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在香港,多少人能买得起“千万住宅”?真没想到…

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一场世纪疫症,将香港经济冲落谷底,但楼价却很可能于1至2个月内突破历史顶峰,再创新高。面对无了期上升的楼价,基层人士想买私楼只是天方夜谭,大围新盘收过万票,亦有人豪掷过千万元买黄竹坑新盘1房户。翻查政府数据,全港其实只有不到9%的人能负担得起买千万元的楼宇。


基层一瓦难求,新盘豪宅就抢购不断,这是近年香港楼市的畸形现象,不过最近情况似乎更加恶化。根据差饷物业估价署最新资料,4月份私人住宅售价指数已去到390.8点,距离2019年5月的历史高位(396.9点)只差约1.5%,利嘉阁地产研究部主管陈海潮推测,未来2个月楼价就会破顶。但悲哀却是,房委会公屋轮候时间已由10年前的12.91万宗升至今年3月的25.38万宗,同期一般申请者的平均轮候时间亦由2年急升至5.8年,轮候时间创22年来新高。

工资十年升58% 楼价升1.18倍

事实上,目前楼价与社会普遍人士的实际收入已脱节。据金管局资料,去年第四季的楼价与收入比率攀升至19.3,而1997年的峰值则为14.6。与此同时,收入杠杆比率升至90.7%的高位,远高于其长期平均值。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为现在的供楼压力并不理想,甚至有机构提到港人要20.7年不吃不渴才能置业,为全球最难负担城市。而正当公屋轮候时间要升至5.8年的22年高位时,新楼销售却是另一番「平行时空」的热闹景象,大围新盘录得过2.7万人入票、黄竹坑新盘一房户索价约一千万元。

假设透过按揭保险计划借尽80%按揭,供款30年及按揭利率2.5%,千万物业压力测试的月入需要7.78万元,打开政府统计处网站了解一下,6万元以上月入的打工仔,占香港仅9%。


究竟这10年来,楼价把我们压得怎样喘不过气来呢?我们尝试把时间推前10年,2011年首季,那时香港打工仔的收入中位数是1.2万元,根据差估署数据,当时港岛区430方呎以下的小单位,平均售价在371万元;5年前,我们月入涨至1.5万元,5年来升了25%,不过单位已升了37.5%至510万元;时至今天,我们看看口袋,月入中位数终于有2万元,比10年前增加了近67%,但别高兴太早,那个单位已升到745万元,较10年前狂飙了1倍。

但可怕的是,楼价似乎并未有疲态,张翘楚指,疫情下美国持续量化宽松政策,加上市场憧憬日后与内地及世界各地通关所带来的资金流动,可预见往后房地产等资产价值会再上升。因此如果只是上车自住而非投资,或许现在是入市时间。他说:「否则之后我担心在房屋及土地供应紧绌的情况下,再加上量宽,楼价或会升得更急。」

岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所高级研究员何泺生指出,由于政府筹划的中长远供应一直未能跟上需求,加上低息环境持续及市场资金泛滥,均推升之后楼价,但相信楼价只会慢升,不会大升大跌。他认同房屋问题涉及民生,兹事体大,中央也已表达关注。由于现时楼价已脱离一般基层的住屋问题,他建议政府未来应集中推出基层可负担的公营房屋等。

样样贵生活成本全球第一


张翘楚慨叹,房屋问题绝对是引致社会深层次矛盾与政治的问题,所以国务院副总理韩正早前亦特别提到香港的住房问题需要得到解决,反映中央也看出香港房屋问题对社会的隐患。他建议政府未来要将更多土地转作发展出租公屋,因为目前首要是解决最基础的住屋问题,希望公屋轮候时间能尽快回到过去约3至3.5年的水平。

事实上,本港坚尼系数于2016年扩阔至0.539,居于全球最高之列。而《经济学人智库》公布的「2020年全球生活成本」排名,统计了全球133个城市的生活成本,结果显示,疫情下香港生活成本继续排名全球第一,除了高楼价和高租金外,本港其他日常生活开支、用餐费用、食材价格都名列世界前茅。

来源:文汇报







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