中国央行前副行长吴晓灵：做好泡沫破灭的准备

中国经济从改革开放以后，开启了快速腾飞，特别是进入21世纪后，更是坐上了“高速列车”，一路驰骋。随着时间推移，我们常常听人讲，这是最坏的一年，也是未来最好的一年。我们老百姓的日子越过越好，但经济发展面临的难题越来越多。

如何摆脱发展中的困难，这是我们不得不面对的问题。外部环境不说了，就说说经济发展规律，在快速发展过程中，不可避免地会遇到“泡沫问题”，按照定义，当投机交易超常活跃，金融市场与房地产市场等就会大幅脱离实际价值，出现虚假繁荣现象，其中表现为资产价格过度上涨。

如果说金融资产是虚拟资产的话，房地产就是实体资产，因为后者不仅是看得见摸得着的东西，还带动了数十个实体行业发展。但也正是如此，若房地产一旦产生泡沫且破裂，对经济的损害也最深，历史上经验表明：多次经济风险都来自于房地产。

事实上，国家早已意识到这一问题，在近年强化了楼市的系统性调控，在本轮楼市上涨中提出了“房住不炒”和“不以房地产刺激经济发展”原则，在控制房价平稳的同时，通过经济发展、收入增长实现房地产软着陆。但是，还时不时有另一种声音，有些人说是资金无去处，担忧手中的现金贬值，还延续着买房致富的思维，这种想法靠谱吗？答案是否定的。

首先，住房总量趋于饱和。在很多人印象中，我们看到的房子仅仅是遍地高楼林立的商品房，就此项空置率也是非常高的，特别是一些新区、城市郊区、城市结合地带，机构普遍的空置数据都在20-30%之间。其实，商品房不过占总量的40%不到，其他大部分来属于保障房、公房、小产权房，随着旧改到来，这些房子不会消失，这就进一步形成了房子过剩的情况。

其次，棚改退出。在本轮楼市上涨过程中，多年房价变化不大的三四线城市开始有了“起色”，一个重要的原因就是棚改货币化安置，大量手持现金的拆迁户进入商品房市场，在需求作用下，房价出现了大幅度上扬，目前很多三四线城市均价过万。但这不可持续，因为棚改要退出了，主要原因并不是调控需要，而是由于它已经完成了历史使命：到2020年，国家已基本完成棚户区、城中村、危房的改造。

还有一个客观情况，那就是城市化速度趋缓。在过去二十年，平均每年有1%的城市化率，这是楼市最直接的支撑，但目前城市化率已经超过60%，有人说发达国家不是都超过80%了，我们应该还有巨大空间才是！根据发展规律，实际却并非如此，因为他们忽略了剩下的20%，人家用了30年、50年，甚至更久，这要年化到每一年，对楼市产生的需求就没那么明显了。

国家对当下的楼市定调，主要突出了“平稳”两字。一二线城市由于对人口的吸引力、就业机会、收入水平较好，承受力相对较强，更多的还是控制房价涨幅、限制炒作需求，进而弱化市场热度，但三四线城市受棚改退出、人口流出影响，下行压力较大，即便短期采取措施延缓了，但在需求不断下降的情况下，长期趋势难以改变。

谈房地产趋势，不得不提到房产税，甚至空置税，因为它是城市发展到一定阶段的必然产物。

根据相关历史经验，城市化发展初期，通过土地出让收入，可以为城市建设带来紧缺的发展资金，这也是城市发展最快阶段。但是，当城市化相继完成，城市可开发的建筑用地越来越少，甚至殆尽，依靠土地发展城市和经济的模式就会宣告终结。接替它的除了实业，一个最重要的形式就是对存量房的征税，可以极大丰富财税来源。

当房产税或者空置税落地，有钱任性的土豪或可以作为一种花销方式，但对大多数希望持有房产保值增值的人来说，这就是一个亏本账，他们会选择抛售多余的房产，因为出租收益基本上是很难覆盖税收成本的。

房地产如果有泡沫，哪里最薄弱呢？

根据央行调查报告显示，我国居民住房自有率达到96%，家庭的财富70%都在房子上，意味着大多数人不希望房价下跌带来财富缩水，而且在经历楼市调控后，我们首套房首付在30%、二套房在50%以上，都是用真金白银购买的，负债率与世界任何地方相比都不太高，这一点也是值得欣慰的。

不过，开发商这边的情况就未必有那么理想，从这几个月开发商持续不断的打折促销看，今年监管部门给房企设立“3道红线”已经在产生作用，开发商为了“活下去”，以往的融资渠道受限，只能通过让价加快回款速度，这个过程大概率一直会持续到降负债达标以后，随着边际效应递减规律以及人们买涨不买跌心理，让价的幅度会不会越来越大呢？所以，从这个角度而言，即便持有房产的人不愿意降价，那么开发商降价会不会作用到二手房市场呢？这也是不少人关注的。

正如中国央行前副行长吴晓灵告诫：“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”