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一次核酸检测,无意中暴露了中山恐怖的人口数量

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一次核酸的意外发现

前几天,中山在全市开展了一次全员核酸检测,没想到竟然检测出了一个重磅数据。


根据中山市政府公布的数据,中山此次全员核酸检测共完成采样人数579.65万人,也即是说中山的实际管理人口已经逼近580万人。

这个数字,足足比2020年末中山市的190.88万户籍人口多出了388.77万人,也比全国第七次人口普查的441.81万常住人口多出了137.84万人。

更重要的是,上个月公布的第七次人口普查数字,中山的常住人口已经比2019年末中山地方政府自己统计的338万人要多出103.81万人。

这意味着在不到一个月的时间里,中山突然冒出240万被统计遗漏的人口,令中山的人口规模从338万暴增到580万人,增幅高达71.5%。

如此一来,中山就不再是人口规模介于100万到500万之间的大城市,而是人口规模介于500万到1000万之间的特大城市。

此前中山的城市规划、市政配套、土地供应、住房建设等都是按照300多万常住人口来进行的,但是现在中山突然之间变成一个近600万人口的城市,明显超出规划的承载范围。


基于目前的人口规模来看,中山的住房需求和潜在刚需都被大大低估了,所以中山楼市的逻辑势必要彻底推倒、重新构建。


这个信息对房价的影响

也许有人会说,中山的真实人口早就500多万了,只是之前没统计上去,又不是现在才突然涌入的,所以目前中山的房价其实已经反映出市场的真实价值。

湾叔认为,这种观点听起来似乎有道理,但其实经不起推敲。

举个例子,大亚湾的房子一直在那里,为什么2018年9月疯传深圳要直辖并扩容的时候,大亚湾的房子就突然猛涨一波呢?

其实这就是信息对市场价格的影响,跟股票市场里面一出现利好就容易大涨是一个道理:信息会对买卖双方的交易行为产生影响。

然而由于此前中山的房价一直比较低、也比较平稳,所以当地的潜在刚需都不急着提前买房,投机客提前囤货待涨的欲望也不会很强烈。

但是现在大伙突然发现,中山的人口和刚需都被低估了,那么就会有人着急和焦虑、害怕踏空而赶紧入场,结果原先的供求平衡状态就被打破了。

从七普的数据来看,中山的人口结构跟深圳、东莞、广州、佛山、珠海等城市非常相似,都是15-59岁的中青年人口占比非常高,然后15岁以下小孩和60岁以上老人占比非常低。


具体来说,中山15-59岁人口占比高达75.44%,仅次于东莞的81.41%和深圳的79.53%,而高于广州的74.72%、佛山的74.37%、珠海的74.12%。

总体来说,中山的人口年龄结构之优异,在大湾区9座城市中位居第三。参照深圳、东莞的楼市就可以知道,中山潜在的购房刚需有多庞大。

另外在利好消息的支持下,卖方在博弈谈判中会更加自信、从容、淡定,市场进入卖方市场,卖方能掌握更多主动权,让成交价格朝着有利自己的方向运动。

所以湾叔相信,中山实际人口比第七次人口普查多出137.84万人这个信息,会在未来一两年内逐渐发酵,并且逐渐对中山的房价产生利好的影响。


中山房价被低估多少

一般来说,影响房价的因素无非两个,一个是土地、另一个是人口

在正常情况下,土地越紧缺、人口越密集的地方,房价往往会越高。所以房价的高低,往往会跟人口密度成正比关系。

根据上个月公布的第七次人口普查数字,中山的441.81万人口在大湾区9座内地城市中,排名第七,低于江门的479万,高于肇庆的411万和珠海的243万。

于是湾叔查询了大湾区9座城市的面积,计算出大湾区9座城市的七普人口密度,发现中山的人口密度为每平方公里2479人,位居第四,跟广州和佛山处于同等水平。

最后湾叔又收集了大湾区9座城市的最新房价,放到一起一对比,发现除了广州和珠海两座城市外,基本吻合前面说的,房价跟人口密度成正比的说法。


但是广州和珠海这两座城市,一座是广东省的省会和国内的一线城市,另一座是经济特区并且濒临澳门,所以它们的房价会得到一定的溢价也是可以理解的。

从图表中我们可以看出,中山的人口密度和房价都跟佛山比较相似,可以视为是同等的状况。但如果按照最新的579.65万人来计算的话,中山的人口密度又将变成3251人/平方公里,甩开佛山一大截。

另外中山的房价跟惠州差不多,但是人口密度却相差数倍之多,这个就存在很大的不合理性。其实这是跟惠州靠近深圳有关系,许多在深圳买不起房子的人都会跑到惠州去买房,所以造成惠州的房价被拉高了许多。

随着2024年深中通道的建成通车,从深圳到中山的距离会比去惠州更近,所以届时中山的房价也有望得到一波补涨。


深圳等地刚需的外溢,还将令中山的人口迎来一波高速增长,估计会从现在的580万增长到800万,届时人口密度将与现在的东莞看齐,所以房价仍有很大升值空间。


中山的未来在马鞍岛

不过考虑到深圳西部横跨珠江口到达中山马鞍岛的直线距离有20多公里,而马鞍岛到达中山市区石歧的直线距离也有20多公里,所以在没有修快线地铁直达石歧的情况下,深圳只能辐射到马鞍岛而不能辐射到石歧。


因此在考虑进深圳的潜在影响因素后,预计未来中山的房价会呈现两极分化格局,即靠近深圳的马鞍岛的房价会因为得到深圳辐射而上涨,而中山西部的石岐、小榄等地则由于得不到辐射而维持平稳。

实际上,中山地方政府对于马鞍岛崛起的大趋势,在几年前就已经有所预见。

根据2018年发布的《中山市域组团发展规划(2017-2035年)》,翠亨新区和岐江新城一起被列为市域主中心,其中翠亨新区的核心片区就在马鞍岛。


到了2019年中,中山更是将马鞍岛的发展定位升格为中山的城市新中心,定位将打造为湾区国际化、现代化、创新型城市新中心。


总而言之,未来石歧仍然是中山的石歧,居住和服务的对象仍然是中山本地居民为主,而马鞍岛则是大湾区的马鞍岛,居住和服务的对象更多是深圳、广州等地外溢的人群。

作者 | 湾叔

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