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无声的告别!潘石屹终成了李嘉诚,黑石195亿成SOHO中国大股东

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本文来源:时代财经 作者:童洁


图片来源:视觉中国

潘石屹夫妇一手打造的SOHO中国,从此就要“改姓”了。

6月16日,SOHO中国公告称,其收到黑石发出的全面收购要约,黑石将以现金交易的方式收购SOHO中国54.93%股权,交易总对价高达236.58亿港元,折合人民币约195亿元。

黑石所收购的股权全部来自于潘石屹夫妇,作为SOHO中国的创始人,潘石屹夫妇此前持有SOHO中国63.93%的股权,为SOHO中国的实际控制人。此次交易后,黑石将取代潘石屹夫妇成为SOHO中国新的主人。

不过,潘石屹夫妇并未彻底与SOHO中国告别,即便将SOHO中国卖盘,但潘石屹夫妇仍然保留了9%的股权,持股比例仅次于黑石,为SOHO中国第二大股东。

早已无心操持地产事业的潘石屹,以这样的方式为自己的房地产生涯画上句号。6月16日晚公告发出后,潘石屹第一时间在微博上转发了SOHO中国的官宣微博,没有任何配文,像是无声的告别。


截图来自新浪微博

作为中国房地产历史上名声大噪的大佬级人物,潘石屹留下过很多故事,例如海南卖楼、成立SOHO中国、与复星的外滩地王大战等等。但自2014年开启卖资产的节奏以来,潘石屹就与房地产渐行渐远。

这些年来,市场中流传着各种有关于潘石屹效仿李嘉诚退出中国转战欧美的消息,其家族信托收购纽约港务局长途巴士站办公大楼、收购曼哈顿公园大道广场49%股权、收购美国通用汽车大厦40%股权,以及潘石屹长子在英国成立房地产公司都成为了佐证。

虽然潘石屹始终对“退出房地产”的观点保持缄默,同时否认进军欧美市场,但从潘石屹沉迷木工、摄影、编程的举动来看,SOHO中国走到卖盘的这一步并不令人感到意外。毕竟,2012年经历了百亿利润的高光时刻后,SOHO中国就走起了下坡路。

2012年,潘石屹宣布SOHO中国将全面转型,由销售改为全面自持,在他看来,这样的模式能为SOHO中国带来源源不断的租金收益和丰厚的利润回报。然而,潘石屹未曾想到,自持带来的是营收和利润的持续滑坡,以至于让他不得不以甩卖资产的方式来维持SOHO中国的运转。

2014年至今,SOHO中国至少出售了9个项目或资产包,加上一部分散售资产,陆续套现超过350亿元。到2020年,SOHO中国的净利润仅有5.43亿元,昔日百亿利润的光辉一去不返。

如此情形下,与其苦苦支撑,不如套现离场。尽管错过了去年3月的时机,眼下或许不是对SOHO中国最有利的时间点,但黑石开出的条件仍然称得上诱人,且留给潘石屹的选择也不多。

公告显示,此次黑石给出的报价为5港元/股,而SOHO中国签署“卖身契”之前的最后收盘价为3.8港元/股。也就是说,黑石收购SOHO中国股权的溢价率仍然达到了可观的31.6%。

一位资管人士认为,去年收购SOHO中国失败后,黑石在国内商办市场的收购动作并不多,似乎是为SOHO中国预留了一笔收购资金。“双方的选择都比较少,黑石倾向于国内优质商办资产,花30亿美金去做散购,需要花费大量的人力和财力,相比之下,收购SOHO中国的股权会简单许多。而SOHO中国这么大的体量,能够一次性接手的买家,也是屈指可数。”

该资管人士还表示,SOHO中国每次传出被收购的消息都会迎来一轮股价的拉升,相信这次SOHO中国复牌后也会有同样的情形。值得一提的是,此次交易之前,SOHO中国的股价已经连续十个交易日上涨,目前其股价已处于上市以来的高位水平。

延伸阅读:

苏世民“砍价”61亿元收购SOHO中国,黑石低调布局中国13年

黑石集团终究放不下SOHO中国这块“肥肉”,在历时约15个月的兜转后,以总价约236.58亿港元成功收购SOHO中国。

撰文/ 韩菱 蔡真

编辑/ 卢泳志

6月16日晚,SOHO中国(0410.HK)发布公告,黑石集团(NYSE:BX)同意以每股5港元的价格收购SOHO中国,总价约236.58亿港元,折合成人民币约为195亿元。



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交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。同时,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

