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独家|对南通史上更大规模土拍的一些看法

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尽管南通在房地产政策上打上了补丁,市场的表现还是一如既往地稳健。原因有两点:

①、涉及的房价上,南通一整套的房地产价值体系其实已经在主要阵地上搭建完毕,现在要做的是去巩固这样的发展成果;

②、涉及的地价上,南通在短暂的区县土地市场调整后,已经研发出新的土地出让逻辑,最终目的还是要保障土地财政的稳健。

这一次,南通一口气端出了29幅土地,起拍的总价超过400亿,一共要拍5天。土地数量+土拍时间上,这一次的土拍可谓说是独照鳌头。一些特点值得分析一下:


1、这次挂地的区域中,崇川区挂出14幅地块,起拍总价达到292亿,通州挂出6幅地块,起拍总价超45亿,海门挂出7块地,起拍总价超56亿,通州湾挂出2幅地块,起拍总价超7亿。(明显,在如皋等县市遭遇土地短暂调整后,南通必须在新一轮的土拍中,重振旗鼓,这一次的土拍集中地崇川、通州、海门一定程度上告诉大家未来南通楼市发展的重心)

2、在崇川区14块地中,滨江5块地全部不限房价,中创区观阳路南、崇州大道西地块限价3万/㎡,崇川区14块地将分别在7月8日、7月9日和7月12日开拍。(滨江区的供货量充足,但在如此楼市环境下,去化的难度还是有的,所谓解铃还须系铃人,谁是最好的解药?答案自然是未来板块的预期,土地价格传到上市价格,滨江不限房价,道理就在这儿)

3、通州也一口气挂出了6块重磅地块,包括此前下架的多块高价地纷纷重新入市,并且全部采用双限摇号的土拍规则,并将在7月8日和7月9日集中开拍。(之前我写过一篇文章,叫做《通州,向上……》,南通的中心城区外拓的最重要的方向,就是通州,经济基础好、人口数量足、品牌房企集中,因此,通州市未来房地产的粮仓)

4、本次海门共挂出7块地,全部都在7月7日拍卖,其中3块位于海门北,2块位于三星镇,还有2块地位于海门乡镇,海门主城和城南板块缺席此次挂地。(海门主城和城南的热度,很高,房地产的终极玩法,是捧一个“冷落”一个,这样才能遍地开花,这个时候,海门的城北以及底下乡镇,需要提振)

5、通州湾示范区也挂出2块双限地,全部7月13日开拍。(说实话,通州湾双限其实必要性不大,只不过无辜躺枪而已,通州湾的房价目前又不高,可能算是未雨绸缪吧,未来通州湾的房地产价值几何,就看在长三角大城市圈中在港湾方面价值的竞争力了)


看一看南通的地方财政收入,就能明白一点:卖地收入这一块,一个子也不能少。

所谓的地方财政收入,主要由一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。

其中一般公共预算收入和政府性基金收入由本地创造。而政府性基金收入主要是土地出让金收入,通俗地说就是卖地收入,卖地收入占比越高,土地财政依赖性越强,反之则越低。

土地财政的本质是钱,要摆脱土地依赖症,就要解决钱的问题。钱之道,无外乎开源、节流。先看开源,不靠卖地,只能靠税收。然而,增加税收绝非一蹴而就,短时间无法弥补不卖地造成的百亿元级缺口。(很多人指望开征房地产税,拜托,这是一个漫长且困难的过程)

再看节流,城市要发展,硬件设施、软件服务都要花钱,越是有吸引力的城市,越需要完善城市服务,就意味着更加依赖土地财政。(南通的地铁、机场、快速路,以及一些新城新区的发展,哪一项不要钱?节流很难,不能为了节流而节流,要不然会适得其反)


南通卖地的压力大不大?我觉得还行,一批房企虎视眈眈,摩拳擦掌要拿地,据说一家房企准备了200多亿的现金,想去拼这次土拍。

因此,最后就是:

南通离不开土地财政,卖地还得继续。

房企离不开土地,买地还要继续。

南通人被房地产支配,买房还要继续。

南通城市发展离不开房地产的贡献,城市价值继续提升,同时再推动卖地、买地、买房。

文章来源:江海楼市


作者/来源:南通新房网

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