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房产税征收为什么迟迟不能落地,难点在哪里?

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【237】 房产税征收为什么迟迟不能落地,难点在哪里?
房产税征收迟迟不能落地,是因为现实情况过于复杂,超出了相关管理人员的想象。难点就在于相关管理人员的管理思想转变,以及既得利益者的阻碍。
为什么说现实情况过于复杂?这个要从实际碰到的问题说起。
比如上海市房产税征收的试行办法
上海市房产税征收对象
1、上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房);
2、非上海市居民家庭在上海市新购的住房。
上海市房产税征收标准
1、免征点:60平方米/人
2、税率:房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。
3、房产税征收标准计算公式:上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。
这个规定,有一些漏洞,给征收工作添加了麻烦。征收以家庭为计算单位,那就有人会根据这个漏洞分家、拆户口、离婚等等。本来一家人父母加子女户口本6个人两套房子,分家,父母一个户口本一套房,自己夫妻以及孩子一个户口本一套房。有的甚至离婚,夫妻两个人各一套房。这些行为把“居民家庭”的统计数字,变成了一个动态的数字,增加了统计,检查,复查,核查的难度。
现实中,很多数据没有提前准备,政府的数字化进程比较落后,也都会影响房产税征收进度。大数据应该早点建设完成,加入区块链,让数据不可篡改。
房产税征收似乎有利于那些房产多的人将房子出租出去,降低房子的空置率。
房产税每年征收,如果房主将房出租,将税收分摊到租客身上,那么房产税就变味了,成了住房税。租客没有享受到免征房屋面积的优惠,存在着不公平。租客所受的税比房东还高。最后变成 富人少交税,穷人多交税。
如果房产税一直这么征收,那么该税在调节贫富差距的效果上非常差。而且变相鼓励炒房行为。
为什么没有累进税率的设计呢5套房和500套房的税率一样?因为房东会转嫁税收,收多收少,对房东影响不大,对社会的年轻人影响很大。暂时不能实行。
管理人员的管理思想也需要转变。房产税关系到大家,如何制定,大家都应该有发言权,管理人员择优录取意见办法。房产税征收难在 税费转嫁,要有一个好的方法,不让转嫁发生。我们可以转变思想,把征收房产税的目的由“用于保障性住房建设等方面的支出”变成“解决住房问题,资源错配问题”。把房产税拆分成居住税和空置税,居住税较低,空置税较高,居住税采取先收后补贴,这样做的目的是为了数据真实,分清谁是房东谁是租客。具体如下:
1、征收对象:在划定的地理位置范围内的所有家庭成员和房产,由户主上缴费用。
2、计税依据:住房市场该小区近两年交易价格的平均值,乘以该住房总面积,这个基础上乘3、以70%计算缴纳。居住税适用税率0.6%,空置税适用税率0.8%。
4、计算公式:
应税住房年应纳居住税税额(元)=住房面积(建筑面积)×核定的计税价格×70%×0.6%
应税住房年应纳空置税税额(元)=住房面积(建筑面积)×核定的计税价格×70%×0.8%
住房补贴(元)=(60平方米×户口总人数)×核定的计税价格×70%×0.3%
具体数字管理人员可以根据大数据和正态分布曲线调整。
一套60平米的房子,两个人住,先交税,后补贴,等于不需要交钱。
一套120平米的房子,两个人住,先交税,后补贴,需要交多出来的60平米的居住税。
一套120平米的房子,四个人住,先交税,后补贴,等于不需要交钱。
一套120平米的房子,五个人住,后期能得到一笔补贴。五人以上都有补贴。
一家四口有两套120平米的房子,四个人住,多出的面积仍然要交钱,如果住一套租一套,则租户承担另外一套的费用。如果空置一套,则缴纳空置税。
或许有些房东,他有很多套房子,他就是跟租客约定,不让租客交居住税,宁可自己上交空置税,把空置税加到租客头上。这没有关系,加大对居住者的补贴力度,两种房屋出租的价格差就会被拉大,大家就会优先住可以自己交居住税的房子,尽可能地抛弃不能交居住税的房子。再根据治安管理,房屋出租不上报公安,有安全隐患,对房东进行罚款,并纠正他们的行为。
我的这个方法,作为控制货币流动性的方法,也是极好的。在实施的过程中,也能很大地推动社会进步,比如收集银行卡号,能为将来给居民发放别的补贴提供方便。
有人说,有些大城市中心住着很多原住民其实很穷,每年拿不出几百块钱缴税。这些就属于资源错配。这些人穷归穷,房子一般不会少于四个人住。这些人根本就不配居住在城市中心,对于这样的人也没有必要让他们卖房子,鼓励他们整栋楼的人搬到政府的廉租房,让他们把房子租给政府,廉租房租金300-500,自家出租租金3000-5000,这笔帐他们会算的。房子还是属于他们,将来拆迁受益的还是他们,这样他们就不会有什么损失。
既得利益者的阻碍怎么说?
