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中国央行前副行长吴晓灵:做好泡沫破灭的准备

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中国经济从改革开放以后,开启了快速腾飞,特别是进入21世纪后,更是坐上了“高速列车”,一路驰骋。随着时间推移,我们常常听人讲,这是最坏的一年,也是未来最好的一年。我们老百姓的日子越过越好,但经济发展面临的难题越来越多。

如何摆脱发展中的困难,这是我们不得不面对的问题。外部环境不说了,就说说经济发展规律,在快速发展过程中,不可避免地会遇到“泡沫问题”,按照定义,当投机交易超常活跃,金融市场与房地产市场等就会大幅脱离实际价值,出现虚假繁荣现象,其中表现为资产价格过度上涨。


如果说金融资产是虚拟资产的话,房地产就是实体资产,因为后者不仅是看得见摸得着的东西,还带动了数十个实体行业发展。但也正是如此,若房地产一旦产生泡沫且破裂,对经济的损害也最深,历史上经验表明:多次经济风险都来自于房地产。

事实上,国家早已意识到这一问题,在近年强化了楼市的系统性调控,在本轮楼市上涨中提出了“房住不炒”和“不以房地产刺激经济发展”原则,在控制房价平稳的同时,通过经济发展、收入增长实现房地产软着陆。但是,还时不时有另一种声音,有些人说是资金无去处,担忧手中的现金贬值,还延续着买房致富的思维,这种想法靠谱吗?答案是否定的。


首先,住房总量趋于饱和。在很多人印象中,我们看到的房子仅仅是遍地高楼林立的商品房,就此项空置率也是非常高的,特别是一些新区、城市郊区、城市结合地带,机构普遍的空置数据都在20-30%之间。其实,商品房不过占总量的40%不到,其他大部分来属于保障房、公房、小产权房,随着旧改到来,这些房子不会消失,这就进一步形成了房子过剩的情况。

其次,棚改退出。在本轮楼市上涨过程中,多年房价变化不大的三四线城市开始有了“起色”,一个重要的原因就是棚改货币化安置,大量手持现金的拆迁户进入商品房市场,在需求作用下,房价出现了大幅度上扬,目前很多三四线城市均价过万。但这不可持续,因为棚改要退出了,主要原因并不是调控需要,而是由于它已经完成了历史使命:到2020年,国家已基本完成棚户区、城中村、危房的改造。


还有一个客观情况,那就是城市化速度趋缓。在过去二十年,平均每年有1%的城市化率,这是楼市最直接的支撑,但目前城市化率已经超过60%,有人说发达国家不是都超过80%了,我们应该还有巨大空间才是!根据发展规律,实际却并非如此,因为他们忽略了剩下的20%,人家用了30年、50年,甚至更久,这要年化到每一年,对楼市产生的需求就没那么明显了。

国家对当下的楼市定调,主要突出了“平稳”两字。一二线城市由于对人口的吸引力、就业机会、收入水平较好,承受力相对较强,更多的还是控制房价涨幅、限制炒作需求,进而弱化市场热度,但三四线城市受棚改退出、人口流出影响,下行压力较大,即便短期采取措施延缓了,但在需求不断下降的情况下,长期趋势难以改变。


谈房地产趋势,不得不提到房产税,甚至空置税,因为它是城市发展到一定阶段的必然产物。

根据相关历史经验,城市化发展初期,通过土地出让收入,可以为城市建设带来紧缺的发展资金,这也是城市发展最快阶段。但是,当城市化相继完成,城市可开发的建筑用地越来越少,甚至殆尽,依靠土地发展城市和经济的模式就会宣告终结。接替它的除了实业,一个最重要的形式就是对存量房的征税,可以极大丰富财税来源。

当房产税或者空置税落地,有钱任性的土豪或可以作为一种花销方式,但对大多数希望持有房产保值增值的人来说,这就是一个亏本账,他们会选择抛售多余的房产,因为出租收益基本上是很难覆盖税收成本的。


房地产如果有泡沫,哪里最薄弱呢?

根据央行调查报告显示,我国居民住房自有率达到96%,家庭的财富70%都在房子上,意味着大多数人不希望房价下跌带来财富缩水,而且在经历楼市调控后,我们首套房首付在30%、二套房在50%以上,都是用真金白银购买的,负债率与世界任何地方相比都不太高,这一点也是值得欣慰的。

不过,开发商这边的情况就未必有那么理想,从这几个月开发商持续不断的打折促销看,今年监管部门给房企设立“3道红线”已经在产生作用,开发商为了“活下去”,以往的融资渠道受限,只能通过让价加快回款速度,这个过程大概率一直会持续到降负债达标以后,随着边际效应递减规律以及人们买涨不买跌心理,让价的幅度会不会越来越大呢?所以,从这个角度而言,即便持有房产的人不愿意降价,那么开发商降价会不会作用到二手房市场呢?这也是不少人关注的。


正如中国央行前副行长吴晓灵告诫:“在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”

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