中有11.5亿美元债将于一年内到期,2021年到期的有三只,规模合计9.5亿美元。


现存的境外债券利率显示,花样年的融资成本并不低。利率最低为6.95%,最高达15%,有6只债券的票息超过10%。实际上整个中小房企面临融资艰难,克而瑞统计显示,5月份TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%,TOP20-30房企海外发债融资成本最高,接近11%。

“房地产金融监管保持高压态势,出于对民营房企经营和现金流稳定性的担忧,资金更倾向于国资房企和规模房企。民营房企中,仅TOP50甚至TOP30才能在国内顺利发债。”该机构称。

过高的资金成本对花样年利润形成严重侵蚀,2020年公司融资成本为29.03亿,同比大幅增长58%。

就资产情况来看,花样年的负债状况不容乐观。截至2020年末,公司总负债812.27亿元,资产负债率76.96%。其中,流动负债有509.85亿元,一年内到期的短期负债为182.67亿元。

截至2020年末,花样年现金短债比为1.37,净负债率为75%,剔除预收帐款的资产负债率为72.4%,高于70%的红线,公司落入“黄色档”,意味着有息负债规模年增速不得超过10%。

不仅负债规模上存在压力,花样年在盈利方面和毛利率方面也面临一定的压力。数据显示,2020年公司实现收入同比增长14%,净利润同比增长11.88%,但是扣非净利润则亏损7.78亿元。在毛利率方面,2018年至2020年分别是29.92%、27.97%、24.56%,逐年放缓。

多次错失1000亿目标

花样年作为深圳的老牌房企,成立至今已有20多年。2012年,花样年提出向社区服务商转型,希望用互联网思维做社区服务,推动旗下社区平台上市,但却错失了中国房地产行业的发展黄金时期。

到2016年,花样年的销售规模仅122.06亿元,于是其二次转型重新加码房地产业务。2018年,花样年定下2020年成为千亿房企的销售目标。不过错过了行业周期,公司实际在2018和2019年实现合同销售额301.7亿元和362.1亿元,距离迈入千亿房企目标差距巨大。

2019年,花样年最大股东和创始人曾宝宝再次回到前台,出任地产集团CEO。2020年年初,花样年调整目标,将该年销售目标定为450亿元,并将千亿目标推迟至2021年。

重新复出的曾宝宝喊出要加快速度,为此公司加大了拿地力度。据中指研究院数据,2020年花样年拿地金额为116亿元,而2019年上半年的拿地金额仅为10亿元。截至2020年底,花样年在建及待建项目土地储备建筑面积约1150.93万平方米。

进入到2021年,花样年不再提千亿规模目标,而是看行业排名。花样年执行董事张惠明表示,对于未来集团的规模,希望每年能够有20%的增长,使得实现集团能够重回前50。2021年花样年销售目标定为600亿,较2020年的实际有22%的增长。

6月2日公布的数据显示,花样年1-5月销售额为约219.06亿元。按600亿年度目标计算,前5个月花样年完成年度目标约36.51%,尚不足四成。

据中指研究院发布的《2021年1-5月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示,花样年今年1-5月以219.1亿元销售额排在61名,较上年同期排名69,上升了8个名次。

尽管排名有所上升,但从目标进度来看,花样年冲击千亿阵营、重回50强的目标仍然充满了不确定性。

合同藏霸王条款被罚

花样年在青岛胶州市操盘的“花样年碧云湾”项目,曾合同涉嫌存在不公平格式条款被行政处罚。

据大众网青岛报道,花样年碧云湾项目因与消费者签订的《商品房认购书》中出现霸王条款且属于严重违法情节,被胶州市市场监督管理局行政警告并罚款2万元。

报道称,2020年7月14日,胶州市市场监督管理局执法人员对青岛锦泰创升建设发展有限公司的“碧云湾一组团”和“碧云湾二期小区”楼盘项目售楼处进行现场检查,发现该公司与消费者签订的《商品房认购书》涉嫌存在不公平格式条款。

经执法人员核查发现该公司涉嫌在格式条款中加重消费者承担应当由格式条款提供方承担的经营风险责任、排除消费者依法变更或者解除合同的权利,违反了合同法相关之规定。当事人在格式条款中排除消费者依法变更或者解除合同的权利的行为,鉴于当事人违法行为持续一年以上,与消费者采用格式条款订立合同数量为2515份,属于严重违法情节。

因此胶州市场监管局责令当事人改正上述违法行为,决定对当事人作出行政警告并罚款2万元。

据“腾讯房产青岛站”的文章,在精装修方面,花样年碧云湾和业主签署了强硬的承诺函:让业主承认项目与装修成本存在差距,但承诺不会因为房屋装修价格或者装修成本问题向贵司提出调减房价、违约责任等任何权利诉求。


同时,该份“承诺函”同时表示,上述承诺内容系本人在知悉、了解该房屋以及房屋装修状况、装修价格等相关信息的情况下的自愿承诺,系本人的真实意思且为不可撤销承诺。

有业内人士表示,房价调控限价之下,有房企通过提高装修价格变相抬高房价,规避政策监管,但又怕业主日后投诉,私底下会签协议让业主放弃以后索赔的权利。

北京市中闻律师事务合伙人闫创告诉雷达财经,根据民法典第四百九十六条,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

但有下列情形之一的,该格式条款无效:(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

闫创表示,购房者有证据表明是强制签署的话,如不签承诺书不卖房的情形,后续可以主张承诺书无效。

除此之外,公开信息显示,今年以来,花样年子公司和参股公司在经营过程中数次被处罚。

3月13日,无锡市梁溪区应急管理局发布的行政处罚决定书文号“(苏锡梁)应急罚[2021]11号”显示,深圳市彩生活物业管理有限公司无锡分公司罚款1.5万元,处罚事由为其存在未建立事故隐患排查治理制度的违法事实。

天眼查显示,彩生活为深圳市彩生活服务集团有限公司全资子公司,彩生活服务集团为花样年集团(中国)有限公司子公司。

3月23日,山西省市场监督管理局的公告显示,花样年旗下公司深圳市万象美物业管理有限公司太原分公司今年3月曾因违法收费遭罚款58万元。

4月25日,深圳市市场监督管理局网站公示的深圳市花样年房地产开发有限公司涉嫌房地产广告违法案(深市监罚字〔2021〕稽66号)显示,深圳市花样年房地产开发有限公司存在广告违法行为。深圳市市场监督管理局依据《房地产广告发布暂行规定》第二十一条,对该公司罚款6000元。

天眼查显示,深圳市花样年房地产开发有限公司成立于2006年4月20日,注册资本6.40亿人民币。该公司大股东分别为昌煌实业(深圳)有限公司、深圳市康年科技有限公司,各持股50%。而深圳市康年科技有限公司大股东为深圳市正亦商贸有限公司,持股60%;第二大股东为花样年集团(中国)有限公司,持股40%。

6月15日,重庆市花样渝蓉房地产开发有限公司被重庆城市管理局罚款5.37万元,原因是未取得建设工程规划许可证擅自进行项目建设。资料显示,处罚所涉及的西永组团地块项目楼盘为“花样年霍克尼的好时光”,系花样年在重庆首个项目。

股权结构显示,重庆市花样渝蓉房地产开发有限公司占股99%的大股东成都深蓉置业有限公司,系花样年集团(中国)有限公司旗下公司。

注:本文是雷达财经(ID:leidacj)原创。未经授权,禁止转载。

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