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五张图告诉你,谁搞“空”了深圳写字楼

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深圳海量的商服用地有救了?

今年以来深圳不断调整服务用地为宅地,网友惊呼深圳空置的写字楼终于迎来转机,未来商服用地肯定越来越少。

有没有转机不好说,但梳理过去几年商服用地(含写字楼和商业)以及建设情况发现:近10年深圳批的也太大方了!

批得太多、利用率低、旧改批建比例还占大头,这供应量能不多嘛?

那么深圳商服用地到底有多少,下面用5张图揭秘。


深圳前五年规划的商服用地和商品房比例悬殊。

2019年规划商服用地是宅地的5.8倍。

之所以说建设计划用地是房价的“风向标”,原因在于两点。

1.土地审批向商服倾斜,住宅用地相应压缩。

2.商服用地的倾斜意味着对企业的倾斜,更优质的企业进入,相应带来更多人才,深圳的发展有了更强支撑,而更好的深圳也是房价的支撑。

现在不仅仅是“关内”,“关外”各区都规划和建设各自的CBD。像深圳北站CBD、凤凰新城CBD、坪山CBD等,还有大大小小各类产业园。

有时候望着一幢幢拔地而起的写字楼,会感到担忧,接下来深圳需要多少企业、多少人才,才能填满这些楼?

或许官方也意识到眼下的矛盾,住宅建设用地规划在今年迎来首次反转。


过去几年开发商快速扩张,写字楼也集中推向市场。如果再算上在施工商服面积,就意味着未来几年将有大量商服用房推向市场。

供给和需求关系的变化,导致今年以来深圳商服用房待售面积创下10年新高。

事实也证明,商服用房库存难消化已是普遍现象。

有数据机构南山区商业经纪人表示,商服用房业务员在近两年开单周期拉长了。

以前租赁业务基本每个月都开单,现在不管是租赁还是买卖,平均一个月开单周期拉长到四个多月。

大企业不买单,小企业没有能力买单,深圳商服用房的“囤货”,谁来买单?


在历年旧改中,深圳还规划了大量写字楼、公寓、商业综合体。

从2012年到2018年,深圳一批城市更新规划中商办面积和居住面积相差不大。

基本上是,有多少住宅,就有多少商服。

以湖北城市更新为例。总建面242万平方米的项目,规划的商业+办公+酒店用地就有111万平方米。

这些打着“打造XXX片区为国际产业/商业高地”旗号,规划的大量商服用房,到最后一地鸡毛。


(△深圳全市新增供应、净吸纳量及空置率)

聚焦到写字楼,空置率也一言难尽。

深圳写字楼空置率连续5个季度上升。虽然今年一季度出现拐点,但二季度将持续放量约12万平方米的新增甲级写字楼供应。

持续的新项目入市,还是会对市场带来较大压力。

深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江博士在2021中国城市更新创新发展(深圳)峰会上分享了一组图:

深圳商业加上办公写字楼的量现状有1.6亿平方米,这个量相当于新加坡的10倍,香港的7倍,东京的1.2倍,和上海持平。

这还只是一批未实施的商服用地,没加上正在施工和待售的数量。

“这么大的体量,而我们的GDP和别人相差有一大截,相对来说我们办公空间的利用效率非常低。”


窥一斑而知全豹,深圳写字楼空置情况不是孤例,而是相当普遍的现象。


一季度空置率最高的前海,在前段时间被多家媒体报道。

大家说不清也不敢说是谁的“锅”,写字楼空置率成为不能说的秘密。

但有一个问题萦绕在大家心中:这么多写字楼,长期租不出去咋办?

像现在这样——空置?

看完过往10年的数据,对深圳商服用地的变化有了认知。

很明显,如果商服用地再“毫无节制”的审批,深圳这座城市难言健康。

因为过量的商办和高空置率,将会是深圳高速发展路径上的一叶碍障。

好在政府已经发现问题并有所动作。

从去年,各类措施就陆续出台。

比如去年停止审批商务公寓,今年3月提到今后将不再供应商务公寓用地。

4月的年度供应计划提到“增居住、控商办、存量开发”,并已经把一些服务用地调整为二类居住用地。

通过计划调节、规划调整等等,解决商服用地过剩问题。

也以此,来提高居住用地的供应量,缓解居住压力。

我们有理由期待,未来深圳的居住用地,有能力维持在一个较高的比例。

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