网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

做“地产界苹果”?毛利率下滑平均售价走低 石榴投资集团赴港IPO能否解忧

0
分享至

近三年,石榴投资集团已确认平均售价呈现出连续下滑的态势。同时,2020年该公司毛利率为22.9%,较2019年同期下滑超10个百分点


《投资时报》研究员 林申

房企赴港上市热潮仍未减退。

近日,总部位于北京的大型物业开发商石榴投资集团有限公司(下称石榴投资集团),向港交所正式递交上市招股书申请版本,建银国际为其独家保荐人。

据招股书显示,石榴投资集团于2008年在北京成立,业务覆盖物业管理、商业物业等,截至2020年底,该公司业务横跨39个城市。根据CRIC发布的2020年中国房地产企业销售榜TOP 200,石榴投资集团按已订约销售(股本基础)计排名第69位。

不过业务范围扩张之外,该公司的平均销售单价却整体处于下降通道。

数据显示,2018年至2020年,石榴投资集团已确认平均售价分别为19758元/平米、13654元/平米、11967元/平米。其中,已确认的住宅销售均价由2018年的1.96万元/平米下降至2020年的1.23万元/平米;已确认的商业平均售价由2018年的2.05万元/平米大幅下滑至2020年的4649元/平米。

盈利稳健性欠佳

曾经号称要做“地产界苹果”的石榴投资集团,近几年经营状况似乎很难令投资者满意。

据招股书显示,2018年—2020年,该公司分别实现收入99.37亿元、80.31亿元、122.64亿元,实现归属于上市公司股东的净利润15.88亿元、6.96亿元、11.31亿元。

可以看到,石榴投资集团营业收入及归母净利润均在2019年有所下滑,同比下滑幅度分别为19.18%、56.17%。且进入2020年以后,该公司营业收入及归母净利润均有所反弹,但相较于营收反弹幅度来看,其归母净利润仍未超过2018年的水平。

在毛利率方面,据公开数据显示,近三年石榴投资集团毛利率整体呈现出下滑的趋势,已由2018年的34.1%下降至2020年的22.9%。针对2020年毛利率的大幅下滑,该公司在招股书中称“主要是由于土地收购成本的增加,导致毛利率的减低”。

《投资时报》研究员查阅招股书注意到,2020年石榴投资集团土地收购成本同比上涨约147.44%,占当期导致整体销售成本的比例为47.1%,是销售成本中除建筑成本外最大的一笔支出,这使得该公司毛利率较2019年下降超10个百分点。

此外,需要注意的是,考虑到近些年我国物业市场竞争日益白热化,且物业开发商之间的竞争可能导致土地成本及原材料成本增加、优质建筑承包商的短缺、物业供应过剩等现象,未来,石榴集团如何确保毛利率的稳定增加、进而实现经营业绩的稳健发展,值得持续关注。

石榴投资集团近三年营业收入及归母净利润


数据来源:根据公司公开资料整理

负债攀升 融资成本高企

在积极拿地进行业务扩张的同时,石榴投资集团不仅整体负债水平有所增加,融资成本也处于相对较高的位置。

负债规模方面,截至2020年年底,该公司总负债为720.58亿元,同比上涨16.28%。在负债率方面,据招股书显示,截至2020年末,其资产负债率为120%,净资产负债率为90%,仍远高于房地产“三道红线”中70%的标准。

此外,《投资时报》研究员留意到,2018年至2020年及2021年第一季度,该公司总借款分别为294.56亿元、272.70亿元、248.32亿元及229.41亿元。同时,过去三年间内,其银行借款、信托融资及公司债券的加权平均实际利率分别为8.2%、8.9%及8.1%,全部处于较高水平。

对于债务结构、融资成本等相关问题,该公司在招股书中表示,“日后,我们预期将产生更多债务,以完成开发中项目及持作未来发展项目,且亦可能动用额外债务融资所得款项收购土地资源,而这可能会加剧公司因债务所面临的风险”。

京津冀区域收益减少

据招股书显示,截至今年2月底,石榴投资集团共拥有86个处于不同开发阶段的物业开发项目,其中82个项目由附属公司开发,4个项目由合营企业及联营公司开发。同期该公司土地储备为919.3万平方米,其中44.7%位于京津冀城市群。

需要注意的是,其于京津冀城市群虽然拥有近乎一半的土地储备,但并未带来与上述地位相匹配的业绩。

据公开数据显示,2018年至2020年,该公司物业开发及销售收入分别为96.65亿元、73.51亿元、116.75亿元,占当期总收入的比重分别为97.3%、91.5%、95.2%。其中,京津冀分别实现收入40.3亿元、27.2亿元和23.5亿元,占比分别为41.7%、37%和20.2%。

可以看到,近三年京津冀收入呈现出连续下滑的态势,显然,由于石榴投资集团大部分收益产生自在京津冀城市群的物业开发及销售,未来若京津冀城市群经济状况产生下滑,则将会对其业绩造成不利影响。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
被刑拘的南京老太,已致棋牌室密接者中47人确诊