几个小时前,据媒体报道,黑石集团与SOHO中国的谈判已进入最后阶段,黑石集团接近或达成以约30亿美元估值收购SOHO中国。

知情人士称,SOHO中国最快会在本周内宣布达成这项交易。并且由于此事属于机密,知情人士要求不具名。

并且消息一出,还直接冲上了微博热搜,引发剧烈讨论。

来源:微博截图



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在此之前,6月15日,SOHO中国宣布短暂停牌,原因暂未公布。

经风云地产界查询同花顺数据显示,在停牌之前的一周内,SOHO中国股价一直处于连续上涨的状态,创下近一年来股价新高,收盘报3.8港元/股,总市值197.58亿港元。

来源:同花顺截图



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对此,IPG(IPGlobal环业投资集团)中国区首席经济学家柏文喜对风云地产界表示,过去两年SOHO中国几度传出私有化,潘石屹急于清仓SOHO中国套现,出于SOHO中国不再因业务拓展而有融资需求,但运营与维持SOHO中国上市公司地位的成本又不划算,因此私有化与清仓SOHO也是一种止损行为。

潘石屹的“卖卖卖”迎来“大结局”

“潘石屹跑不跑?”这个被讨论数年的问题,今天终于有了确定的答案。



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从去年3月至今,在经历了差不多15个月的兜转后,黑石集团“再次”牵起了潘石屹的手,以236.58亿港元(约为195亿元人民币)收购soho中国。

这次收购的价格,比去年3月传出的40亿美元(约为256亿元人民币)收购金额,直接砍掉了约为61亿元人民币的差价。

SOHO中国曾于去年3月10日上午11时紧急停牌,此前盘中股价突然暴涨,涨幅一度超过40%。截至当时暂停交易,SOHO中国股价为4.1港元/股,上涨了37.6%。

这样的股价异动来源于一则消息,据媒体报道,黑石集团正与SOHO中国进行私有化谈判,交易价值40亿美元。以SOHO中国2020年3月9日的收盘价2.98港元/股计算,黑石给出了两倍的价格。

2013年至2018年,SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元、17.21亿元。这离潘石屹2012年曾放言的“五年后,租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远,他的写字楼生意愈发难做。

2019年10月,SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的2583个地下停车位。

没过多久,有媒体爆出SOHO中国考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益,这被认为是SOHO中国要退出中国市场的信号。SOHO中国则发布公告称对传闻“不知悉”。

实际上,自从2014年以来,SOHO中国就已经开始出售在中国的资产。澎湃新闻此前根据公开资料统计,SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元。

不过,此前SOHO中国出售的大多是非核心资产,之后其核心资产“八大金刚”被传即将出售,引发业界普遍质疑:清仓的下一步,会不会是跑路。

值得注意的是,在SOHO中国陆续出售项目的5年间,其并未在境内再购入新项目,而是转向布局海外公司和投资海外资产。

2011年,潘石屹夫妇开始投资海外资产,先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

据乐居财经报道,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹累计注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

这些情况被有些人视作潘石屹为“跑路”铺路的佐证。

不过,潘石屹夫妇曾对外表示,投资海外资产是通过家族信托,与SOHO中国无关,且最近几年潘石屹夫妇并没有在海外购买任何资产。



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来源:野马图库

2019年11月,潘石屹现身回应:“老是说我跑了跑了,这都是谣言,跑不了的。SOHO中国是上市公司,要以公告为准。”这是他对传闻为数不多的正面回应。

有意思的是,作为传闻买方的黑石集团,其联合创始人苏世民2020年1月在接受媒体采访时表示,他认为买入机会变少了,因为市场和资产已经变得如此昂贵。

俗语有云:“褒贬是买主,喝彩是闲人”, 嫌贵的买家往往不会放过抄底的机会。

抄底专家,中国人的老朋友

黑石集团创办于1985年,业务领域涉及私募股权基金、房地产基金等,素有“PE之王”之称。



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2007年,黑石斥资260亿美元收购了美国希尔顿酒店集团,金融危机之下人们对这笔交易褒贬不一。黑石通过管理改善了希尔顿的经营和盈利状况,在2013年将其送上纽交所。2014年之后,黑石逐步清仓希尔顿股票,获取140亿美元左右的利润,成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

这一次精准的“抄底”,是苏世民最得意的资本运作作品。

2008年,黑石来到中国。创建了面向中国商业地产的经营管理机构——盈石资产管理有限公司,随后买下上海长寿路上“调频壹”广场项目,正式进军中国商业地产。

潘石屹是苏世民在中国最早的合作伙伴之一。2012年,黑石与SOHO中国成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”,双方各持股50%。2018年,前SOHO中国总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部,出任董事总经理一职。

