杭州楼市：丰收湖板块未来会受哪些影响？

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，想在丰收湖板块买房，但是那边是不是人员比较杂，还有公租房，在丰收湖买房的话，未来房价会不会受这些影响呢？

杭叔：你好，从整个板块来说，产业和商业配套是这里最大的优势，也是丰收湖板块的核心竞争力，从各个方面来看，整个丰收湖板块发展前景还是比较好的，这里的均价还是比较合理的，等所有规划都落实，未来的也会有一定的发展。而这其中的公租房其实不必太过担心，无论是什么样的住宅都会有公租房的存在，只是目前周围的拆迁安置房比较多，从人员方面来看，相对比较杂乱，不过不用太担心。目前整体热度、板块规划也很不错，且板块内有杭海路小学。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：杭叔，你好，我买房总价预算是200w，目前考虑1.崇贤板块、2.临平山北板块、3.富阳银湖板块、4.大江东板块这四个板块，想问一下这四个板块哪个最好？

杭叔：你好，四个板块都是总价200万的热门板块。排序：1＞2＞4＞3。

其中崇贤板块与主城区的衔接是最佳的。从地铁四期的规划上可以推断，沿着拱康路往北，大概率会铺设地铁；运河新城北板块价格为3.3万/㎡，和崇贤板块有1万/㎡的价差。从这个角度来说，崇贤是最强势的。临平山北与大江东看起来比较特立独行，板块规划齐全，但是前往主城路上的城市界面比较一般，出现了一定的断层现象。所以我把它排在崇贤板块之后。银湖板块是富阳融入杭州的桥头堡，将会与未来科技城更好地融合起来。目前银湖这个价格还算合理。但是从区位来看还是不如闲林的。所以它排在最后。

提问：杭叔，你好，我有房票，杭州工作，目前计划是打算现在杭州 投资买房一套，估计持有5年左右后出手卖掉，想知道选什么样的有房子比较好，未来出手容易。

杭叔：你好，以下几点需要注意：1.老房子如果没有顶级的学区和地段的加持，千万别碰，既没有优质学区和顶级地段的老破小，是无法满足现代人的居住需求的，而且整个社区的氛围是无法随着电梯和内部装修的变好而改变的；对于想投资老破小拆迁的人群，与其把钱投在未来几年内不确定发展的老破小上，不如投资别的地方。2.千万别买70年产权的住宅式公寓，产权房只是拥有了使用权，而没有所有权。虽然是住宅产品，但本质上还是公寓的模式，居住舒适度不高，而且居住人群可能比较杂乱。3.别碰超大社区和超小社区，超大社区虽然内部配套齐全，但由于人太多太杂，导致居住舒适度下降；而且社区大了之后，二手房的选择变多了，你的房子也不太好卖。超小社区也不能买，品质没保障，随着买房群体的年轻化，这类小社区的抛弃速度也会越来越快。4.不要买错配产品，就是指豪宅产品中卖刚需产品，刚需产品里卖豪宅产品。对于这类产品，贫富阶级较大，不是富人看不上就是刚需买不起。豪宅考虑的是高尔夫球场、豪华会所和国际学校等，刚需考虑的则是性价比和未来配套。总而言之，影响房子流动性的因素还有很多，如物业、户型等。无论你是自住还是投资，未来你的接盘人一定是自住刚需，所以买房时也要考虑刚需的原则去选房。

提问：杭叔，你好，目前名下两套房，有一套老破小自住，另一套新房还未交付，老破小居住环境不佳，房价一直没涨，但是明年有地铁开通利好，未来出行会比较便利。由于老破小环境很差，所以想卖掉换别的房子，是现在卖掉还是等地铁开通之后再卖？摇新房的话不知道选哪里，摇性价比高一点的新房难度是不是很大？

杭叔：你好，目前这套老破小上是可以卖掉的，毕竟后期也没有什么升值空间，留着没用，明年要开通的机场快线确实会在一定程度上带来利好，但是这里的房龄、品质、学区都很一般，所以上涨幅度很小。如果现在卖掉，那就要在长时间内租房，并且现在二套房票很难摇，想要好一点的楼盘难度更高，并且现在市面上很多楼盘都是限售盘，如果可以接受这两个问题，那么也可以考虑卖掉去置换。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。