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北京楼市:海淀山后炒作过后 一地鸡毛,劝你别碰

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提问:北京房姐 新人付费首问,翘首以盼,房姐指点(不好意思,之前我以为加入星球的费用就是提问的费用,搞错了,这次是另外付了费的) 现状: 海淀橡树湾有一套72平的华润精装1居室 老公在北苑上班(明年春节后,考虑搬到上地附近),儿子在 北清路稻香湖附近上小学二年级 我妈妈每年会过来跟我们一起住大半年以上,所以,家里常住人口4个 需要: 想购买一套总价在500万左右的小三居 可抵押可交易的二手房 3年内有10%升值空间 能够自住(位置离儿子和老公合适,交通便利、南北朝向、楼龄10年以内,不需要大搞装修) 计划2-3年后,卖掉手里的一套房子,换一个更大的四居室 我现在重点看过的小区,有 第一,保利西山林语(小区管理、房子品质满意,价格可以承受;不满意的地方:交通不便,配套不好,未来增值状况不明朗,故宫北院和周边几个限竞房新楼盘西山著、葛洲坝紫郡兰园、西山锦绣府,对未来的配套建设和交通改善有帮助吗?) 第二,金域华府一期(交通、位置、配套,小区管理,基本满意,不满意的地方:套内面积小,得房率低;这个户型稀缺,价格偏贵有21万转商费;昌平产权,未来增值状况不明,据说全部配套已建,包括地铁,不再有升值的空间) 第三,领秀慧谷C区(房子品质,小区管理,交通位置,基本满意;不满意的地方:昌平产权,小区交易量小,流转率低,配套不好) 我的问题是: 1我现在考虑的这几个小区,您怎么看?值得考虑吗? 2您能否再推荐一些其他的楼盘?车程距离在稻香湖东、西、南,这三个方向的半径距离车程在20分钟以内的。如果能说明一下推荐原因,万分感激

回答:你好,感谢付费! 我们投资一向不看好海淀山后区域,西山林语交通太不便利。 “海淀山后新区”总给人一种错觉,认为有海淀金字招牌+看西山,肯定能涨得不错。实际上海淀山后新区的辐射力非常之有限,只有个别真正过硬的地方(譬如真正产业零距离、或者有学区、或者商业配套真正发展起来了)才涨起来了。 "海淀山后"有点像股票里面某个热门板块,板块里面几个真正龙头股确实涨起来了,那些同在板块里面但蹭概念的,仔细一看,发现其实啥也没有。 所以我们投资不看好这类楼盘未来的前景(确实除了是海淀户口,要啥没啥,地铁不可能有,配套10年内估计都很村,产业也没法近到走路上班),也许能跟上北京大盘吧,但能比较明显跑赢大盘不是很乐观。 金域华府虽然属于昌平,但其实跟城六区区别不大,跟海淀就隔一条街,而且也有学区概念,还不错。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错,相对较新的次新。 但是C区的价格在回龙观朱辛庄这个地段已经到上限,未来的再进行拉升的难度较大。 这几个盘,优选金域华府,年底淘淘笋。

提问:美丽的房姐您好!小孩现在昌平上小学四年级,现在有两个考虑方案,请指点。第一,在西城或海淀买个一居室,小学五年级转学去西城或者海淀(转学去好小学难度较大),然后小升初;第二,在西城或海淀买个一居室,把户籍先挪过去,然后小升初时参加西城或海淀全区大排位!您看在什么位置买一居室合适?谢谢!

回答:1. 没关系的话,转学很有可能被调剂,转学是不保证上房子对口小学的。所以小升初进行排位会好点,但政策是学籍优先,所以转过去也比较靠后,排不到太好学校 2. 不知道您的预算,纯粹一居学票,西城就看看广外车站西街那一带。海淀看看万泉小学,50%直升理工附中, 另外还可以考虑育英的学区房,这个是100%直升

提问:夫妻京籍,三套房(1套北四环自住,2套出租);贷款还清。两人分别在西二旗、沙河上班;孩子北四环附近上学。手里子弹约450-500万。买房主要想保值增值。 1、现有资格买小米的万橡华府小三居90平米,约450万,这个房子是否值得买?买完租出去。 2、如果用70多岁的老人资格买,是否只能全款?能贷款吗? 3、这个时候适合投资买房吗?还有哪些房子适合买? 4、另一方案:将北五环外的房子卖出去(约550万),凑现金,买一套1000-1500万的合院或叠拼,沙河、顺义,哪个区域好?请推荐房子?怎么贷款?最好离国际学校不远。几年后有可能搬过去住。这方案比买小房会花更多现金,还要贷款。哪种方案更好?

回答:1. 万橡华府可以入 2. 70岁无法贷款 3. 如果考虑增值,建议贷款入一套望京或双井900+的标的 4. 别墅保值属性较差,自住的话顺义>沙河,其中孙河板块相对好一些 ,可以看看 景粼原著 口碑还行。 全款抵押入能做足杠杆,如果不想有月供压力就用二套资格买

提问:房姐好,188付费提问,自住看重品质,希望在东边买房,目前主要备选有禧瑞都及泛海容郡,问题如下: 1、请问从升值角度您更推荐哪个楼盘,还烦请您简单说明,感谢! 2、禧瑞都目前三居室有西南、东南、西北、东北四个朝向,个人更喜欢西北及东北户型,西南东南朝向目前市价大约贵5%-15%,户型跟朝向该如何选择,请问从未来升值角度您更推荐南向还是北向户型,谢谢!

