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不该被遗落的大湾区时代

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QIANGQIANGSAID | 楼市锵锵说

撰文:听相 美编:白小烟 编辑:张理想

「你真的了解杭州湾吗?」

这是上星期一位在杭州湾新区住了十年的朋友,对我的灵魂拷问。起因是我说了一句:杭州湾新区的供应有点大。

当时这个拷问让我瞬间惊觉:我对杭州湾的认知已经「内卷」了吗?

我对内卷的理解是:在固有的认知里来回转圈,就如一匹磨坊中的老马,以为一直在往前走,其实始终没有闯出那间小小的房子。

我最近一次考察杭州湾新区还是在8年前,此外就是一些粗略的数据,以及零星的评价。

但这些,其实完全不足以去解构一个真实的杭州湾,何况它正在奔向一个更恢弘的未来——前湾新区。

为了跳出可能的内卷,我开始重新审视杭州湾。

而当我将供应、产业、人口、配套、政策等所有信息都捋了一遍,再与周边板块做了对比。一个更清晰的杭州湾新区终于还原于眼前。

既然话题由供应而起,那就先分析供应。

相信很多人和我一样,认为杭州湾新区新房供应巨大,大到供过于求。

但这是个误解。

2018年的杭州湾新区供应确实可用天量形容,土地供应建面就达674万方。但到2020年,根据官方公布的计划,全年供应的宅地土地面积仅为50万方,呈断崖式的下跌。到2021年1~5月,商品房供应更只存18万方。

这说明,目前杭州湾新区的新房正处于青黄不接的状态。而且今年直至目前,宅地近乎断供。

新区核心地段可供土地不多或是供应锐减的主因,而造成的客观结果,就是杭州湾新区的供应高峰可能已经一去不复返。

供应少了,那么需求呢?

需求自然来自人口。根据六普和七普数据对比,十年间慈溪常住人口增加了367105人!傲居宁波各区县市第一。这些人大多去了哪里?答案是杭州湾!


■杭州湾新区实景图 陈昊 摄

2020年,杭州湾新区的常住人口已达32万!而十年前,即使加上庵东镇,也还不到五万。

人口为何暴增?因为有巨人般的产业做托底!

除了亿万级的汽车产业,杭州湾新区还有3个5000亿级产业,4个千亿级产业。产业规模惊人的庞大,而且质量奇高。

不要以为杭州湾只有传统的制造业和普通产业工人,新区早已占据「微笑曲线」的两端,包括电子产业、新材料、研发、智能制造、生命健康等先进产业,仅一个吉利研究院的CEVT研发中心就拥有数千名高级人才。

因此,完全可以把杭州湾新区视为长三角的底特律,且人均产值更是在大湾区名列前茅。


■吉利研究中心实景图 陈昊 摄

2020年,杭州湾新区的GDP达680亿!算下来人均约达3万美元!妥妥的发达国家水准,且远高于宁波的人均GDP(19129美元)。

这组数据预示着,如果对比宁波各地区的房价收入比,杭州湾可能是最低的。

那么当下是不是在杭州湾买房的理想时机?我们先看看价格合不合适。

杭州湾新区位于余慈板块,多年来,新区楼市看慈溪,慈溪楼市看余姚,三大板块彼此影响。

慈溪房价曾长期领跑余慈,但前年开始被余姚大幅超越。如今慈溪核心城区房价还在冲击25000大关,而余姚早就向30000冲击。近来甚至有余姚客户觉得慈溪便宜,而到慈溪置业的新趋势。

毫无疑问,慈溪一定会急起直追。

杭州湾长期价格停滞,一部分原因就在于慈溪没涨,而当慈溪也开始强势反弹,杭州湾的价格天花板必然会松动。

再把杭州湾新区放到前湾新区内进行比较。

前湾新区分四大板块,分别是杭州湾东部产业园、余姚中意生态产业园、原杭州湾新区以及慈溪北部高铁新城(规划)。

目前慈溪北部板块的均价约在25000+,而杭州湾新区新房价格仅13000~14000元/平。可见即使在前湾新区内部,杭州湾新区板块也存在惊人的价格倒挂!

杭州湾其实也有限价,原因是政府正在大力引进人才。但二手房市场定价自由,也许很快,我们就能发现杭州湾的新房和二手房也出现价格倒挂。

现在我们可以得出一个阶段性的结论:杭州湾新区供不应求,且价格的天花板随时可能被捅破。

同时,还有一个重要因素将影响到新区的房价,就是新区极高的规划建设级别!