为了阻碍这件事情的发生,或者延缓这件事情的发生,会出很多诡计。比如:
1、房产税不能降房价。这个是诡计,房产税可以降房价,效果很小很小。在一个房屋空置率很高的城市,房产税降房价的效果非常好。上海的房屋空置率不高,可以说很低很低。
2、很多既得利益者就是手握权力的政策制定者。对于这样的事情,还真是非常有必要整个地区范围内的居民投票决定。
3、“中国不同城市之间差异性非常大,各个城市之间税务数据、房产登记数据都未连通,各地政府在房产登记上进程缓慢。”这样说法的人也大有人在,房地产税怎么能全国统一一个费率呢,简直就是乱来。房地产税应该各地政府自己收。对于有钱人家在各个城市都有一套房的情况,暂且不处理,不能因为好大喜功,就不向前迈进。等各个城市数据连通,那得猴年马月,5年时间肯定干不出来,干不成功。
4、“因为围绕着房地产行业的税收种类有很多,还有附加在土地上的各种各样数不清名目的税种,都和未来出台的房地产税有关”,这个也是一种借口,为了阻碍社会发展,故意隐瞒相关信息,形成信息不对称,这等于是那些既得利益者绑架了中国的社会发展。
5、“开征房地产税必须先由全国人大立法,房产税的全面征收需要先立法,这也是每届全国人民代表大会人民最关心的一个话题。”这也是一个大借口,要反驳这个借口确实需要大力气。你跟它讲道理,它跟你耍流氓,你跟它耍流氓,它跟你讲法律,你跟它讲法律,它跟你讲政治,你跟它讲政治,它跟你耍流氓。全国的事由全国人大立法,地区的事情由地区人大立法,如果一个小小的地区的税务都要全国人大立法,真是管太宽了。这个事情就好比你太爷爷有56个孙子,你爸爸是其中一个,你爸爸让你做什么事情,你太爷爷说需要其他55个孙子决定。真是管太宽,真气人,不出钱,只会在那指手画脚。房产税是对“财富不合理分配”的调整。
6、“虽然现在上海和重庆都实行的房产税,但是这两个城市的房产税目前都是面对新房的。未来出台的房产税是面对全国所有房产,要知道现在有很多人在全国有非常之多的房子,等房产税出台后,全国房产数据联网,每个人在全国有多少房一目了然,房子越多,房产税征收的就越多。”这个论调就是说要搞大跃进,搞大成绩,搞丰功伟绩。饭是一口一口吃的,不可能一口吃个大胖子。老是有人想一步登天,又不让别人看到背后的巨大付出。
7、还有画大饼的论点。老是告诉人民群众,将来会怎么样怎么样,却一点都不去做,不去践行。
8、“有纳入不动产联网的交房产税,没有纳入不动产联网的不交房产税,这不公平。”世间从来都没有短暂的公平,只有长期的公平,如果有短暂的公平,就不会有贫富分化,你一套房没有,他几十套房。政策也不可能总是偏向有钱人。对于村证房、小产权房、直管公房、军产房、央产房、房改时因种种原因产权不明的房,暂时不统一征收,由相关主管部门自行制定征税办法;这类房屋通常不会引起高房价,利用率也比较高,不会空置。
9、“征税标准是多少?”老是有人故意卡在这个节骨点。征1块钱,肯定只有1%的人反对;征收1万块钱,肯定有99%的人反对。具体征多少,光讨论是讨论不出来的,只有实践了才能知道具体情况。我们从大概有三分之二的人同意的税费开始征收,不出两年,就能找到最合适的标准。
10、“谁来征收?”,中央政府能管控到的房产,由中央政府征收;其它由各地省、市、县、乡镇政府来收。
11、房产税并不适合全部区域征收。在人口稠密的城市,和人口本该稠密却疑似仍有空置房的地区,进行征收。像三四线城市,根本就没有人口稠密区域,也就不要征收了。
12、征税的目的是财富的二次分配,资源调优,并不是只有“打击炒房”一个目的。财政收入在房产税上多了,在其它税上就可以减少了,可以很好地调优税务结构。税收的目的是为了国家运行的费用。贫富差距并不是政府需要解决的,政府要解决的是不合理的财富分配,虽然不合理的财富分配会导致贫富差距,但是贫富差距的原因不止一个。房产税也是政府补偿不合理分配的一种方法。
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2021年6月16日
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