苏州楼市：潜力股PK！园区大黑马来了，地价将被刷新

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，胜浦和车坊怎么样呀？可以在这两个地方买房的话，未来升值潜力大吗？

苏叔：苏州园区断供导致了外溢，胜浦和车坊成为供货主力。就区位、交通来说，车坊更胜一筹，它位于园区南，紧邻双湖板块，车路网比较发达，而且8号线预计2024年能通；胜浦正在规划9、12、22号线。就教育来说，胜浦好，但是车坊车坊在生源质量上有优势，将来会成为园区多数人才的栖息地。商业方面，车坊已经规划了文荟苑邻里中心，胜浦规划有5个邻里中心，更优规划，胜浦好。车坊和胜浦定位各自不同，车坊属于独墅湖科教创新区，胜浦属于高贸新城。车坊板块内住宅以安置房为主，商品房供应稀缺；胜浦则是园区新房储备量较多的板块之一，新房房价3万+。

提问：你好，等额本息和等额本金还贷到底啥区别啊？

苏叔：商业贷是置业付款可以选择的两种方式之一。商业贷常分为等额本息和等额本金两种。等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息的还贷方式，起初还款压力大，但是会随着岁月推移还款数越来越小，导致总利息相对少；等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)的一种贷款的还款方式，它初期还款压力小，但最终归还利息会高于等额本金还款方式。无论如何，等额本息贷款的利息一定高于等额本金。但是，在不考虑通货膨胀的前提下，一定周期内等额本息优于等额本金，随时间推移等额本息的优势会逐渐降低，如果确定自己能够在十年内能够还清贷款，或者综合考虑自己的收入觉得前期还款影响正常生活，选择等额本息是没错的。

提问：昆山学区房涨的好猛，听说玉山老城区的亭林新村有个挂牌单价16.4㎡、面积仅17㎡的学区房成交了。

苏叔：事实证明，昆山小面积学区房单价的确达到了十几万一平，且昆山学区房涨势凶猛。花桥是昆山热度开始的地方，新盘供不应求，二手房的房东更是好整以暇等待涨价，其大热的原因在于上海，它与上海接触十分密切，两地房价的沟壑使花桥接受大量外溢；玉山城西属于昆山涨价较快的，均价最贵涨幅高，学区、规划、配套一流是他的涨价资本。玉山老城区的均价很好，但是有个别单价异常醒目，那就是学区房价，单价畸高，总价低，有的只是学票价值，但这代表不了整体行情，学区房自带抗性。

提问：你好，之前有法拍公司联系我说买法拍房可以包过户不过先要交6万手续费，后面的拍中补，不知道法拍公司靠不靠谱，也不知道买法拍房好不好？

苏叔：你好，法拍房有五个特别之处。1.拍卖起价低；2、渠道正规有保证；3、法律上无问题；4、容易捡漏；5、突破限购。但是购买时也有一定的弊端，比如1、全额无法用公积金；2、竞拍可能产生溢价；3、前任遗留税费户口；4、房里有人拒不搬出。

首先法拍房是完全合法的且在法律上具有强制性，而且一般只存在断供、借贷、没收这三种情况。若要购买法拍房，需要跟法院直接交易，收款方也是法院。购买法拍房的过程如下：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果交易之后存在问题，则由购买方负责。与此同时，就需要专业机构来详尽调查好法拍房的背景情况。购买法拍房的水很深，要做好上当受骗的准备。看房需要的是自己的判断和对各个楼盘的了解程度及对估值情况要有深刻的认识。

先确定遗产分配，然后去交易中心办理接受遗产的更名手续，公示期过以后拿到新产证，再卖房交易。公证可有可无，且直系亲属间继承免征契税、增值税、个人所得税。若想继承可以先查询房子的记录看是否体现，若无则可做接力贷。