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一边是房子大量荒废,一边是买不起房!国家智囊提出2个方案

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全中国一共有多少空置房?估计没人知道准确数据。但是我们可以从住房需求和供给估算出来。

在需求方面:我国现在有14亿人口,按照每套房子居住3口人计算,住房需求数量应该是4.7亿套。而且随着二胎的全面开放和家庭三孩政策的到来,4口之家已经成为了基本标配。这样算下来,全中国一共需要住房3.5亿套房。而且,随着人口的文化水平越来越高,年轻夫妇和父母亲一般都是分居状态,很多老年人拥有自己的独立房产,所以从需求而言,5亿套应该足够容纳14亿人居住了。


在供给方面:现在确实难以有精确的统计数据,即便已经有历年的新房竣工面积和套数,也难以核算完整的住房数量,因为我国是一个住房多元化的国家,商品房发展只有20年,商品房的数量只占到整个住房市场一部分比例,还存在不少自建房、小产权房、宅基地房等房产形式,这部分房子的数量庞大,而且没有办法统计出来。

经济学家任泽平在《中国存量房产,过剩还是不足》这份报告中分析认为,城市的存量房产达到3.11亿套,户均房产为1.1套。由此可见,现在城市的房产其实供大于求是基本事实情况。而且该数据央行也有佐证,央行在2020年发布的《城镇家庭资产负债》报告中指出,城镇家庭的户均房产达到1.5套。而我国的城市化率只有63%,那么根据央行的数据反推,城镇商品房总量为3-4亿套。


城市的住房过剩,那么农村的房子紧缺还是不足?答案是前者,宅基地房已经发展了上千年之久,在宅基地房产没有完成最终确权数据之前,宅基地房产的数量是一个谜一样的存在。在城市周边、农村、大山区,角角落落矗立着各式各样的宅基地房产。北师大教授董藩在一次谈话中说到,宅基地房产和小产权房应该是商品房的4-5倍。而农村人才占比40%,所以才出现了农村处处是空置宅基地房和小产权房的荒废情况。

结论显而易见,我国不管是城市住房还是农村住房,现阶段都处于远远过剩的阶段,而且随着城市住房建设用地的不断加大供给力度,未来的商品房规模依然会快速增加。一方面房子“大量荒废”,为啥人们还买不起?售楼小姐说出真相,主要存在3个方面的原因:

①住房供给地域性不均衡。正如前文所说,虽然城市8.4亿人,住房供给达到了3.11亿套,户均达到1.1套至1.5套之多。但在考虑少量囤房之后,城市的住房其实供给力度依然不够。可以这么总结:大城市的人口聚集多,但是住房供给相对少;中小城市土地多、住房供给力度大,但是人口却在外流。所以导致了大城市住房不足,需求过旺,最终给人们的感觉是大城市买不起房子,小城市住房无人过问。其次城乡的住房结构错配,城市人口占比达到63%却只有总量30%的住房份额;农村人口不到40%却布局了超过70%的房子,所以农村到处住房荒废了。


②炒房带来了住房闲置。买房投资导致住房空置和浪费是另外一个原因,举个例子,在2009年的时候,上海内环房价才2万元/平米,达到3万元/平米的几乎见不到,而在2021年的,内环房价平均达到7万元/平米,2万元不仅见不到,而且成为了永远的绝响。这种房价增值力度,远比黄金要高得多。

20年前,黄金价格为108元/克,20年后黄金价格达到390元/克。涨幅达到300%,已经远远跑赢了通胀导致的货币贬值和CPI带来的通胀影响,黄金的保值力度广受人们的赞美。但是住房的增值远超黄金,20年前均价2000元,20年后均价1万元,涨幅达到400%-500%,如果地段稍微好一点的房子,增值溢价幅度达到1000%以上。专家们直呼,不是人们喜欢炒房,是房地产确实太赚钱了,导致人们没有理由不选择房地产、没有理由不把手中的钱投入到房地产当中去。据不完全统计,住房市场沉淀了300万亿-400万亿长期资金。


③住房空置的成本太低。之所以存在炒房团的情况,还有一个因素是囤房、住房空置的成本太低,甚至等于零成本,除了物业费之外没有任何成本项目。空置税是抑制住房空置的一个有效举措,现阶段看来,还未见踪影。正是在这种背景下,买房人才无所顾忌地购房。

一边是房子大量荒废,一边是买不起房!该怎么解决呢?国家智囊提出2个方案。从经济学角度而言,这就是一个悖论,在一个大商场里,购买力为500,而商品的总供给量达到了2000,那么商品的供给远远多于需求,所以商品价格应该出现下滑才是合理的。但实际情况却是“商品价格不仅不下跌,反而逆势上涨。”如何解决高房价和买不起房的倒挂困境?住建部原副部长、国家智囊之一的仇保兴给出了2个方案建议:

1、收取空置税。仇保兴认为,空置税、房产税、物业税等这些将是有序烫平楼市泡沫的有效举措。在美国、英国、加拿大、法国等国家和地区,空置税已经有实施。例如美国在1%-3%,加拿大在2%左右,法国普遍达到2%-5%,相对较高,而且采用阶梯式递加法。有效避免住房闲置浪费,还有的规定,房子闲置超过6个月的情况下,可以允许无房人免费入住。


只要增加了住房空置费用成本项目,相信住房空置率将会有大幅减少。与此同时,现在手握20套房、30套房、200套房的人会在高成本的压力下,把手中多余的房子扔向二手房市场出售,届时增加住房供应的同时,调节和平抑二手房价格。

2、建设共有产权房。笔者身边就有人成功申请到了共有产权房,2020年的3月份,这位朋友提交了一系列的申请材料,向当地城市申请购买一套面积为60平米的共有产权房。2021年的6月份,这套房子即将交付,朋友终于能在城市安一个家了。这种房子有3个特点:①便宜,从土地出让价格开始,定位就很低,所以商品房成品价格也便宜;②购买成本低,个人购房者只需要缴纳50%比例的房款就可以了,减轻了自己的压力;③产权可赎回,虽然买房时只有50%产权,但是后期可以赎回另外的50%,最终拿到100%房屋产权。

以上2个建议,真的能有效降低住房浪费吗?欢迎评论区留言!

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