5月一线城市楼市“两重天”：新房领涨，二手房涨幅四连跌

5月份，在调控政策趋紧和住房信贷管控继续加强的背景下，全国楼市热度有所回落，但仍处于历史较高水平，且房价整体继续上涨。

但伴随热点城市二手房调控的相关政策逐渐发酵，目前，以一线城市为代表的二手房市场出现明显降温。其中，5月份，深圳在二手房指导价作用下，房价持续回落，继上月出现自2019年6月份以来首次“零增长”后，5月首次下跌。

国家统计局17日发布的70个大中城市商品住宅销售变动情况显示，5月份，70城中有62个城市新房价格环比上涨，超5成城市新房价格环比涨幅较上月扩大，新房市场热度有所提升；二手房价格环比上涨城市数量为50个，比上月减少4个，涨幅较上月收窄0.1个百分点，二手房市场热度继续回落。

“整体来看，全国新房价格上涨趋于高位触顶，继续上涨的动力开始减弱，而二手房价格则处于高位回落阶段。从后续市场的表现看，随着信贷收紧和调控越来越精准化，全国楼市量价将阶段性见顶。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

根据16日统计局公布的数据，1~5月份，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%，较上月收窄11.8个百分点。商品房销售额70534亿元，增长52.4%，较上月收窄15.8个百分点。截至目前，全国商品房销售增速连续3月收窄。

在密集调控下，全国新房市场依然维持高热度。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这主要是因为重点城市的土地供应不足，新房项目供不应求。同时，由于多地实行新房预售限价，一二手房价格倒挂现象时有发生，购房需求持续涌入新房市场，进一步加剧了供需矛盾。

“此外，5月份，在多个重点城市开展的首轮集中供地中，成交部分高溢价地块也对市场预期起到带动作用。特别是重庆、广州本月涨幅继续位于全国前两名，市场热度较高。”许小乐说。

数据显示，5月份，重庆、广州新房价格分别环比上涨1.9％和1.5％，继上月后，再度成为70城涨幅的前两位，且涨幅分别较上月扩大0.5和0.4个百分点。

业界普遍认为，本轮重庆新房价格持续走高，与土地市场升温和周围城市的购房溢出效应有关。4月底，重庆首次集中供地落幕，此次土拍溢价率普超50%，最高溢价率达129.98%。多宗地楼面价折合近1.5万元/平方米。此外，今年一季度，由于周围如成都等地的楼市调控政策率先出台，部分需求外溢，一定程度上也刺激了重庆楼市热度。

分城市能级来看，新房方面，5月份，一线城市房价的环比涨幅领涨二三线城市，涨幅为0.7%，创下今年以来新高。除北京外，沪广深的新房价格涨幅均较上月扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一线城市的涨幅最大，这主要是受广州市场的影响。广州后续依然要严格规范购房交易秩序，防范各类炒作。

“广州持续领涨也与其调控政策出台的比较晚有关。” 李宇嘉进一步指出，在广州，调控力度较大的政策于4月21日才发布实施，政策生效存在一定的滞后性。而广州外围次中心，如黄埔、南沙、番禺等地，其落户政策和新增落户购房政策相较京沪深仍比较宽松。

与新房价格领涨全国行情不同的是，二手房方面，一线城市房价涨幅连续四月呈下跌态势。

数据显示，5月份，一线城市二手房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。

“这意味着持续大半年的调控，在近期取得了明显的绩效。”李宇嘉说，以深圳出台二手房指导价为契机，今年以来，一线城市调控重点逐渐转向二手房市场，在严打中介虚高挂牌价、炒作二手房，特别是学位房价格的同时，收紧了二手房贷款的评估价和贷款额度。

第一财经记者注意到，近两月以来，“新房向上、二手房向下”的趋势，由一线城市正在向二三线城市蔓延。许小乐认为，这是因为楼市调控效果在两个市场的作用不同。

他表示，新房和二手房市场的供应主体差异，二手房的供应主体是独立分散的业主个人，供应和定价更灵活、反应更及时。而新房的供应主体是政府与房企，前端的土地供应不足短期难以有效改善，而以“稳房价”为目标预售限价制度下存在地方政府与房企的博弈，也影响新房项目的供应量，因此新房供应缺乏弹性导致供不应求较难快速解决。

“从预期来看，二手房业主预期整体稳中有降，预计后期二手房价整体趋稳。新房市场的局部热度存在调控收紧的可能。”他说。