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深圳楼市“新规则”定型,要调整你的买房策略了

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上周我做了一场直播,直播里我提了一个有关深圳新形势下买房的新理解——要使用“易得性”的思维来调整自己的买房决策。这里和大家展开探讨,希望对大家买房有所参考。

我之前关于深圳买房规则、中国房地产大局势的转变有过一些分析,有些可能因为敏感被删掉了,这里再来和后台的小伙伴们重温一下(旧文我就不再放了)。

大体上是说:

1)房改方向的逆转。管理部门不再认为我们1998年房改以来走的市场化思路是对的。就是说,现在房地产市场的发展不是我们当初想要的样子,所以,市场化将让位于政府干预。这是一个根本判断,它主导了过去10年,中国有关房地产调控的根本方向。你所看到的任何调控,都可以从这个根子上去解读得准确。

2)五限令就是长效机制。这个我2018年就明确说了,不存在什么长效机制,五限令就是长效机制。事实上从深圳2010年就开始搞限购限价起,它已经推行了10多年。一个推行了超过10年的调控政策,你断然不能再说它是短期干预。真正的长效机制,越往后看,都越觉得难——土地、货币、房地产税。这里面任何一个都是牵一发动全身,难以撼动。

3)深圳是一个排头兵。虽然有时候我们会嘲笑深圳去学长沙,但有一点大家需要正视:调控,全国其实真正在学的,或是深圳或是北京,不会有其它。深圳既然是特区,调控上它也要做排头兵,远者不可追,单看近来,比如“二次房改”、“学习新加坡”、“双限双竞、房地联动”,以及“集中供地”,这一系列的政策里面,深圳都远远的跑在前头。以至于在外地认为很霸道很新鲜的政策,在我看来,却都是习以为常。

以上这些是一个漫长的演进过程,不是一蹴而就的。就拿限价来说,在最早的时候,管理部门在干预开发商楼盘定价的时候,是要求备案价上下浮动不得超过15%,后来变成不得超过5%,但彼时的备案价只是一个备案告知,管理部门多数情况下并不干预。但后来在2017年变成了,要求备案价环比零增长,实际上就是管理部门开始对备案价进行“指导”了。再到过去这1年多,管理部门对价格的干预是演进到了极致。土地价格、新盘价格、二手房价格、租赁价格,统统都控制在越来越细致的管制之下……这个精细化管理精细化到什么程度,大家去参加一次打新,就能体会到了。

相应出现的一个奇象是,行业也慢慢的再不去讨论什么“市场和政府的边界在哪里”这类问题了,大家都慢慢的接受甚至认同了这些做法是对的,或者,至少说是“可以理解的”或“不得已而为之的”等等。

以上是我简单的一个事实回顾,好让大家知道这个历史的由来。知道这个历史,理解起下面我们说的深圳买房规则的变化,就更容易通透一些。

举两个例子。

一个是去年春节之后,光明金融街的一个楼盘,当时也限价大约5万/平米,这基本是上一轮价格调控思路的尾声。这个“上一轮”我们大概可以从当年的悦府排队,到“5000万蹲”起头。在过去几年里,这些热盘(悦府、双玺、半三、瑧山府等),我们都曾经分析过。

在这个阶段,大家可以看到,第一,限价很严,市场倒挂很明显,导致套利空间增大,反而刺激了有钱人更加疯狂的抢房子,“价高者得”的规则作废。第二,房企的利润空间受到明显压缩,反映在资本市场上,“地惨股”这个名字出现,“活下去”也成为流行语。第三,虽然“价高者得”的规则没了,但是“先来后到”的规则还在。同样的限价规则下,大家还是要排队抽签,然后买房子。

那么,从去年7.15之后,这个规则再次变化了。而这个变化,也是经历过一个过程,现在看来似乎开始成熟稳定下来了。

一开始,新的买房规则的变化是从润3开始试验的,除了上述限价的规则在严格执行外,开始精细化要求,要求认筹比、推行积分制。在光明、沙井的楼盘展开后,开始面临“社保巨子”的尴尬,有钱、无房、社保长的人,总是有更多的优势。走到今年,这个积分制度一直在演变。最近公开的几个盘,以赤湾半山瑧境为代表,这个规则变成这样。社保积分有了上限,用来控制“社保巨子”;房产转让记录进一步细分,0-10年分成了4段;适度向单亲家庭倾斜。

(左是半山瑧境的积分规则,右是去年末缙山府的积分规则)

我认为,这个积分制在半山瑧境这里差不多也“已臻化境”了,相对稳定了。

那么,和之前的上一阶段相比,积分制最大的变化在哪?

