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潘石屹“套现逃顶”,套现近200亿,4万亿国际巨头接盘

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6月16日,在香港上市的SOHO中国发布公告称:黑石集团拟以现金要约收购公司全部股份,收购价格为每股5港元,总额236.58亿港元。


SOHO中国是潘石屹及其妻子张欣创立并控股的企业。在这次交易之前,他们通过家族信托持有63.93%的股权,如果交易顺利完成,那么潘石屹家族将只保留9%的股权,而黑石集团将持有91%。


从上面的信息可以大致算出,潘石屹家族在这次交易中,将会套现142.8亿港元。如果这次交易不被监管当局驳回的话,意味着潘石屹家族基本上退出了内地房地产领域。剩下的9%的股权,只是什么时候处理的问题了。

这个收购方黑石基金,是美国著名的私募股权投资机构,在股权投资、房地产投资、对冲基金等多个领域都非常成功。这一次收购SOHO中国,是黑石看中了中国房地产租赁和办公商务需求市场的增长前景,而这一笔投资,也是黑石在亚洲市场做的最大的一笔房地产投资交易。

1963年潘石屹出生于甘肃天水,大学毕业后被分配到廊坊石油管道研究室工作,1987年南下去了深圳,后在海南开始了房地产生涯。当时,海南到处都是淘金的人,最热的行业就是房地产,据说当时的海南瞬间涌现出2万多家房地产企业,当然,其实多数都是皮包公司。而潘石屹的第一桶金,就是在海南那一轮超级房地产泡沫中挣到的,据说那个时代海口最经典的场面:有人在豪华酒楼里同时开两个包房,在这个包房跟卖家达成一块土地的转让协议,购入地皮,随即在另一个包房把这块土地卖出,中间的差价可能就是数百万元,由此可见当时的海南房地产市场是有多疯狂。

潘石屹和他的几个朋友,也就是所谓的“万通六君子”,通过向高利贷加杠杆,在海南那波房地产狂潮中半年挣了1000万,这些钱放在现在看着不多,也就一线城市一套房子的钱,但在28年前绝对称得上是巨款。1993年,中国的广义货币M2规模只有3.5万亿,而今天是227.6万亿。如果按照这个比例放大,那么当年的1000万相当于今天的6.5亿左右。

而在短短的4年时间,海南房价上涨超过450%,地价上涨30多倍,海口和三亚这些热门区域的商品房价格,从每平米1300元一路扶摇直上,在1993年时达到每平米7500元的高峰,房地产泡沫迅速膨胀。

在房地产泡沫中挣到钱,并不是最关键的,最关键的其实是逃顶套现。根据潘石屹多年之后的回忆,当他们炒作一个楼盘的时候,“万通六君子”之一的王功权提醒说:应该查查我们接手的这个盘有没有土地证、房产证,否则上当了都不知道。于是潘石屹到了海口市规划局,申请要查这个楼盘的土地证、房产证等资料,但工作人员拒绝了他的申请。后来,在朋友点拨下,送了5斤橘子和2条烟,获得了海口房地产市场整体情况的资料,顺带又看了下海口全市的数据,而这个数据着实让他吃了一惊。据潘石屹回忆说:我把海口市规划批了的面积,也就是市政配套费都递交了的,加起来,除了一下海口的人口,我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米,而海南刚刚建省,在海口这样一个不富裕的地方,电都没有,一个红绿灯都没有的地方,建房子要接近五十平方米,北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊,跑的越早越好。

正是因为获得了海口房地产市场的真实数据,“万通六君子”才得以在泡沫破裂前夕成功逃顶,守住了暴利。随后,他们返回内地,各自开创了自己的事业。1994年,31岁的潘石屹,成功迎娶了从剑桥大学毕业,在高盛等投行工作过的美女张欣,开始着手打造自己的产业。然而让潘石屹遗憾的是,虽然自己继续投资房地产,但他选择了赛道最窄的写字楼,而不是住宅。