回答:禧瑞都这种盘,在区位中有优势,值得一定的溢价,不过本身10万+的价格已经突破溢价的范围,而本身楼盘不大,缺乏成熟社区环境和配套也是一定不足。 泛海的房子自住挺不错的,自住的话基本都挺好的,但10万的单价挺贵的。 石佛营有很好的发展空间,本身地段不差,但是不够支撑10万+的豪宅溢价。缺点就是 开窗比小,楼间距窄,尤其是5-6号楼前边受政协2栋楼遮挡,采光不太好,周边配套也没形成。 这两个盘 自住+升值 更推荐禧瑞。朝向更重要点,户型通过设计打通存在改良的可能。南向>北向

提问:房姐好,预算约650总价,想买80-110平左右,是2套,看了几个小区:1、土星园,位置好但税高首付高;2、亮马嘉园,房子不错位置偏点;3、大西洋新城,望京名盘;4、CBD附近东恒时代、金地名京等,位置好小区好户型差点,但感觉越来越多的人离开CBD,特别是看到这些小区大量房子在出租没被租出去;5、苹果社区,户型差点。这几个小区是否可选?有没有更好的小区推荐

回答:苹果社区>大西洋新城>亮马嘉园>土星园>东恒时代 望京 慧谷阳光、宝星国际也可以淘 百子湾 后现代城、沿海赛洛城 也可以看下

提问:您好,新人首次提问: 问题一, 北京市90后夫妻置换新婚房,子弹1100,全款无贷款。需要置换一套名下商品房,丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居 ,有产权车位。 -根据现在北京市房地产行情,年底有些上升行情,是否先买后卖商量全款周期相对合适?全款周期通常多久合适? -丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价? -置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗? -中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少? 问题二, 目前购房的需求:第一,地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京,一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线,同时考虑2021年8号线可能南北贯通;第二,小区品质和物业。第三,学区。虽然学区不是首要考虑因素,但也希望挂点儿学区。第四,朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上,看房两个月意向小区主要是:东城区龙体片区幸福家园,保利蔷薇,新裕家园;朝阳区亚运村远洋万和城,嘉铭桐城,保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上,结合我们的四点需求,您比较推荐哪个小区? -预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐? -据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区?

回答:1. 先买后卖策略是对的,买房周期尽可能拉长,为你卖房留时间,这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚,设定一定涨幅,通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的,这个概念已经很多年,但一直不温不火,短期来看对房价影响不大。 2. 建议主要看亚运村 远洋万和城=保利香槟>嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求,具体选择就看标的的对比了。备选 朗琴园、红山世家、清芷园。

提问:房姐您好!新人首问,京籍。目前名下万年花城一套75平大一居(公积金贷款已还清),当前预计市场价450万,手里子弹400万,工作地点朝阳区安贞门,未来两年可能变化,年收入税后85万,考虑学区兼改善自住。踩过望京、双井、朝青、亦庄、五棵松等区域。目前有意向的区域和楼盘:朝阳区双井CBD传奇、首城国际;朝青华纺易城、润枫水尚;大兴亦庄格林小镇、林肯公园。 希望赶在明年孩子六年级前换房,现在初步有两个想法: 1.换双井、朝青800w以内小三居;顾虑:该区域看的上的房价太高,可选择性太少。需要卖掉现有房产,有点舍不得。 2.在亦庄林肯公园或金地格林小镇购置第二套,可以保留当前房子。顾虑:不知道人大附经开学校是否靠谱;亦庄远离市区,未来房产是否可以保值。 另外从中介了解二套贷款最多只140w。不知道是否有其他的贷款方法。 目前正在以上两个方案中纠结,还请房姐给予专业的指点,感谢!

回答:你好,你的还款能力还不错,建议抵押万年花城融资,把总价预算扩充到1000万左右,入手一套双井、朝青的大三居。 万年花城继续持有没问题,双井和超青的选筹也没有问题。

提问:北京东城户口,居住在东城,购房小白没经验刚领证才琢磨买房投资保值,sfsd,首付预算130+,对应月供没问题,看了几天总结方向如下,请帮把把关,给些建议: 1、天通苑东区,面积90+,房龄2001+左右,好处是单价低面积大,17号线未来开通,不止是否好租,环境就是人多嘈杂,均价3w+增值空间感觉大些 2、团结湖、农展一带95后老公房,50平左右,卧室为主没有厅,看样子适合出租且配套成熟,但是再过几年是否还能有人接盘,那时候房龄奔40了,有推荐小区么,均价6w+感觉未来空间有限 3、北七家金辰府,旧宫洺月湾,都是新房,户型设计紧凑带精装,不过公摊大,价格也没优势,不过限竞房好像不推荐购买 4、是否可用组合贷,把沉睡公积金用起来,公积金贷款据说审批周期长是否会影响交易结果 5、北京购房后,计划常熟老公老家旧房卖掉换臻湾雅筑147户型,作为改善居住,能跟上大盘保值即可,可行么 6、长远考虑我户口在东城但东城无房(父母有且有学区)未来小孩上学可否使用东城学区,感觉学区正常变化很快 盼复指点迷津,感谢!

回答:1. 天通苑大面积低单价适用于 面积200+单价3以内的标的,90+的面积并不便宜 2. 团结湖这一片的租金就是比较高,适合入老破小做投资,95后的公房可以入。 3. 新盘不如看 奥森one、奥海明月 4. 公积金审批下款慢,会拉长交易周期,二手房需要你和卖家协商 ,卖家没意见就没问题。 5. 常熟经济是靠旅游业,没有稳定产业支撑和人口导入,很难冲高房价。以投资属性来看不是一个好的标的。如果是必要的改善,就直接换吧 6. 四老有房的话,能上,只是给的顺位靠后

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