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附航拍图 | 嘉定徐行佳兆业广场,又又又又来了!

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最近听说,佳兆业城市广场又又又又要开盘了。从一期到五期,佳兆业城市广场已经陪伴徐行新房市场走过了五个年头。

那么最新的佳兆业城市广场五期有什么看点?



佳兆业城市广场五期位于嘉定北部的徐行镇,就整个嘉定区的版块对比来看,和南翔、江桥甚至嘉定新城相比,徐行是一个典型的内生型区域。

老一辈的人提起徐行,就是以往一个草编手艺发达的嘉定乡村;

而现在的人提起徐行,概念是模糊的,因为隔壁的菊园近几年“生长”得越来越大,徐行的西南部似乎也开始“菊园化”。


在2013年之前,徐行几乎没有商品房开发的痕迹;和所有经历过上世纪九十年代的城镇工业化的版块一样,当时的徐行充斥着大量的农田、工厂和民房。

以2013年当年的三业增加值为例,第一产业0.8亿元,第二产业31.4亿元,第三产业7.5亿元,浓浓的城郊工业风格。

到了2014年,佳兆业城市广场一期开始销售,此后徐行陆续迎来碧桂园、禹洲、金隅一众开发商。

到了2016年,徐行迎来了真正的巅峰时期。

2016年6月,新城+市北+中垠以22.05亿元总价夺得嘉定徐行镇06-04地块,楼面价24104元/平方米,溢价率达201.3%,当之无愧成为徐行地王。

该地块估算建成后的保本价在4万左右,而当时周围的房价才2万左右。

同年7月,嘉定区科技创新核心功能区建设规划正式发布,包括徐行西在内的20平方公里的科技区横空出世,徐行的经济发展由此迎来转机。


当年的徐行科技小镇规划1.51平方公里,建成后将成为集住宅、配套、产业为一体的“产城融合”小镇。


然而在过去的很多年里,科技小镇都面临着一个空有新住宅,没有配套和产业的尴尬局面。

曾经在规划图里光鲜亮丽的科技孵化园、国际会展中心的位置,现在依然被一片民房与低端制造业工厂占据。

而当时计划落位这里的一众企业不少已经把阵地转移到了嘉定新城(博世)、奉贤(普天),或者不了了之。


而在这场因科技兴起的城市化战役中真正胜出的中科院盛创一带,事实上已经到了菊园的地盘而非徐行。

就科技小镇的规划而言,徐行到目前并没有成功的迹象,只能作为菊园的延伸而存在;

但这个版块也并非没有利好,九年一贯制的华师大附属第五学校签约徐行是版块配套提升的一个显著标志。

不看科技产业园区,仅仅把徐行新镇当成是一个菊园科技园附近的配套住宅区来看,这里的居住属性确实在提高。

事实也是,让徐行人民期盼多年的规划,不是科技特色镇的建成,而是嘉闵线在徐行的一站路;除了这个,人们的要求也很朴实,不需要离各个小区都很近,只要比嘉定北站近一些就好了。

佳兆业系列就是离嘉闵线较远的那位,不过和很多徘徊在地铁站几公里之外的楼盘一样,佳兆业未来也将开通接驳地铁站与嘉闵线的社区巴士。


前面说过,徐行佳兆业城市广场的故事最早可以追述到2014年,2016年新城地王出世,比房价还高的楼板价后来并没有对徐行的楼市造成多大刺激,这又是为何?

先说说当年新城拿下的那块地王,就是现在均价依旧只有3.5万的莫里斯花源

随着限价来临,地王项目严重受挫,当年拿地的新城后来也默默退出了徐行这个地王项目。

在地王“夭折”之后,徐行土拍市场持续遇冷:

2018年金隅地块楼板价1.6万,2019年佳兆业拿下五块“城中村”改造用地,商住综合楼板价1.3万,其中就有现在的佳兆业城市广场五期。

熟悉佳兆业城市广场的人应当知道,佳兆业的项目在徐行版块内品质定位中等。

这类分期开发的项目对购房者来说有一点好处就是可以通过前面已经交房的小区窥见开发商对楼盘品质的定位。

以佳兆业郦璟湾为例,小区内不少房子外立面已经有过维修,小区物业管理相对来说也比较宽松;沿街底商缺乏人气(友情提示:注意店内商品的生产日期)。


佳兆业城市广场五期,与原来的一期二期并没不直接相连,中间隔着禹洲的一个小区,不过整个佳兆业大城全部位于徐行新镇版块,与密布民房的老镇相邻。


相比起前几期来说,四期、五期的优势或在于距离佳兆业的六、七期商业体更近;

但未来的招商情况需要放低预期,商业这个卖点对五期来说也许并不算实在。

毕竟,二期外围的售楼处原本的功能定位就是一个酒店+商业,然而激活失败,变成了商住对外出售;紧接着还有六期、七期在排队。


隔壁的禹洲丁香里在交房之后也把售楼处改成了商业,但至今人气惨淡。

因为事实是这里小区外围的底商并不受居民的关照,住在这里的人已经习惯开车购物,去北面徐行农贸市场买个菜,去南面的百联购物成了常态。

禹洲也好,佳兆业也罢,它们的商业想要活下去,对手竟然是这样几个毫不起眼的小商业。

但就是这仅仅5万方的佳兆业商业,却也有与大宁、五角场商圈相提并论的自信。


到了产品本身,同四期类似,五期也做了高低配设计,住宅总套数952套,其中自持数量高达349套,可售商品房603套。


南面还有大约170多套的叠墅+合院产品,此次开出76-94平的高层房源,配上3.45万的均价堪称刚需典范。

而这样的设计带来的后果就是社区景观的减配,从中央公园直线下降为两排行道树。


但是话说回来,3.45万的均价已经能解决一切问题。

因为与传统市区距离过远,导致徐行成为一个相对内生型的版块,因此同环线的均价对比其实并没有很大的意义;一个在浦东工作的购房者很难因为新场均价到了4.5万,徐行只有3.45万而决定买徐行。

所以佳兆业的价格优势,是来自周围版块的烘托。

对很多生活工作圈都在嘉定的年轻人来说,无法上车南翔、新城乃至安亭的新房,徐行就是最后的选择。

以上为正文

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