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住建部发布通知!涉及全国县城,房企已在撤退,县城楼市会凉吗?

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2021年3月29日,住建部官网在发布的《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》中对县城住宅作出了新的规定:

控制县城建设密度和强度,县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人,县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。限制县城居住建筑高度,县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设。


这份通知规定了今后全国县城住宅的建筑高度,对此有人认为,县城的楼市要凉凉。为什么会凉凉,县城楼市发生了什么?

县城房价过高了

如今的县城,早已不是从前的县城,不过有句话说得还是很对:他乡容不下肉身,故乡安放不了灵魂。因为现在县城的房价,不是你想买就能买得起了。

前段时间,“县城房价过万”这个话题引起了官媒关注。据新华网梳理统计,我国有100多个县城房价均价超过了1万元每平方米,有的甚至高达三四万元一平方米,不输于许多大城市。


而且县城房价涨得很快,以江苏宿迁市沐阳县为例,据中国房价行情网的统计,沐阳县2021年5月的房产均价达到了每平方米12578元,比2020年同期上涨了31.20%,这样的涨幅,不少大城市也自愧不如。

县城房价为何这么高?

县城房价确实超出了许多人的意料,也引起了人们的疑问,为何小小县城会有这么猛的房价?主要原因有三。

首先是棚改货币化安置的推动。县城搞房地产开发以来也大量拆迁,以前拆迁直接赔偿现金,让拆迁户自己去买房。拆迁户有住房需求,手里有钱,买房也大方,因此县城可以这边拆迁那边卖房,两边得利,房价自然也有了往上涨的底气。


然后是大型房企的进驻。县城搞开发如此火热,也吸引了不少大型房企,比如碧桂园就一直走农村包围城市的路线,深耕三四线城市和县城。大房企有钱,溢价拍地也玩得起,楼面价也能提高不少,这就带动了县城楼市的均价也跟着上涨。

接着炒房团也来了。开发商不在乎房子卖给谁,只要能高价卖出去就行,因此可以一直涨价。而炒房团有钱,也耗得起,因此能够承受开发商给出的高房价,以前的拆迁户数量多,也能接盘炒房团的房子。如此一来,支撑县城房价不断上涨的三角形就形成了。

而住建部新出的“限高令”,其实就是压缩了县城房价上涨的空间,撬动了这个稳固的三角形。


“限高令”如何影响县城房价?

住建部“限高令”要求以后县城住宅主要在18层以下,6层及以下的不低于75%,同时又严格限制了县城的建设密度和强度,不让县城盲目扩大面积。从规模上,“限高令”就压缩了县城住宅的新增面积和套数,也就压缩了楼市进一步发展的空间。

同样一块地,盖的房子少了,利润就会降低,这对房企很不利。上海中原地产市场分析师卢文曦曾说过,三四线的楼市增长空间有限,风险也更高。或许不少房企早就感知到了寒冬的痕迹,2019年时,就有不少大房企表示要从小城市回归到一二线城市。


既然利润空间降低,能否提高均价弥补回来?其实,现在提价也不好卖了,因为县城房价非常虚高。

一是人口外流严重,据第七次人口普查的数据显示,2020年“人户分离”的人口达到了4.9亿,相当于4.9亿人身在城市,户籍在老家。像是山城重庆,所辖区县每年人口净流出都超过了300万。

二是棚改已进入尾声,再没有以前那么多的拆迁户了,购房群体又少了一股有生力量,而且能够比肩大城市的房价,也让原本打算返乡置业的外出人员望而却步。


没有足够的购房者和资金,不仅房企回款慢,资金链易出问题,而且炒房客的房子也卖不出去,空置率就会增加。原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾透露了一个数据:2017年小城市房屋空置率13.9%。这是根据国家电网每户电表数据来统计的,到2021年这个空置率应该还要上升不少。

因此,往长远来看,县城楼市的疯狂已经持续不了多久了,往后房价只能是回落,直至回归合理水平。这也表明,以后在我国炒房的空间已经不大了,大城市调控越来越严,县城又没有前景,正如银保监会主席郭树清说的那样,押注房价永不下跌的人最终会付出沉重代价。

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