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鲜有成交!昔日高端盘竟沦为价格洼地?

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刚刚,我在阿里司法拍卖平台上,看到玄武宏图上逸园有套捡漏房源,起拍价格354.9万,比市场价507万低了152.1万。建筑面积为128.57㎡,折合单价仅2.76万/㎡


宏图地产作为南京本地龙头企业三胞集团下的产业之一,先后在南京开发了不少大众熟知的楼盘,比如宏图上水云锦、宏图上水庭院等,这些楼盘时至今日在二手房市场中仍旧比较受认可。

而上逸园作为宏图早期开发的楼盘,口碑显然就没有那么好。即使小区所处的孝陵卫板块本身商品房小区比较少,但是一旦谈及二手房,大多数也只知晓紫金华府、五矿晏山居这一类次新房。

作为早期高端楼盘的代表,宏图上逸园是不是真的退出历史舞台了呢?近日,我也恰巧去小区实探了一番。

一、紫金山下,昔日高端盘如今大变样

宏图上逸园:

小区地址:南京玄武区孝陵卫柳营村108号

板块:孝陵卫

总栋数:10栋

建筑类别:电梯多层

开发商:江苏宏图高科房地产开发有限公司

房龄:2009年

学校:孝陵卫中学小学部+孝陵卫中学

小区位置和配套:

小区位于城东紫金山下,正好处在被誉为“黄金走廊”的紫金山一公里范围内。距离附近最近的地铁2号线钟灵街站大约1公里,小区西北门前就有一处公交站台。


商业上:小区500米范围内有一处佳源广场,1.2公里处则是城东比较繁华的森林摩尔街区。


另外,小区外围有一些底商,但整体来看还是较为冷清。


医疗上:附近有南京中西医结合医院,距其大约2公里。

学校上:小区对应的学区为孝陵卫中学小学部和孝陵卫中学,距离小区大约2.4公里,上学接送不太方便。


虽然上逸园的学区和商业配套较为一般,但却可以坐享紫金山,钟山风景区难得的自然资源,这是主城其它小区难以取代的优势。

我是从小区西北门进入,门口有一处圆形景观,景观中央的石头上清楚地刻着“宏图·上逸园”的名字。


小区物业目前是私人小物业,感觉门禁还是较为宽松,可能西北门只通行行人,门卫室暂无人员值岗,只单纯设施了门禁。我也因此可以跟着有卡的业主,较顺利的进入了小区内部。


我了解到小区是难得的清一色电梯多层小区,楼栋虽只有6层,但却一律是电梯房。多层住宅决定了小区的低容积率,从而实现低密度的居住舒适度。


小区中央有一处人工湖,10栋多层差不多都是临湖而建,错落分布,从而实现“家家有景、户户可观”。



据悉,小区的绿化率高达40%,楼栋之间,道路两边基本都被各种绿植环绕,仿佛走进了某处的私家花园。




园区内部同样配合设计了休闲小广场、临湖修建的凉亭等休闲场所,进一步丰富了小区的景观建筑。



小区自带地下车库,主干道也相对较窄,所以至今还很难得地确保了园区的人车分流管理。


但小区交付已超10年,内部环境上仍旧暴露出一些问题:

小区虽然绿化率高,但绿化管理工作做得比较粗糙,绿化带内长了不少杂草,应该没有做到定期修剪;


部分一楼住户还是会因为过于茂盛的绿植,影响到室内采光。


二、鲜有成交,小区热度不如旁边次新房

小区价格及市场情况:

365二手房网显示,小区目前挂牌均价为44035元/㎡,从价格走势图可知,此前小区房价一直在4万/㎡上下徘徊。4月份之后,房价忽然出现上涨趋势。


对此,中介表示可能是小区近期新挂的小户型房源单价影响了整体的挂牌均价。上逸园体量偏小,在售房源不足20套,所以小区均价比较容易受到部分高价房源的影响。仅从今年上半年来看,小区二手房市场比较平静,有意向的客户并不太多,因此价格也趋于平稳。

我查询小区成交记录后,发现截止到现在,小区在今年尚未有二手房成交记录,最近一次成交还是在一年以前,鉴于成交的户型比较大,成交单价只有3.7万/㎡,并不算高。


毕竟与上逸园仅隔700米左右的紫金华府,同时期的大户型成交单价已经破5万/㎡


目前来看,上逸园的房价在周边商品房小区中处于价格洼地,距其近一些的紫金华府二手房价格在4.8-5.2万/㎡,稍微远一些的五矿价格已经达到5.8万/㎡。


中介表示,上逸园价格远低于后两者,除了房龄造成的小区品质差异之外,还有学区的不同。后两者对应的学区为北京东路小学紫金山分校和科利华紫金学校,小学是北小的直属分校,初中也同样受到科利华本部的师资支持。

两个次新房小区都做到了兼顾改善和学区的需求,因此二手房价格自然居高不下。

但如果对学区没有特别需求,上逸园作为初级改善,户型方面还是可圈可点

户型解析:

热销户型:90㎡ 三房两厅一卫


特点:小区最小的两房户型,户型方正、南北通透,卧室均有飘窗设计,丰富空间的同时保证了采光。另外,双阳台的小户型在市场上还是十分少见的,加上多层住宅的特点,完全可以尽享美景和阳光。

热销户型:128㎡ 三房两厅两卫


特点:6.5㎡的超大阳台成为了紫金山的绝佳观景台,三卧朝南,其中两卧带飘窗,一卧坐拥大阳台,采光和通风俱佳。

置业建议:

不论是自然界还是人类社会,都奉行着优胜劣汰的生存法则。楼市自然也不例外,昔日高端盘大不如前的例子也远不止上逸园一个,比如更有名的月牙湖的梅花山庄,每每提及也都令人唏嘘。可见,真正能历久弥新的楼盘必然是需要自身品质和硬件配套的双加持。

不过好的一面是,尽管上逸园房龄趋老,但优越的地段和绝佳的户型还是具有一定的不可替代性,尤其能满足一些预算有限的改善客群,比如需要置换的中老年客群。

一定注意!

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