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郑州楼市:未来板块分化严重,房价差距越来越大!

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我是郑叔,拥有多年郑州房产研究和投资经验,长期持续关注郑州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容,来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问:

提问:郑叔,你好,坐标郑州,无房刚需,一直是租房住。现在和女朋友商量打算明年结婚,想买一套新房,没有买房经验,可以给我一些购买建议吗?楼市政策对购房者有什么样的影响?买房的话,是买房价压力没那么高的三四线城市还是一二线城市呀?

郑叔:你好,刚需分为三个层次:第一层是居住需求,可以通过租房解决;第二层是心理需求,例如买房结婚;第三层是资产增值需求,即追求好配套好资源,这种需求普遍。真正的刚需是通过买房解决居住需求的这一类。自住和投资的买房逻辑不同:自住看重需求,需求多而资金少是常见的,追求一次到位;投资看重价格和升值空间。仅仅出于自住需求买房容易错失投资机会,建议资金有限的买房人群考虑投资,从而获得资产升值机会。2021年楼市政策收紧,影响有两点:一是房价下降概率增加,对房企不利,对个人来说贷款也受限制;二是楼市库存多,选择面大,新房和二手房形成竞争关系,买房者选择相对较多。对刚需来说不利因素有:一是烂尾几率增大,中小型房企资金断裂则可能出现烂尾情况,建议买房者选择期房要明确风险;二是升值潜力有限,房价受调控,上涨空间不大;三是房价分化加剧,不同城市或者同一城市的不同区域房价差距会增大,建议选择一二线城市。总的来说,刚需可以考虑合适的区域,投资者建议谨慎入市。

提问:郑叔,你好,最近去看了很多板块,很多楼盘,发现管南区的房价上涨的很快,感觉以前这个区域并不火热,关注度较低,为什么现在能这么受人追捧呢?

郑叔:你好,管南距主城区较近,可承接主城的外溢人群,与郑东CBD相距不远,可享受东区人口外溢带来的人口发展红利,主要有以下几个优点,1.管城楼市特点显著,在建项目多为超级大盘且各有自身亮点,购房群体庞大,而且消费能力强,素质比较高。区域内的富田城·九鼎华府和融创城区域比较值得购买,这些交通便利,环境优美,教育和商业资源丰富,配套齐全,适合刚需和刚改人群。2.管房价不高,稳定在1.4万左右,相比其他区有一定的优势。3.管南规划好,落地速度快,交通路网发达,出行便利,发展潜力大。4.管南未来有小李庄火车站和科创城产业的利好加持,将带来较大的人口流量,热度不断升高。

提问:郑叔,你好,金水北的盘好像都涨了不少,房价上涨的原因是什么?郑州买房,目前投资房产,有什么购房建议吗?手里还有一套远郊的新房,有些阴跌,要不要出手?

郑叔:你好,金水北组团的优质楼盘售价在几年时间内上涨了至少3千+,即使缩短时间维度,它的楼盘价格依然上涨不少,例如和昌优地、美盛教育港湾、瀚宇天悦城、保利海德公园区域等,这些楼盘价格都已突破1.9万+,并且还有上涨空间;管南新区组团价格由东北向西南递减,它的东北部楼盘如富田九鼎公馆,价格上涨至1.7万+,其他项目如融创,售价同样涨至1.6万+,西南部楼盘如康桥未来公元也有上涨趋势。金水北和管南区上涨的共同原因是承载了东区外溢,这两个地方工作地聚集,配套成熟,离主城区近,适宜居住,且满足四环内,有学区,有地铁,大开发商,新房与次新房的条件。建议买房考虑以下四点建议:一是建议刚需选择离工作生活地近、四环内、大开发商、新房次新房、近地铁,有学校,配套满足需要的区域;二是建议投资者尽快出手老破小、刚需房、远郊房,购买主城区改善房;三是建议资金储备充足的人群在南方优质城市买房,以应对南强北弱趋势;四是建议谨慎投资,做好面对最坏情况的打算。

提问:郑叔,你好,今年打算购置一套新房投资,请问北龙湖发展怎么样?值不值得买入投资?能不能分析一下这个板块?最好推荐一些楼盘给我,谢谢。

郑叔:你好,郑州北龙湖拥有稀缺资源与配套,但价格太贵,北龙湖之所以贵,与其存在意义是分不开的。整体来说,北龙湖是作为中原城市名片打造的,在建筑、产业、文化、城市发展上,北龙湖都占据引领地位;具体来说,北龙湖的房子代表了匠人精神,既是房企竞技场,又蕴藏有历史文化传承。北龙湖交通上有地铁四号线、无人公交,商业商办成熟,学校已走上轨道,文娱设施上纪念馆已开放,住宅上各楼盘入住率增加,总的来说,整体向好发展。北龙湖的产品可以分为三档:三档偏向刚需,价格相对均价较低,建议预算有限的家庭考虑;二档偏向改善,价格与均价相当,建议有一定经济实力的人群考虑;一档属于豪宅,价格远高均价,只要资金充足,建议购买。但投资也有风险,体现在:一是北龙湖价格过高,出手难度大;二是政策收紧,房价不会大涨;三是二手房市场饱和,变现难度大。总的来说,建议有自住需求的买房者考虑北龙湖。

提问:郑叔,你好,我在郑州工作,老家在河南地级市,现在有些犹豫,郑州房价又涨了,工资跟不上房价涨幅,我该在老家买房还是留在郑州买呢?在郑州买房买哪里比较好?有推荐的楼盘吗?

郑叔:你好,郑州房价上涨,上涨明显的区域有北龙湖、管南、金水北、高新片区。滨河国际新城略微上涨,估计下半年会涨幅会增大,建议尽早上车这个楼盘。针对地级市来郑州买房的人群给出四点建议:一是好房源有限的,团购房、内部房、捡漏房的信息多半不真实;二是不建议选择远郊楼盘、外环别墅、公寓;三是三环内的房源如果比三环外的房子便宜,建议全面了解清楚再做决定,可能是产品质量或其他方面存在问题;四是警惕应对洗脑营销和看房圈套。郑州买房建议,详见内部分享。

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