让“先来后到”的规则也作废了。这个新局面下,你能不能买到一套房子,(同样有购买力的条件下)不取决于你更有钱,也不取决于你起得比别人早。(在同样有购买力的条件下),取决于你的身份。如果你有一套房,或者在过去10年内发生过转让记录,那么你会比未有过房屋的家庭,立时减少30-40分,这带来的是致命性的身份差别。

简单说,现在能不能买到北上广深杭的限价新盘,取决于你够不够“穷”(相对的“穷”,有购买力的那种“穷”),不取决于其它。所以,“你强你活该,我穷我有理”,在今天这个市场上,虽然听起来有些不可思议,但它的确变成了一个事实。只有碰到那种根本不需要积分的楼盘(比如上面这个半山瑧境),二套陪跑者才有了机会。

过去1年多,调控实际上就是不断的完善优化“积分制”的一个演进过程,到今天才算是基本定型。这个定型之后,其实是在导向一个“平均分配”的结果。说到这里,我想只要是你稍懂历史,就不难明白了。我们这个市场,实际上是回到了“指令市场”时代——甲来决定乙的房子以何等的价格卖给丁而不卖给丙

关于这个价格准则的变换,到底哪个好,这是价值判断的问题。请容我避开这个讨论,因为我今天的目的,一是讲明白这个事实的变化,给出一个事实判断。二是,讲一下在这个变化之下,买房人思维应该做怎样的调整。

回到文章开头,我认为买房人现在的思想要做转变,我一下子不知道用什么样的词语去形容,就暂且套用“易得性”这个词,大家也别说我乱搞名词。

为什么我要提这个概念,是因为这大半年来,我接受了大量的咨询,过程中我注意到,绝大部分买房人(尤其是有钱的二套陪跑者),现在的思维还是沉陷于旧的成长性思维里——买哪个楼盘,价值成长性更高?

但这个思维现在不再管用了,就像我之前说的“谁人不知广深好?问你买了买不了”。转换一下,在深圳,凡是限价严苛带来的套利空间巨大的新盘,谁不知道是优先选择呢?比如海德园、海岸城等等,凡是有点经验的买家都很清楚,这样的楼盘更有“戴维斯双击”的希望。但问题是,参照上述,规则变了,你是“路人丁”那一切好说,但如果你是“路人丙”呢?你连参与摇号的机会都没有,还说什么买!

所以,这种情况下,买房的成长性思维不能再单一使用了,你需要加入考虑楼盘“易得性”的问题。“好楼盘”一定不易得(这里的好指的是价格好、楼盘也好),如果那个易得性为0,答案很简单,要放弃。

到这里,过往的“成长性”思维就变成了一个“买得到”的底线思维了,评价楼盘,首先要问“买得到的概率有多少”,然后再问其它。相应的,买对与否的对标也要适度降低,从原来的“跑赢大市”要变成“跑赢通胀”了,拿着这笔钱去投到房子上,能跑赢通胀,就算赢(当然这一点,现在在深圳的很多楼盘上还没有那么磕碜,但未来几年会出现)。

说到这里,我又顺水推舟来给各楼盘打个广告吧。大前海珍贵资产桃源居·湾尚,坐享前海即将扩区之重大利好,又是百万大城综合体,拥有双地铁口,准现楼发售,面积段55-95平米,有意向的童鞋可以去了解一下。你要说成长性多么多么厉害,我不敢打包票,但是抗通胀,西部的不动产还是没服过谁的

最后,这几天也有同学童鞋问,现在这种情况,未来房子的质量会不会变得很差?

房子的质量会不会变得很差,取决于开发商愿不愿意投入,进而取决于他的利润水平,可以少赚一点,但是如果不赚钱那他肯定是要偷工减料的。我想楼倒是断然不会倒的,这一点可以放心。物业管理水平也会比以前好很多,因为物业费市场化了,现在很贵很贵,动辄都是7-8块/平米的物业费,比以前普遍翻倍,管理一定会比以前好。但是就开发行业的整体质量而言,肯定是会下滑的,标准减配,进口换国产,你也搞不懂,只是看谁会不幸遇上罢了。这个现在没有办法一概而论,只能是等到问题出现的时候,再去面对了。

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