深度｜SOHO中国水落“石”出 潘石屹30年地产往事挥袖别离

传奇过去了，都会归于平淡；蜜月过去了，都会回归日子。

“卖卖卖”之路持续延宕7年后，SOHO中国的去向揭晓了谜底。潘石屹作为第一代明星地产企业家，终于将告别进行到底。

将控股权交给黑石，只保留了9%股份并将退出董事会的潘石屹夫妇，未来对SOHO中国的作用更像是“场外帮助”。

1995年创立的SOHO中国，其发展历程是中国房地产不可或缺的缩影。从住宅开发到商写开发再将赛道切换至物业自持，曾凭借设计新颖、绝妙投资节点获得高光时刻，甚至喊出过“5年内超越万科”的SOHO中国，最终却被地产高铁甩在了身后。

聚焦到潘石屹本身，这位90年代从海南幸运“顶点出逃”的“万通六君子”一员，有着太多的标签，承载着比当下“职业经理人”夺目数倍的光环。近些年褪去企业家色彩，潘石屹又有了“潘木匠”、“潘摄影”、“潘苹果”的称号，甚至因为多次售卖物业资产，还有人称呼他为“潘跑跑”。

淡出不是一年两年之势，只是这次售出，更应该称得上是标志性动作，为潘石屹和他的SOHO中国画下具象的句点。

与潘石屹同时代的企业家王石，离开万科之后依然奋斗在商业的路上，潘石屹的下半场人生将会落点在哪里，尚未公布。一位国际咨询公司高管向21世纪经济报道记者猜测，可能是转型成为面向海外资产的机构投资者，也有可能是真正退隐，“离开江湖，空留名号”。

这位昔日里高超的宣传大师，在当下最受年轻人追捧的短视频平台抖音上只偶尔发发甘肃老家、运动心得、手工作品、公益幼儿园的内容，留言数往往不超过3位数，留言区总少不了一片带着调侃的“跑路了？”。

只有一位潘石屹老乡的留言显得与众不同：“我是潘老师一个地方的，孩子就在他盖的学校，什么都免费，我想说他没忘本，是个好人。”

折价出售，黑石入场

兜兜转转，SOHO中国还是选择了与黑石集团达成一致，只是与去年第一次接触时的方案相比，最终方案已经打了折扣。

6月16日盘后，SOHO中国发布官方公告，黑石（NYSE:BX）发出全面收购要约，将从控股股东手中以5港元每股的价格要约收购28.56亿股股份，占发行股本约54.93%，要约完成后，黑石将成为SOHO中国的控股股东和最大股东。

交易完成后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市，潘石屹和张欣将保留9%的股权，并且会在收购要约完成后退出董事会，由黑石集团向董事会提名新的执行董事。

26年经营，潘石屹夫妇留下一个承诺，作为公司的第二大股东，将继续调动资源为公司发展提供帮助。

有一点不变的是，黑石集团目前并无计划对SOHO中国的管理层和团队进行变更。

与2020年3月黑石与SOHO中国的那场谈判相比，本次黑石收购要约价从每股6港元缩水至每股5港元，总价格减少了16.7%。

不同于以往的“私有化”的传闻，第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想告诉记者，黑石采用了“曲径通幽”的方式，股权收购总代价比原本SOHO中国整体资产包的价格便宜了一半以上，且黑石的资金成本更低，资金筹措方式更灵活。

“这非常符合黑石一贯的投资逻辑，尤其是考虑到后疫情阶段美元大放水以及全球经济仍存在不确定性因素，这种收购方式更划算、也更保险。”李想表示，时隔一年，黑石并没有放弃对SOHO中国的收购，说明黑石集团对中国商办市场，尤其是一线城市的商办市场具有强烈的信心和布局欲望。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者，黑石保留SOHO中国原本的运营和管理团队，正是看中其团队对运营环境与企业资产的熟悉、了解与恰当的把握，只有这样才能保证企业运营的平稳与资产价值的最大化。

“卖卖卖”背后，“包租公”难当

1994年，“万通六君子”因经营理念不合正式拆伙，潘石屹带着“第一桶金”，于次年与妻子张欣共同成立SOHO中国的前身——北京红石实业有限责任公司。有着海外背景和投行经验的张欣，和拥有独特商业判断、心细胆大的潘石屹，组成了良好的创始团队和坚固的夫妻合伙人。

凭借新颖的概念和突出的设计，加上灵活的散售模式，SOHO中国迅速崛起。潘石屹打造的北京第一座SOHO项目——SOHO现代城，1999和2000年连续两年成为北京市单体项目销售冠军。一路高歌猛进，2007年，SOHO中国在港上市，曾创下过亚洲最大商业地产IPO纪录。

2010年是SOHO中国最意气风发的时刻，银河SOHO当年卖出146亿，成为单体项目的全国销售冠军，公司整体销售额达到了历史新高的238亿元。SOHO中国甚至提出要“五年之内超越万科”。

与此同时，潘石屹也超出企业家身份，逐渐成了大众偶像。微博意见领袖、出书、做慈善、做展览，甚至联合主演了一部电影。

但商业总有起伏。随着北京出台禁止物业散售政策，加上潘石屹前期为公司打下的“煤老板、江浙老板”客群购买力不均衡，以及写字楼购买需求受宏观经济影响有所减弱，2012年，潘石屹决定将公司从销售转向“自持物业”模式。

