谢逸枫：潘石屹退休了！卖掉SOHO中国 回家陪媳妇抱孙子

文/谢逸枫

十年之前，SOHO中国与万科、恒大中国，都是中国房企龙头房企，没想到2021年，一代地产大鳄落幕。2021年6月16日晚，SOHO中国发布公告，黑石发出全面收购要约，投资SOHO中国，以取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，将继续在香港证券交易所上市。

一代地产大鳄结束，意味着潘石屹正式退出房地产业，成功第二次转型（第一次是由卖转租，第二次由自持到卖掉公司）。潘石屹离开房地产，绝对不意味着中国房地产不行了，不意味着房地产走下坡路，更加不意味着房地产黄金期结束了。

潘石屹把SOHO中国“卖掉”了，一瞬间引起市场强烈的关注。有不少人质疑潘石屹清理资产、卖掉公司，目的是逃顶，止上。还有的人指责潘石屹，在中国赚钱，到美国花，把钱捐给美国。有的人说潘石屹逃跑了。实际上，潘石屹卖掉土地、项目、公司，完全是一种市场、商业行为。

潘石屹“卖掉”SOHO中国，主要原因，有几个方面考虑。其一是因转售为租、重商业地产，导致债务风险爆发，债务一直是拖累公司的发展前进步伐。其二是经营决策失败。主业单一，住宅项目缺乏，商业项目扩张过快，加上2013年大调控、2014年的库存过高，2015年业地产还是库存过剩，影响现金流。

其三是思想保守。2008年开始，潘石屹错过房地产最好扩张时机，特别是住宅房地产。4万亿元的大红包之下，房地产一直火爆到2013年，尤其是住宅房地产业。其四是转型决策失败。潘石屹决定告别散售，转型做“包租公”，租金收入不稳定，影响到资金链，商业项目不利于项目滚动开发模式。

其五是SOHO中国收入下降，债务上升。据SOHO中国2020年财政显示，2020年实现营业收入约21.92亿元，同比增长约19%。其中租金收入15.37亿元，同比下降16%。出售物业收入6.54亿元。税前利润约16亿元，同比下降约17%。毛利13.9亿元，同比减少7.9%。净利润5.43亿元，同比减少58.8%。

其六是2020年财政显示，2020年净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%，总资产约707.04亿元，总负债约331.57亿元。值得注意的是SOHO中国的债务压力大，自持回款、项目销售回款缓慢，商业地产遭遇市场风险，影响到还债。其他原因是累了，不想干了。还有是转型，做别的行业。

三年了，潘石屹终于“卖掉”了SOHO中国。2021年6月16日傍晚，SOHO中国方面对外回应，宣布黑石已发出全面收购要约，黑石同意以30.5亿美元收购SOHO中国，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元，取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。

交易完成后，潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任，不再担任执行董事，黑石集团将向董事会提名新的执行董事。说明潘石屹和张欣完全退出公司的管理层、高层，不再参与SOHO中国的管理、经营、人事等工作，仅仅是一个股东而已，只享受公司分红。

按照SOHO中国公告，高盛代表黑石集团以5港元/股的价格，总共收购SOHO中国约28.56亿股股份，交易价格约236.57亿港元。每股收购的价格较最后交易日的收盘价3.8港元/股溢价约31.6%。公司股票将在6月17日上午9时起正式复牌。

三年前，潘石屹想要卖SOHO，没卖成。三年后，潘石屹再想卖SOHO中国，卖掉了。2021年6月16日，SOHO中国以约28.56亿股股份，交易价格约236.57亿港元，把公司、控制权卖给了黑石集团。之前，黑石收购SOHO中国已经处于纠结之中，终于在三年后委托高盛正式收购了SOHO中国。

值得注意的是卖掉的SOHO中国，潘石屹依然持有9%的股权，意味着潘石屹成功转型，是中国10万家房企之中首次圆满转型的房企。笔者在三年前，曾讲过潘石屹一直在寻求转型。2014年开始SOHO中国和潘石屹夫妇一直把重资产（商业广场、写字楼、商业地块）出售和整个项目公司的转让。

自2013年开始，公开土地交易市场已经不见SOHO中国的身影。既无新增土地、项目储备，同时持有的项目、土地不断变卖。2014年-2021年SOHO中国基本上出售清空了资产。2014年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股。

2014年9月SOHO中国将上海凌空SOHO10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。2015年SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块，以84.93亿元价格出售。2016年SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。

2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。值得注意的是2011开始，潘石屹夫妇就开始在海外布局房地产。先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。

后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹陆续注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外或港澳台地区的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

一边布局海外，一边卖国内项目。时至2019年，SOHO中国“卖卖卖”的节奏出奇着急。2019年SOHO中国宣布78亿元出售北京、上海的13个办公物业项目，其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业。

2019年9月SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。卖掉SOHO中国公司之前，SOHO中国自2014年-2019年频繁卖项目套现。按照物业的卖掉价格，潘石屹张欣夫妇过去六年已套现超过300亿元。

潘石屹236亿元卖掉SOHO中国之后，依然是SOHO中国的股东。问题是卖掉SOHO中国之后，潘石屹想干什么？2012年以来，潘石屹一直卖掉重资产的土地、项目，套现超过300亿元，加上此次30亿美元卖掉SOHO中国（236.58亿港元，195亿元人民币），潘石屹除了还债，手上握有大量的现金。

潘石屹成功转型之后，正式退出重资产的房地产业，未来的发展方向，基本上是围绕着几个方面。要不，就是长租写字楼，建立新的平台与公司。要不，建立新的投资管理公司，往商业、项目的管理与投资。要不，去香港或澳门、或者美国发展，设置基金或者是投资公司。

按照潘石屹在海外的开设公司，购买的项目，可能还是房地产业，包括开发、租赁、投资、咨询、长租等。还有可能是不干房地产，干股权、基金的投资、管理。因为潘石屹最熟悉的行业，就是房地产。离开房地产，真的是等于退休，回家陪老婆抱孙子。