出品｜公司研究室地产组
文｜ 曲奇
“狼来了”的故事讲了3次，这一次似乎是真的了。
6月16日晚，SOHO中国发布公告称，黑石集团发出全面收购要约，投资SOHO中国有限公司，以取得其控制权。黑石计划以每股5港元进行要约收购，要约最高现金代价为236.58亿港元。
6月17日，SOHO中国跳空高开，截至收盘，公司股价全天大涨21.05%，收报4.60港元/股，总市值239亿港元。
SOHO中国价值2年缩水60%
潘石屹夫妇可套现百亿
2017年，潘石屹说过一句话，SOHO中国有永远不能销售的两个项目，一个是望京SOHO，一个是外滩SOHO，“望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”
然而，潘石屹想卖SOHO中国的心思，人尽皆知，但什么时候能卖出去，卖给谁，却是一个悬念。
早在2019年10月，市场上就传出消息，黑石集团可能以80亿美元收购SOHO中国拟售项目，包含京沪两地8个商业物业。但消息传出后，便不了了之。
潘石屹和黑石集团又一次传出“绯闻”是2020年3月，消息称，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元，私有化报价为每股6港元。和半年前比，SOHO中国的交易价值缩水了一半。和上次一样，这次还是没有结果。
2021年初，有媒体问SOHO中国私有化的进展，潘石屹没有正面回答，只是说去年一年公司就忙着发公告辟谣了，半夜三更还发了好多次公告，作为一家上市公司还是看公告吧，这是最确切的消息。
“狼来了”的故事讲了3次，这一次似乎是真的了。6月16日早上，就有消息称黑石集团要以30亿美元的价格收购SOHO中国。市场似乎提前有“预感”，Wind数据显示，SOHO中国股价在5月31日到6月11日，连续上涨10个交易日，期间涨幅达59.66%。
6月16日晚，SOHO中国发布公告，黑石集团对SOHO中国发出全面收购要约，以取得其控制权。黑石计划以每股5港元进行要约收购，要约最高现金代价为236.58亿港元。潘石屹通过微博转发，确认了这一消息，一句话也没留下。
从80亿美元到40亿美元，再到如今的30亿美元，SOHO中国的价值一降再降，却不改潘石屹卖资产的决心。
如果这次将SOHO中国顺利卖出，潘石屹张欣夫妇将套现142.8亿港元，交易后只持有SOHO中国9%股权，潘石屹在中国境内的资产接近“清仓”。
从“买买买”到“卖卖卖”
潘石屹8年卖了300亿
十年前的潘石屹，在中国市场还是个买家。2011年，国内货币政策收紧，地产市场低迷，潘石屹说，“2011年正是我们收购的好时机。”
那时，潘石屹主要瞄准了上海市场，他计划着把山西、西北、内蒙的煤老板带到上海的房地产市场。据公开报道，2011年，SOHO中国仅在上海就拿下7个项目，耗资154亿。从2011年到2014年出售资产前，SOHO中国在上海共拿了12个项目，占SOHO中国投资总量的75%。
那段时间，是SOHO中国的高光时刻。2010年，SOHO中国收入182亿。2012年，SOHO中国净利润达到了106亿。这两项收入和净利润记录至今都未被打破。
然而，收入和利润的高光下，SOHO中国在销售上遇到了麻烦。
2012年初，SOHO中国销售额目标是230亿，结果全年只完成了95亿，完成率只有41%。2013年，SOHO中国上海在售项目只有一个SOHO中山广场，全年销售额仅8.4亿。
SOHO中国销售额滑坡，与公司的客户群不无关系。2011年，很多煤老板因经济不景气陷入经营困境，他们没跟着潘石屹来到上海，导致SOHO中国上海开拓不利。
上海的大手笔投资没得到相应回报，潘石屹转头就上演了长达8年的卖资产大戏。
2014年2月，SOHO中国把上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场卖给金融街控股，售价52.32亿。同年9月，上海凌空SOHO持有的部分物业被出售给携程网，成交价30.5亿。2015年，上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给复星，成交价84.93亿。2016年，上海SOHO世纪广场被卖给国华人寿保险，总价32.2亿。
2017年初，潘石屹口风上有了变化，他说外汇管制下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，持有境内资产好过持有人民币。
当外界以为潘石屹不会再卖资产时，2017年下半年，潘石屹先是把虹口SOHO以35.7亿卖给吉宝置业，后把凌空SOHO剩余物业以49.44亿卖给基汇资本。
只卖上海资产还不够，2019年潘石屹又开始出售北京资产，把北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位打包卖了7.61亿。
2014年至今，SOHO中国变卖境内资产套现就超过了300亿。
转型“包租公”失败
SOHO中国业绩大滑坡
煤老板对潘石屹的“支持”不够，只是SOHO中国走下坡路的一个原因，转型失败是更为主要的原因。
2012年，SOHO中国宣布公司将从“销售”向“自持”转型，收入来源从卖楼变成收租。当年，潘石屹预计，2015年SOHO中国将完成转型，届时租金收入将成为盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，销售收入将逐渐成为辅助收入。
然而，潘石屹转型当“包租公”后，SOHO中国的业绩连年下滑。2015年，SOHO中国的收入和利润出现断崖式下滑，收入从60.98亿缩水至9.95亿，净利润从40.80亿缩水至5.63亿，直接打了“骨折”。
2016年到2019年，SOHO中国业绩有所回暖，但与曾经百亿的收入及利润比，相差甚远。2020年，SOHO中国收入21.92亿，同比增长19%；归母净利润5.35亿，同比下降60%。
转型失败的原因，汇丰认为，是过去10年SOHO中国由发展商转为收租商，执行能力欠佳所致。这背后其实是，SOHO中国面临的租金回报率困境。
潘石屹曾公开诉苦，"中国租金回报率我都不好意思说，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？"
2020年，SOHO中国“八大金刚”租金收入和出租率普遍下滑。其中，北京望京SOHO租金收入3.82亿降至2.89亿，出租率由86%降至83%；上海SOHO复兴广场，租金收入由2.33亿降至2.21亿，出租率由95%降至82%。
潘石屹曾说，SOHO中国转型后要走轻资产路线。2014年以来，SOHO中国资产负债率保持在48%上下。
但奇怪的是，不断变卖资产且不拿地的SOHO中国，货币资金在持续减少。2015年卖出外滩8-1项目后，潘石屹在微博上跟各位股东和投资者“道喜”，他说这笔交易SOHO中国回笼资金50.85亿。但2015年末，公司的货币资金却由124亿下降至87亿，2020年末只剩下27亿。
长年分红，是现金减少的原因之一。据媒体统计，2006年以来，SOHO中国累计实现净利润442.58亿，累计现金分红207.78亿，分红率为46.95%。按潘石屹夫妇持股比例计算，他们二人累计获得现金分红133亿。
2011年，潘石屹以7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的一栋办公大楼。2012年，又花6亿美元，收购了曼哈顿公园大道广场49%股权。2013年，张欣家族联手巴西Safra家族，花14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。
当时针对频繁收购海外资产的质疑，潘石屹称，“在海外投资的钱来自家族信托，跟SOHO中国的公司行为无关。”拿着SOHO中国的分红，清空内地资产，投向海外，潘石屹的钱与SOHO中国真的无关吗？
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