私有化的交易或许两年前就埋下了伏笔。

苏世民厌恶风险,在一次圆桌会议中,苏世民对“中国巴菲特”郭广昌说,自己成功的秘诀在于三个字——不亏钱。进入中国后,苏世民用几笔交易将“抄底”的艺术展现得淋漓尽致。

2013年,黑石以4亿美元的价格取得了当时经营不善、几度易主的印力集团(原深国投商置集团)。在黑石加持下,印力集团得以迅速扭转颓势,转亏为盈的同时大规模扩张。2016年8月,万科联合招商银行从黑石集团手中收购了商业地产企业印力集团96.55%股权,对价128.7亿元人民币。

当中国朋友需要用钱,苏世民可以雪中送炭;当他们需要扩张,苏世民也乐于为他们锦上添花。

2007年9月,恒大为了赴港上市融资,将持有的御景半岛项目的全资子公司雅立集团40%的股权转让美林。2010年9月,美林将包括这部分股权在内的项目打包出售给黑石。

2012年1月,黑石将广州的御景半岛项目40%的股权转让给恒大,套现12.6亿港元,这也是黑石集团首次从中国地区地产投资的撤出,曾在地产市场掀起不小的涟漪。

一些东西兜兜转转又回到苏世民手里。

2016年,一家国内的保险公司斥资65亿美元从黑石手中收购了一间美国酒店资产;后来,又花5亿美元从黑石处买下荷兰办公楼资产包;2017年,再次豪掷23亿美元收购了黑石日本房地产资产包。

还是2016年,海航从黑石手中购得泰升集团66%股权,成为新的控股股东,后将其更名“香港国际建投”;同年10月又用65亿美元买下黑石手中希尔顿集团25%的股份,此时距离它的流动性危机爆发还剩一年。

苏世民不动声色,在2019年3月又把香港国际建投的股份接了回来,即便该公司值前的资产所剩无几,苏世民依旧开出了70亿港元的价码。

前述与苏世民交易的保险公司也出现了风险。2019年8月,有媒体报道,黑石出价把之前那家保险公司买下的日本地产资产包又买了回来。

所谓老江湖,大抵就是可以为你撑起面子,也能兜住里子。

外资跑步加仓商业地产

黑石在中国的商业地产之路并不孤独。近两年,许多国内房企高喊“活下去”,纷纷收缩战线,以黑石、凯德等为代表的外资却频频出手。在北京和上海的商业地产市场,他们尤其活跃。

有报告显示,2018年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元,占北京大宗物业总成交的三成,而在2017年,这一比例仅为2%,当年外资机构收购北京大宗物业的成交金额仅为9亿元。

据光大证券报告,2018年上海大宗物业市场成交总额1178亿元,其中外资占投资总额约54%,相较2017年占比31%大幅上升23个百分点。

商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的数据表明,2018年外资在商业地产上的投资激增62%,达到780亿元人民币(约合91亿美元),创下自2005年以来的最高水平,黑石集团便是最大买家之一。

2018年6月,黑石宣布旗下一支亚洲“伺机型”房地产基金筹集了71亿美元。“由于亚洲地区都市化程度攀升及收入水准上扬,特别是中国及印度,激励投资者对购物中心、仓储、及其他房地产资产的投资意愿。”

进军中国12年,黑石集团频频出手,囊括写字楼、购物中心及商办综合体等,除前述之外,还涉及以下项目,总金额超300亿元

2010年,与香港房地产开发商鹰君集团联合出资7.34亿元开发大连朗豪酒店;

2012年,与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海华敏帝豪大厦5层~33层;

2013年,以1.28亿美元认购方兴地产子公司49%的权益,联手开发宁波一个综合商业地产项目;

2013年,以4亿美元收购SCP深圳购物中心公司40%股份;

2017年,拿下新加坡丰树集团旗下上海怡丰城,后更名“维璟广场”;

2019年,以4.8亿美元收购美国商业地产运营商亚洲分公司Taubman Asia Malls 50%的股份,此次交易涉及中国两处商业地产——西安和郑州的熙地港购物中心;

2019年,有报道称黑石正在就收购上海长泰广场进行谈判,交易价格或超过15亿美元。

2019年,黑石集团的资产管理规模突破了4000亿美元大关,其中房地产业务管理规模为1282亿美元,已经把另一大收入支柱私募股权甩得越来越远。

在中国商业地产市场,另一位巨鳄李嘉诚的不断撤退引起诸多议论,比他小18岁的苏世民却在不经意间构筑起庞大的资产版图,两位世界级投资大师的不同选择,值得玩味。

至今为止,潘石屹卖掉了整个SOHO中国,那么,对于SOHO中国未来的发展状况你怎么看?欢迎评论区一起来留言讨论。

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