被刑拘的南京老太,已致棋牌室密接者中47人确诊

新京报
2021-08-04 21:04:31
咸宁少女被迫酒吧“卖处”!背后产业链曝光,826天后悲剧又来了

咸宁少女被迫酒吧“卖处”!背后产业链曝光,826天后悲剧又来了

深度小哥哥
2021-08-04 08:47:58
国际奥委会暂停调查违规的美国选手,将继续追究戴徽章的中国冠军

国际奥委会暂停调查违规的美国选手,将继续追究戴徽章的中国冠军

杨华评论
2021-08-04 23:06:56
被日媒称为“狼藉军团”,网友:禁止澳大利亚代表团参加此后奥运

被日媒称为“狼藉军团”,网友:禁止澳大利亚代表团参加此后奥运

国防时报看点
2021-08-04 17:42:38
加拿大如释重负,中美交涉孟晚舟一案后,拜登:将确保加公民获释

加拿大如释重负,中美交涉孟晚舟一案后,拜登:将确保加公民获释

贵州新闻网
2021-08-04 21:52:59
紧急!17名工人确诊阳性!涉及江苏、湖北、安徽,13处工地被封控

紧急!17名工人确诊阳性!涉及江苏、湖北、安徽,13处工地被封控

民生百态滋味
2021-08-04 22:58:53
日乒输了,张本智和哭了,开不开心?央视直播,决赛:国乒VS德国

日乒输了,张本智和哭了,开不开心?央视直播,决赛:国乒VS德国

开成运动会
2021-08-04 23:14:46
美国人也重视奥运金牌吗?

美国人也重视奥运金牌吗?

体育产业生态圈
2021-08-04 21:38:52
何炅已报警,罪名最多可判三年,就看你怕不怕

何炅已报警,罪名最多可判三年,就看你怕不怕

扒圈818
2021-08-04 22:54:31
新冠确诊3303例,死亡畜禽162.9万头!多地已开始严查生猪调运!

新冠确诊3303例,死亡畜禽162.9万头!多地已开始严查生猪调运!

猪场动力网
2021-08-04 18:01:10
郑州一街道办回应封控区居民喊楼求助:会协调尽快消杀处理

郑州一街道办回应封控区居民喊楼求助:会协调尽快消杀处理

九派新闻
2021-08-04 16:38:52
这些人也要进去了?

这些人也要进去了?

刘空青
2021-08-04 19:55:36
最危险的突变株拉姆达出现?传染性和免疫抵抗力同时增强

最危险的突变株拉姆达出现?传染性和免疫抵抗力同时增强

生物世界
2021-08-04 12:08:59
71岁李文喜被捕,今年首虎,既想当官又想发财涉巨额贪腐

71岁李文喜被捕,今年首虎,既想当官又想发财涉巨额贪腐

南方都市报
2021-08-04 14:56:02
康熙驾崩当晚京城有多恐怖?看看西洋传教士记述当时亲历情形

康熙驾崩当晚京城有多恐怖?看看西洋传教士记述当时亲历情形

大眼编辑部
2021-08-04 17:59:56
奥运骗局!日本选手被打到躺轮椅吸氧仍判赢,1/8决赛曾“战胜”中国选手

奥运骗局!日本选手被打到躺轮椅吸氧仍判赢,1/8决赛曾“战胜”中国选手

和讯财经新知
2021-08-04 14:50:53
“吃一顿饭做爱4次”,知名教授的聊天记录,比吴亦凡还要火爆

“吃一顿饭做爱4次”,知名教授的聊天记录,比吴亦凡还要火爆

亦明亦言
2021-08-04 15:15:43
河南暴雨过后,小伙花8万买泡水奥迪A6L,修车师傅看后:你赚大了

河南暴雨过后,小伙花8万买泡水奥迪A6L,修车师傅看后:你赚大了

汽车安利会
2021-08-05 02:44:24
东南大学女博士被称科研界妲己,先后结婚4次,长相不输女明星

东南大学女博士被称科研界妲己,先后结婚4次,长相不输女明星

牛顿也吃苹果
2021-08-04 20:20:15
永别了,91网站!宣布永久关闭

永别了,91网站!宣布永久关闭

网事全知道
2021-08-04 23:53:11
2021-08-05 05:52:49
投资时报
投资时报
华人财富全球最佳配置瞭望台
5341文章数 9501关注度
往期回顾 全部

财经要闻

头条要闻

陈冰:新华社发万字长文列举美13次抹黑 跟美"算总账"

头条要闻

陈冰:新华社发万字长文列举美13次抹黑 跟美"算总账"

体育要闻

曾拒打职业选择高考!如今是女篮王牌

娱乐要闻

吴亦凡在警局哭?疑看守所照片流出

科技要闻

碰瓷“惯犯”周鸿祎:哪吒汽车想靠吴亦凡博出位,可惜栽了

汽车要闻

全新三菱欧蓝德PHEV或明年3月上市 有望国产

态度原创

数码
手机
房产
艺术
时尚

数码要闻

FIRST幕后:iPad和iMac是电影拍摄中的重要一环

手机要闻

小米官宣MIX4将于8月10日发布:首发骁龙888Plus

房产要闻

[上海]买新房未及时网签按原贷款政策执行?银行表示:不存在!

艺术要闻

齐白石:作画要画得少,而表现繁,是不容易的

8月纸刊封面还是吴亦凡的ELLE杂志,该如何收场?