根据今年4月底,省委发布的《浙江省国土空间总体规划2021—2035(征求意见稿)》,余慈的标记级别,居然相当于绍兴、嘉兴等地级市。


■政府文件原图

而在现实中,杭州湾新区的配套级别其实已经达到地级市水准。莫说已一骑绝尘的产业,关键的配套,如医院和学校建设同样是高起点。

其中,新区的宁波杭州湾医院按三甲医院标准建设,由宁波二院联合交大医学院附属仁济医院合办,规划建面近20万方,床位1200个!这所医院放到老三区也可在第一梯队!

新区的教育资源更是超豪华阵容,包括超一流的国际化学校上海世外(在建)、世外托管的滨海小学、与镇中同出一脉的科学中学、宁波财经学院、北大青鸟学院(规划)、海韵小学、文韵幼儿园等等。

一个杭州湾的孩子从学龄前到高中毕业,都能接受第一等的教育。

其余如城市公园、文旅、商业广场等等,也全部是按一流标准规划建设。这种配套水准,甚至超过了浙江部分地级市。

但对杭州湾来说,一切还只是开始。

众所周知,杭州湾已并入浙江四大新区之一的前湾新区。那将是比杭州湾新区更壮阔的蓝图,拥有604平方公里,规划人口超百万!

由杭甬超级高速公路(在建)、杭州湾跨海大桥、苏嘉甬跨海铁路(在建)构成的纵横交通网络,使得前湾新区将成为大湾区的交通枢纽和几何中心。

又因为是上海产业溢出的桥头堡,因此有人把前湾戏称为上海「第十七区」。一脉相承的阿拉沪甬两地,正把前湾视作合作的结晶。或许未来有一天,还能形成从上海-前湾-浙江腹地的新价值梯度。


■杭州湾吉利工厂实景图 陈昊 摄

在如此波澜壮阔的大势下,地处前湾核心的杭州湾新区,正涌动着一股汹涌的改善潮。

杭州湾新区开发超十年,最早一批「定居者」正到了改善期。而杭州湾新区在改善方面,更是供不应求。

据绿城杭州湾两个案场反馈的信息,其目前意向客户中,改善客户约占40%!且这个数据不包括杭州湾新区以外的客户。还有一些房企表示,早知市场如此,定位可以再大胆些。

绿城挺进杭州湾,本身也是一种积极的信号,预示着这个片区的改善需求已经引起一流口碑房企关注。

而随着高铁新城的建设以及余慈片区整体重心的北移,相信这波改善潮会愈加风起云涌。

绿城在杭州湾的到来,早在4月份确切消息未公布之际,就在当地引起轰动。


■百度截图

从截图中的标题可见杭州湾人民对绿城的期待,有当地人甚至用「绿城+杭州湾」这种高规格的称谓,来概括绿城进驻的意义。

所有这些期待都不会被辜负。

当下,位于新区核心地段的绿城杭州湾双子星,春来云潮和春熙月明已联袂而来,总建面约达41万方,共约2760户的,主力面积约为建面88平米~130平米。并规划有1.1万方社区商业,足以满足业主的各种生活需求。

在设计上,双子星保留了绿城一系列经典元素,因此也一举成为杭州湾新区的标杆改善之作。

比如容积率仅1.7~2.0,为新区屈指可数的低密社区,产品为洋房加高层,而立面则是国际流行的极简主义。

建筑布局中承袭绿城经典的中轴对称,形成了一条一镜到底的视觉长廊。管理上的人车分流设计,保障每位家人的安全。

通过底部部分架空,让园林与建筑自然相融,也成为业主的「第二客厅」,为邻里之间搭建起良好的休闲与交流环境。

如此也不难理解,缘何绿城杭州湾双子星会对当地改善客户有如此强大的吸引力——杭州湾等绿城久矣。


■绿城·春来云潮示意图

据悉,绿城杭州湾双子星户型图已释放,首批开盘在即。这意味着一波大湾区的红利已经在路上。

最后再透露一个「小秘密」。凭借出众的开发实力,和土地价值挖掘能力,在绿城所到之处往往形成一道规律:绿城带头领涨,其余楼盘跟进。

这个规律曾先后出现于东部新城、海曙鄞奉、奉化主城区、余姚主城区等等板块,杭州湾新区是否也将复制相似案例?绿城杭州湾双子星将给予最佳答案。

-END-


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