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临汾中院判决“退出小区”,物业至今“撵”不走,是“腰”粗还是“腿”粗?

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三方四次诉讼

第一次诉讼:

2019年9月23日,昕水湾业主员会作为原告,状告蒲县信超物业服务公司。诉讼请求为:信超物业公司立即退出昕水湾花苑小区,并移交小区所有事务。2019年12月17日蒲县人民法院判决如下:①信超物业十日内退出小区。②移交小区服务用房和相关设施设备以及相关资料、代管的专项维修资金。③案件受理费由被告信超物业服务公司承担。

第二次诉讼:

2019年11月7日,信超物业作为原告,状告昕水湾花苑业主委员会侵害其经营权益。2019年12月24日蒲县人民法院判决如下:驳回信超物业诉讼。(2019年12月27日,法院判决信超物业服务公司退出小区的最后时间,该物业服务公司依然拒绝退出小区)

第三次诉讼:

2020年蒲县信超物业服务公司作为原告,状告蒲县城乡和建设管理局和蒲县昕水湾花苑业主委员会侵害其经营权益。2020年3月26日,洪洞县人民法院判决书判决如下:驳回蒲县信超物业服务公司的起诉。

第四次诉讼:

蒲县信超物业服务有限公司不服蒲县人民法院判决上诉至临汾市中级人民法院。2020年4月28日,经临汾市中级人民法院终审裁定:驳回上诉,维持原判。

业主委员会依法成立

《民法典》277 条:业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、 业主委员会成立的具体条件和程序, 依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助(https://mp.weixin.qq.com/s/3WfU9AdIIl500Eav8NPRpQ )。

2018年11月11日,昕水湾花苑小区业主委员会筹备工作小组对昕水湾花苑业主推选代表结果名单进行了公示。2018年11月20日,昕水湾花苑小区召开业主代表大会,选举出业主委员会成员,并对以上内容进行了公告。后昕水湾业委会制作昕水湾花苑业主委员会备案报告,蒲县东岳社区居民委员会意见为情况属实并加盖印章。蒲县社区管理委员会意见为同意并加盖印章。蒲县房地产管理局意见为同意并加盖印章。

前期物业服务合同

2017年5月10日,蒲县住建局作为甲方与作为乙方的信超物业签订《昕水湾小区前期物业服务合同》,约定由信超物业为昕水湾小区提供前期物业服务,合同期限自2017年5月9日至2018年5月8日止。合同期满后,若信超物业的服务能达到蒲县住建局和业主的满意,业主委员会没有成立,无法从新选聘招投标,信超物业继续提供物业服务,可以履行前期物业服务合同。业主委员会成立后,再由业主委员会决定是否续签合同或另行选聘。

2019年4月23日,蒲县昕水湾业委会向信超物业发出告知函,要求信超物业按每平米0.50元收取物业服务费,若不同意该标准视为放弃昕水湾花苑小区服务合同的签订。

2019年6月10日,蒲县城建局向信超物业公司发函,表示合同早已到期自然终止。


合同期满,业主不满

《民法典》第278条:下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

《前期物业服务合同》约定,本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止的,蒲县信超物业服务有限公司应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域内的物业服务,合同双方应当就物业服务企业退出时间并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续。

信超物业与蒲县住建局签订的物业前期服务合同,在业主委员会成立前已期满。业主委员会是否与信超物业续签物业服务合同,完全由业主委员会决定。

昕水湾花苑业主委员会通过蒲县住房保障和城乡建设管理局与蒲县信超物业服务有限公司协商该服务公司服务不到位和物业费用过高的问题,但是双方未能达成协议。昕水湾花苑业主委员会即委托永明项目管理有限公司招聘新物业公司,2019年5月27日永明项目管理有限公司通过公开招标,确定中标单位为临汾市浩泽安物业服务有限公司,中标金额为108万元,服务期限一年。2019年6月13日,业委会与临汾市浩泽安物业服务有限公司签订《蒲县昕水湾花苑物业服务合同》。

业主自述“伤心史”

据了解,昕水湾花苑小区现住有500余户,面积均125平米。据业委会调查,信超物业以每户每平米0.5元收取电梯维修服务费,两年共收取72万元,而交房第一年电梯由厂家负责维修,不存在电梯维修费的支出。违规收取公用电费,每户每月收40元,两年共计48万余元。违规利用业主共有部分建筑盈利。电梯搬运费每户每平方米收20元,每户共2500元,扣除每户500元工人费用支出,共收一百余万。据业主反映,每户每平方米20元缴纳装修保证金,每户共收取2500元,共收125万余元,承诺装修入住半年就退还此费用,至今未退。由于2#、7#等楼层厨房设计不合理,大部分住户都拆掉非承重改造厨房,物业以此为由,罚款每户500元,一共100余户,共计5万元。据业主反映,交房时物业强卖装修材料,入住二年以来物业公司没有按规定对收费项目“明码标价”“公开公示”,物业没有招聘保安,小区门铃、监控完全没有投入使用,小区软硬设施不见维修,卫生条件差。业委会成立以来,由于双方打官司,小区陷入实质性瘫痪。

不对接、不移交、不履行

2019年6月10日,蒲县住房保障和城乡建设管理局向蒲县信超物业服务有限公司出具告知函:告知其服务期限已到,合同自然终止,昕水湾小区已选举产生业主委员会,业主委员会依法选定了新的物业服务企业。请贵公司及时与业主委员会对接,及时移交物业资料和办公场所,由于移交工作不及时而产生的一切后果,由贵公司全权负责。

2019年6月12日,昕水湾花苑业主委员会向蒲县信超物业服务有限公司出具关于蒲县信超物业服务有限公司服务期限到期交接通知,但时至今日(2020年4月)蒲县信超物业服务有限公司均未向昕水湾花苑业主委员会进行对接,移交相关手续。

2019年12月17日蒲县人民法院判决“①信超物业十日内退出小区。②移交小区服务用房和相关设施设备以及相关资料、代管的专项维修资金。③案件受理费由被告信超物业服务公司承担。”

2020年4月8日,临汾市中级人民法院终审判决“一、被告蒲县信超物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退出蒲县昕水湾花苑小区。二、被告蒲县信超物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒲县昕水湾花苑业主委员会移交服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由被告代管的专项维修资金,如不移交有关资料的,人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对物业服务企业予以通报,并处罚款。”

赖着不走,能奈我何?

从2020年4月至2021年4月,信超物业公司并没有履行临汾中院的裁定,拒绝交接资料拒绝搬离小区,扬言还要继续管理小区,要求业主补交过期后的物业费。

“法院判决不履行,新的进不来旧的赖着不走,难道是有多大的粗腰?”业委会的疑惑有缘由。“这是对法律的蔑视,对群众利益的践踏,对政府公信力的消耗!”业主的气愤不无道理。

如何维护群众利益?

接下来,蒲县住建局应当“理直气壮”的对信超物业服务有限公司进行通报并罚款。

蒲县人民法院的强制执行,我们拭目以待。


转自汾水之滨

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