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这一次马云蒙对了,两年后房子多得像葱

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马云消失在舆论场已经很久了,我这两天又想起他,不是因为他回来了,而是因为他当年对楼市的那条著名的预言:过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子,未来房子如葱。


我有一种不大好的预感,马云说的这个时间可能会提前。他做预言的时间应该是2018年前后,8年后的年份应该是2026年左右。按照目前房地产的趋势,这个时间可能会提前两年。我说马云蒙对了,因为当年他根本就不会想到,我们会出台一个土地两集中的出让政策,而正是这个政策,有可能导致马云预测的那个结果。

迄今为止,第一批土地集中拍卖活动即将结束,20个城市已经或马上就要完成第一轮的土地集中拍卖活动。从市场的反映和房企的响应来看,两集中政策不但没有使土地市场降温,反而刺激了土市的爆发。

克而瑞机构出具的几个数据显示,第一,TOP30房企在20个城市中一共拿走了273宗地块,这些地块有全部供应地块的40%之多;第二,TOP50房企在20城拿地金额达6299亿元,占总成交金额的68.2%;第三,剩余地块的归属也几乎都是房企100强或200强。


规模房企为什么如此热情而慷慨地拿地呢?鱼眼之前说过土地两集中制度造成的饥渴模式,必定让房企着急。不拿地是立刻死,拿地是慢慢死。对于房企来说,最佳决策路径是先把地拿到手再说,拿不到地的就把投资部门一锅端了。

一旦土地竞争到了这样的程度,土地拍卖就到了不问价格的状态,拿地是第一目标,至于为拿一块地花了多少钱,秋后算账。价格高了,说明投资部门前期调研不够充分,工作不够细致,相关负责人直接开了!

房企为了拿地,已经不择手段,在规则允许的前提下,很多城市的土拍出现马甲之战,闹得最猛的当属东莞,为抢到一块地竟然出现500马甲竞争,后来以东莞为代表,无锡、苏州、南京和南昌纷纷出台政策,限制马甲争地。依我看这事还没完。

房企一下子拿到那么多地,不知道他们有没有想过一个问题:两年后这些地块造出来的房子怎么叫卖?首先遭遇的第一个难题是,同一时期房子多如牛毛,户型差不多,产品也类似,就像菜场的小葱一样,看起来每根都一样。


第二个难题是周转问题。大量的地块握在手里,几乎同时要开发,土地出让金要交,建筑材料要买,营销费用要出,好几个项目同时开工销售,房企势必遭遇资金周转难题,钱从哪里出,又从哪里进?

我觉得那个时期的房企就像卖炭翁,可怜身上衣正单,心忧炭贱愿天寒。房子想高价卖是不行了,如果还有高比例的自持,那房子怕也是“半匹红纱一丈绫”了。如此窘境,我想房企最好的应对之法就是拖字诀。

一个拖字虽然能解决一时的问题,但解决不了楼市根本的趋势。现在好多城市搞得没房子卖,傲娇的房企还搞起了搭售,捆绑销售,明后年怕正是他们哭的时候呢!

这还只是第一轮集中供应出来的预期,往后如果房企没有清醒地认识到这个结局,还要第二轮,第三轮中哼哧哈哧地抢地,结果就会不拐弯地走上马云之路,马总正在终点等着呢!

所以,我预测后两轮的集中土拍会渐渐降温,房企和地方政府都会做好双向选择,选择最好的对方,做最完美的自己。毕竟,房子多如葱有违各自的利益,也就都不符合大家的预期。我是鱼眼,帮你看见更好的未来,下期再见!

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