充当“收租公”期间，SOHO中国经受着严峻的资金考验。潘石屹曾经公开表示，" SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%"。

柏文喜分析指出，如果不是销售型物业开发商凭借其庞大的现金流来“供养”自持型商办物业，如果也没有长期、低息的规模化资金来源的话，那么经营上的入不敷出将是早晚会吞噬业主自身的现金流黑洞。

2014年开始，潘石屹走向了售卖资产之路。仅用了三个月时间，SOHO中国出售了上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场；2015年，以84.93亿元将上海外滩国际金融中心(8-1)地块50%的权益转让给昔日的对手郭广昌；2016年，以32.2亿元将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险；2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

据不完全统计，从2014年开始，潘石屹陆续通过出售资产套现约300亿元。由于售出动作太频繁，导致市场上质疑潘石屹效仿李嘉诚“跑路”的声音络绎不绝。

直到潘石屹手中，只剩下了所谓的“八大金刚”，就是SOHO中国最核心的八个写字楼项目：北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目——也正是本次黑石集团所收购股权含有的资产包。

2012年到2018年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元；归属母公司股东净利润由105.85亿元减少至19.25亿元。对比之下，曾经比肩的房企万科、恒大、碧桂园，早就把销售额做到了几千亿。

柏文喜表示，潘石屹从盖房卖房转为自持，再到卖卖卖，是在国内特定行业环境下从事商办物业开发与运营的必然选择，这一点与从事高周转和毋须运营的住宅开发业务显然有极大的不同。

他说，选择适合自己的投资领域与投资机会并对自身的投资布局进行必要的调整，这是每一个投资者在追逐自身梦想与投资效益时的天赋权利，因此不应该从道德层面评判“潘石屹跑了”。

水落“石”出，因果早已种下

潘石屹是90年代初海南房地产泡沫中逃顶出来的那一批企业家，始终保持了危机感和求生意识。

柏文喜认为，这也是潘石屹对中国楼市始终缺乏长期信心的根源。

以倒叙的方式回顾历史，许多业内人士都把SOHO中国的成功归因于潘石屹的投资眼光和对节点的精准把握。低价拿地后建成高价值写字楼项目，是潘石屹常用的方式。潘石屹曾说，“做生意永远不变的规律，就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这一原则。”

连潘石屹的好友都评价他，是天生的二道贩子。

业内人士分析，潘石屹与张欣共同之处也在于，坚持低风险运营，SOHO中国的账面上永远都有着丰沛的现金流。

只是长此以往，潘石屹的事业也缺乏锐意创新。除了从出售转为自持，以及持续不断地“卖卖卖”，潘石屹多年来少有的非常规动作，几乎只有SOHO3Q业务。

2015年，潘石屹将共享办公形式引入国内，将大空间分割成小型办公空间，提供短租。但这种“比卖办公室还难的卖办公桌”方式，并未带来可喜的结果，SOHO3Q项目也没逃脱被卖的命运，最终打包卖给了筑梦之星。

潘石屹曾多次公开表达过SOHO中国的股价不合理，熟悉SOHO中国的业内人士认为，原因就是潘石屹的投资态度，不再扩张之后，投资者认为没有未来的资产不值钱。

当“卖卖卖”成为常规动作，从商业上闲下来以后，潘石屹有时帮甘肃天水农村老家卖苹果，以“摄影师”的角色拍摄了“中国企业家”肖像系列，成为一个木匠，做了很多“箪”，即出自《论语》——“一箪食，一瓢饮，在陋巷，人不堪其忧，回也不改其乐”。

潘石屹曾回忆他的童年，比《平凡的世界》主人公孙少安还苦，小时候吃救济粮导致两个妹妹营养不良，最后不得不把两个妹妹送给别人家。财务自由之后，十几年前，潘石屹遵照母亲的嘱托，用自家的祖宅，给村里的孩子建了幼儿园。2019年5月，潘石屹请来了国际建筑大师，将幼儿园设施做成了“惊艳”的建筑。

不过潘石屹夫妇近几年也承受了不少舆论压力。不只是被称为“潘跑跑”，还因最大的一笔公益投入是给哈佛、耶鲁，后续他们的两个儿子分别进入这两个学校，被网民们声讨。

冯仑曾说，“传奇过去了，都会归于平淡；蜜月过去了，都会回归日子。”

柏文喜表示，以潘石屹等人为代表的第一代开创型企业家，享受了时代红利后挥袖转身实际上是发展环境与商业机会变化的产物，是商业利益驱动下无可非议的选择，并不包含道德与价值判断因素在内。

潘石屹曾在2019年参加湖南卫视的明星生活体验类节目《向往的生活》，娴熟地展示了自己木匠的技能，教何炅使用锯时，他说技巧在于“长、轻”，被一众嘉宾反复念叨了几集。如今，不知道作别中国房地产市场的潘石屹，是否依然遵循着“长、轻”的原则。

（作者：见习记者孔海丽 编辑：张伟贤）