SOHO中国刚开始的日子,顺风顺水。因为1994年的中国,无论是高档写字楼、大商场还是住宅,统统稀缺。而且SOHO中国非常重视产品设计,舍得花巨资邀请国际一流设计公司,所以产品基本上都带有地标性质。潘石屹夫妇后来之所以在微博上有那么高的人气,跟他们产品非同寻常的品位有着密切的关系。但是写字楼很快开始供应过剩。这很容易理解,中国的新增建设用地都来自政府,当时地方政府更愿意建设高档写字楼,而不是住宅。住宅不能产生持续的税收,只有交易的时候才有税收。但写字楼不同,里面的企业会持续纳税。而且上档次的写字楼还可以给城市树立新形象,增加政绩。

这造成的结果是,各地的写字楼早早就出现饱和供应。例如2018年5月,一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》在网上流传,里面提供的数据显示,在湖南不少县市“非住宅”(包括写字楼等)的去化周期竟然大于240个月。也就是说,这些市县20年不建写字楼、商场,才能把库存消化。


其实,潘石屹早就发现这个问题。所以从2012年开始,潘石屹就向着“包租公”的方向转型。到2015年,SOHO中国已没有地产销售收入,成为纯收租的公司。如果翻看其公司最近几年的盈利情况,2017年的时候还高达47.9亿元,但在2020年盈利已经下滑到了5.4亿元。可以这样说,潘石屹早就对房地产开发提不起兴趣了,而到了最近几年,连这个“包租公”也不想当了。


从媒体整理的抛售清单可以看到,2014年以后,SOHO中国一直在抛售资产。根据其最新公告披露,公司目前持有130万平方米的物业。估计其中相当一部分未出租,一部分是自用的,还有些是公用面积。


我们可以粗略算一下账:按照此次收购要约,52亿股,每股价值5港币,公司总市值为260亿港币,折合人民币214.3亿元。130万平方米的上海北京最核心位置、最新潮设计的商办类物业,总价值才214.3亿人民币,平均每平方米才1.65万元人民币。去年的时候,黑石曾出价40亿美元,但当时没有成交。按当时的汇率7,我们可以推算出来,当时的叫价折合每平方米是2.37万元。交易拖延了一年,最终价格便宜了30%,相当于打了7折。

很难想象,在北京、上海这些位置比较好的甲级写字楼,最终打包出售的时候,竟然只有这个价格。

关于SOHO中国和黑石的这次交易,因为双方交易的是股权,而不是具体项目,避免了天价的土地增值税。再加上是在香港交易,税费更低。此外,在香港套现的资金来去自由,可以顺利汇往全世界大多数地方。不过,没有到最后一刻,交易仍然具有一定的变数。

过去这些年,潘石屹家族在抛售中国内地不动产的同时,在美国进行了大量收购和投资。所以有很多人认为,潘石屹不是不投资,而是转到美国投资了。2014年,潘石屹开始了抛售模式,而出现同样操作的就是香港首富李嘉诚。因为李嘉诚太引人注目,潘石屹没有被过多关注。等到李嘉诚卖的差不多了,人们需要新的目标,这才发现了潘石屹。曹德旺曾意味深长地评价他们:“存在的都是有道理的,潘石屹跟他的太太,都是鬼精鬼精的。”

那么,该怎样评价潘石屹的第二次“逃顶”选择?

显然潘石屹非常成功,也是非常幸运的,中国40多年的改革红利,他都遇到了。包括获得高考资格,能到国企工作,能有机会闯深圳海南并且还发了财。这里面有个人因素,也有时代给予的机遇。但是月满则亏、水满则溢,既然财务自由,就要想办法守住它,这也是明智的。其实获得成功之后主动退出的,潘石屹不是首例。在内地有绿城的宋卫平,在香港有李嘉诚,在科技圈里,有拼多多创始人黄峥,字节跳动的张一鸣等。

虽然潘石屹的选择,对于普通人来说没有很大的参考价值,因为财富差异太大,逻辑完全不同。不过可以明确的是,房地产的黄金时代正在过去。这个行业正在被逐渐剥去金融属性,会越来越像制造业。现阶段,如果投资在人口流失的三四线城市,那也需要逃顶,否则很可能就是在山顶站岗了。

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