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广州“新城”遍地开花,谁才是下一个珠江新城?

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大家好,我是鸟叔,小鸟的鸟!

在广州买房,不可避免地要被开发商或中介科普一大堆规划,他们张口“核心区域”,闭口“CBD”,尤其还要经常面对着一堆“XX城”,五花八门却又颇为相似的规划令人头晕目眩。

过去的二十年,珠江新城的顺利崛起,使得广州对“城”字情有独钟。

国际金融城、广州科学城、天河智慧城、中新知识城、科教城……在看好这些新“城”的人眼中,似乎每个都是下一个珠江新城。

那么,这些新城究竟都是咋回事,哪些城值得买,哪些城要避开?

今天,鸟叔带你扒光这些“城”:

由于文章篇幅较长,开“扒”之前,我们先对这些“城”的价值做一个梯队等级划分:

第一梯队:真正的核心区域,资源最集中的地方,价值高地。

第二梯队:市区新城,具备得天独厚的区位优势,潜力股,存在一定高位接盘的风险。

第三梯队:近郊偏成熟区域,具备一定的产业优势,存在一定高位接盘的风险。

第四梯队:起步较晚的远郊新城,潜力大但周期长,不确定性强。

第五梯队:郊区中的郊区,睡城中的睡城。

接下来,我们按照不同的梯度等级划分,对这些“城”的价值进行深入的分析。

第一梯队:

珠江新城

珠江新城,是广州天河CBD的最主要组成部分。而天河CBD是是广州唯一一个经过国务院批准的国家级CBD,与上海浦东CBD、北京朝阳CBD并列为国内三大中央商务区。

针对珠江新城,这里根本不用过多的渲染和介绍。

绝对的C位,毋庸置疑的王者,在广州,几乎每个板块都以成为“下一个珠江新城”为荣。

从置业层面上讲,珠江新城就是每个广州人的最终置业目标地。

在这里买房子的业主一定不会在置业时考虑通勤问题,因为“多久能到珠江新城”是其他板块的业主才需要关注的事情。

不过,这里的缺点很明显,那就是贵。

作为传统豪宅区,珠江新城的住宅区大概分为珠江新城西、珠江新城中、珠江新城东三个板块。

其中,房价普遍比较低的西区,房源的挂牌价基本也都要10万/㎡以上。

房价最贵的东区,最为高端的几个顶豪盘,动辄都要15万/㎡以上,被许多人奉为“广州第一豪宅”的侨鑫汇悦台,更是一度远超20万/㎡。

金融城

金融城的规划等级很高,如果以政府的标准规划来看,金融城和珠江新城本质上属于同一地段,两者和天河北一同组成“广州天河中央商务区(天河CBD)”。

金融城规划的目的在于补足广州的发展短板。

纵观全球,每一个国际化大都会,都有足以搏动世界经济脉搏的心脏——金融城,如伦敦金融城、纽约华尔街、香港中环、上海的陆家嘴等。

而广州自然也不能例外,于是乎,广州国际金融城应运而生。

但是,从金融城当前引进的企业来看,像广发银行、南粤银行、中国人寿,以及作为行业“裁判员”的一行三局(中国人民银行广州分行,银监会+保监会+证监会)等,都是些“传统”的地区性金融企业,与最初宣传的“国际”似乎并不相符。

这样去看,金融城的发展更像是在不断汲取珠江新城的营养,把珠江新城开发的成功扩大化。

不过,这大概也是一个城市新核心区域发展的必经之路。要知道,哪怕是大湾区最耀眼的前海自贸区,产业的引进也基本依赖对福田中心区的吸血。

总的来说,金融城代表的就是天河的未来,其板块价值和升值潜力都是巨大的。

但是,片区内住宅稀少,真正有价值的只有核心区位的二手楼盘美林海岸花园。而由于是稀缺的江景资源小区,美林海岸的大户型挂牌价基本都在10万/㎡以上,部分价格去到15万/㎡。

第二梯队:

智慧城

天河智慧城,又名天河高新区,定位为天河IBD“产业新区、宜居新城”。

作为天河的后起之秀,天河智慧城近几年的发展也是相当迅猛。整个智慧城,进驻企业已多达2500家,包括网易、酷狗、北明软件、中移互联网、易积网络、佳都科技等一批科创龙头企业都已进驻其中。

在最新的广州“十四五”规划中,“科技创新”被放到了规划最前,可见这将是接下来广州发展方向的重中之重。

而天河智慧城(天河高新区)恰好位于广州科技创新轴的核心节点,同时又是天河土地供应最集中的区域,其未来发展潜力难以估量。

天河智慧城共由北部片区、中部片区、南部片区三个区块组成。其中,位于南部片区的天河智谷(即天河区广氮-奥体片区),是整个区域内最受关注的片区。

这里存在着大名鼎鼎的牛奶厂板块,已成为广州的新兴豪宅区。近年来诞生龙湖首开·天宸原著、金地天河公馆、华润天合、招商雍华府等项目,被称为“四大金刚”,房价居高不下,二手房源挂牌价基本都在9万/㎡以上。

此外,小新塘旧改而来的保利天汇,成交火热的二手盘中海康城,也都在天河智谷范围内。

广钢新城

广钢新城的前身为广州钢铁厂,这座历经56年的广州工业城在2013年正式全线停产,完成属于自己的历史使命。

2013年6月5日,广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》,规划显示,广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造,合力升格为"广钢新城"。

接下来的8年里,广钢成为了广州市区的供应主力,并一步一步地逐渐成为了如今的宜居大城。

相比其他“XX城”来说,广钢新城的产业属性显然要弱得多。

这从广钢新城的控规图可见一斑,如图可见,片区土地规划基本都是住宅+商业,说明其定位就是纯居住板块。

一方面来说,一个缺乏产业支撑的片区,其价值似乎注定未来不会有太多上行空间;

而另一方面来说,在广州市区,未来这种大范围的造城,尤其是像广钢新城这样的纯粹居住区,恐怕很难再有。如此广钢新城倒是有着很大优势。

两者相结合,很难说广钢新城的未来究竟能够去向何方。

第三梯队:

白云新城

白云新城,无疑是白云区经济发展的主场之一。

从2004年旧白云机场关闭腾出大片土地资源,到2010年广州规划定位其为云山西麓的宜居新城、主城区北部的商业与文化服务中心。

白云新城的发展,是一次典型的近郊翻身。

但是,早早翻身的白云新城,并没有就此起飞,而是由于一直缺乏重磅规划,进入一个缓慢的稳步发展期。

最终的结果就是,起个大早的白云新城却赶了个晚集,开发空间所剩无几的情况下,只能选择北拓,“泛白云新城”应运而生。

从概念上看,白云新城或许比不上黄埔、南沙这些重点规划区域。但是云山资源和便捷的交通优势,却使得白云新城具备了独特的豪宅基因。

打开贝壳找房,白云新城整个片区的二手均价大概在4.6万/㎡左右,但却不乏一些顶豪楼盘价格远高于周边,如一层一户的珠江岭南公馆,挂牌单价在10万/㎡以上。

科学城

科学城,是黄埔的行政中心,其发展重心是利用区位优势,建设产业新城,重点发展部分高端制造、总部经济、科技金融、中央商务以及综合配套服务等业态。

作为黄埔的产业主力大将,目前板块内已经有累计落户超过130家世界五百强企业和项目,占全市的四成,科学城的产业发展一直是亮点,诸如LG、三星、香雪制药、宝能、雪松控股等等都已经入驻,目前在科学城世界500强企业超130家,占全广州40%以上。

经过十几年的发展,科学城已经成为黄埔区最成熟的置业板块。

但是,由于科学城办公、商业、住宅等业态之间的布局过于分散,不利于居住组团的形成,难以构建良好的社区氛围。

而且,科学城的轨道交通建设滞后,公共交通设施相对较少,致使城市的便利性长期处于不足状态,这些都制约了片区的进一步发展。

第四梯队:

知识城

知识城,和科学城是互补的关系,其主要打造以教育研究、生物科研、医药研究、知识产权等高端产业。

在知识城引进的企业中,包括宝能智能汽车研究院、京东华南物流总部(自动化运营中心)、广电运通AI智能设备基地,百济神州、GE生物科技园等皆与知识经济和生物技术有关。

除此之外,中新知识城的总部经济也可圈可点,阿里云互联网总部、滴滴集团华南运营中心、绿地大湾区总部等,引发了总部经济的集群效应。

知识城目前主要开发的是南区,以居住为主,知识城中区、北区属于企业教育产业配套区域,目前还是起步阶段。

而由于知识城的很多企业依然在孵化阶段,能提供的就业岗位并不多,收入也不高,对于高端人群难以形成虹吸效应。

除此之外,知识城的最大劣势就是距离核心区域太远,而且中间也有巨大的空白,人气严重不足。

拿知识城与科学城相比,科学城显然更有底蕴,发展也更加成熟。但是知识城正处于高速发展中,无疑也将有着更大的潜力。

第五梯队:

科教城

在许多中介或者销售的口中,科教城就是广州的第二个大学城。

这说法着实有点逗。

要知道,科教城计划引入的24所院校可都是专科职业院校,这类院校培养的是职业技术和技能方面的人才,课程也更强调实用性。

院校整体更重职业技能而非研发,科研水平自然有限,进而产业的科技含量也相对较低。

说是科教城,实则是“有教无科”,更遑论什么第二个大学城。

诚然,以高职、职业院校为主的科教城,以及落地中的富士康科技小镇,确保了板块的人气集聚,利于促进周边配套的建设和商圈的成熟,但如果没有强大的高新科研技术支撑,后续板块的增值潜力也会弱于知识城等其他经济功能区。

而且,朱村商业配套几乎为0的现状,也是科教城板块发展的巨大障碍。

科教城周边新房项目较多,且基本都集中于21号线沿线,如时代名著、大华城东郡、江山时代花园、远洋招商保利东湾等,均价在2-2.6万/㎡不等。

亚运城

亚运城位于广州番禺东郊,以2010年亚运会为契机而建。

按照当年的规划,亚运城是被视为带动“广州新城”发展的引擎,但现在看来,亚运城更像是一个房地产项目。

在广州,说亚运城是睡城,一定不会有人反驳。

从整个广州来看,别的板块房价在那几年都上涨不少,而亚运城一二手房源的价格并没有随着配套的完善、居住氛围的成熟而明显上涨,甚至一度出现房价下跌的情况。

过去的三年里,销量一路开挂,年销售额均超百亿,但也只是走量不走价。

时隔11年,亚运城仍是整个广州的“洼地”,房价甚至已经落后于不限购的增城。

广州亚运城的房价之所以难有涨幅,无外乎三个原因:一是距离市区过远;二是货量过大;三是没有产业赋能。

综上,我们可以发现,每一个新城的规划,都有着恢弘的蓝图,也都有着自己独特的价值所在。

但是,这并不意味着每一个新城都能跑出来。

事实上,每一个新城从规划到落地,再到不断成熟,都要经历很长的发展历程。而这个历程有快有慢,受制于各种因素,使得各个规划落地布局的推进速度都各不相同。

过去的岁月里,我们见过了太多新城起个大早却赶了个晚集。

因此,作为购房者的我们,不能看见一个空洞的规划名头就头脑发热,冲进去站岗。而是应该着重考虑这些新城规划的确定性预期,将风险降至最低。

说到底,城市的胜利,是人们用脚投票的胜利。

而真正能够吸引人口的区域,一定是规划落地速度快、板块规划更清晰的板块。

要么是像珠江新城和明珠湾那样拥有超高的规划等级,要么是像琶洲这般毗邻珠江新城但拥有截然不同产业规划的新贵,要么是像黄埔老城区这种是东进战略中最临近市中心的板块……

过去的几年,这些区域的价值跃迁,都已在不断变幻的市场中得到了反复验证。

而未来有能力接棒他们的,一定还是拥有类似特点的新城。

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