237亿港元！黑石正式接盘SOHO中国，潘石屹家族持股比例降至9%

套现130亿港元

从去年3月黑石集团（BX·N）就以网传的40亿美元交易对价与SOHO中国（0410·HK）私有化进行排他谈判，到二者谈判两个月时间内仍无实质性进展传出后，SOHO中国市值单日缩水25.68%至143亿港元，股价“回归”至谈判启动前的长期低迷状态，从去年8月中旬，在低至不及净资产七五折的报价最终未能打动黑石后，SOHO中国以“未达成共识”的公告宣布交易终止，再到时隔十个月后交易重启并尘埃落定，这宗黑石在中国即将完成的最大单笔收购案例，最终还是价格决定一切。

6月16日晚间，SOHO中国公告称，黑石旗下基金公司拟以现金要约收购SOHO中国的4,731,566,031股已发行股本，拟要约价格为5港元/股，对应最高交易总价约237亿港元（约30·5亿美元），交易截止日期为2021年12月31日。

值得注意的是，剩余9%的SOHO中国股份仍将由潘石屹家族持有。这意味着，尽管要约价格较SOHO中国停盘前6月11日的收盘价溢价31.58%，但却较此前媒体报道的价格打了75折，且仅为该公司去年年末净资产总额的60%。

若交易完成，“大赢家”潘石屹家族将向黑石转让其持有的54.93%SOHO中国股份，并顺利套现130亿港元。此前四年间，SOHO中国还相继出售SOHO静安、SOHO海伦、凌空SOHO、SOHO世纪广场、虹口SOHO和外滩地王等资产，潘氏家族由此录得285亿元收益。若算上SOHO中国上市以来的分红，潘氏家族已通过SOHO中国累计实现逾500亿元的财富增值。

黑石集团成立于1985年，并于2007年6月22日登陆纽交所，是全世界最大的独立另类资产管理机构，业务包括房地产基金、私募股权基金、对冲基金等。自2008年以来，该集团一直在中国投资办公楼、商场和物流资产，目前在中国拥有约600万平方米的房地产。在重启与SOHO中国的谈判之前，被外界称为“PE之王”的黑石刚刚联合凯雷以创纪录的340亿美元收购了美国医疗用品巨头梅得朗。

凭借全球范围内的“疯狂扫货”，这家全球领先的投资管理公司开年业绩飙升。数据显示，黑石集团2021年一季度，实现营收348.20亿元，同比增长272.27%；净利润为114.86亿元，同比增加263.89%。受益于此，该集团股价今年以来累计涨幅超过50%。

不过，即将易主的的SOHO中国，眼下的境况却不容乐观。数据显示，2020年，该公司实现营收21.92亿元，同比增长约19%；归母净利润5.35亿元，同比骤降近六成；毛利率和净利润率分别连续第二年和第三年下滑。这与其旗下物业出租率低迷导致的租金收入减少不无关系。

截至2020年末，SOHO中国的投资物业（SOHO系列）尽管近年来被潘石屹多次高调“瘦身”，但数量仍是九个，分别是光华路SOHO、银河SOHOU、望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、丽泽SOHO和前门大街项目，租金收入贡献排名前三的分别是望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场。

SOHO中国租金收入

其中，望京SOHO出租率同比下降3个百分点至83%，租金收入同比减少24.48%至2.89亿元；光华路SOHO出租率大降9个百分点至68%，租金收入同比减少26.43%至1.95亿元；SOHO复兴广场出租率下滑13个百分点至82%，租金收入同比微降5.23%至2.21亿元。尽管去年下半年SOHO中国出租率整体回暖，但“三驾马车”出租率均已连续第三年下滑。

面对即将收入囊中且盈利能力持续下滑的SOHO中国，黑石将如何“拯救”这家昔日的“写字楼之王”？而潘石屹折价甩卖的资产会是苏世民心中的那个可以“发掘的机会”吗？