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“楼市最衰的地方”,机会来了

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  文/刘晓博

  哪个地方,是过去4年楼市最衰的地方?

  是鹤岗、双鸭山等人口流失、房价超低的城市吗?其实不然,这些城市房价低迷是温水煮青蛙的结果,也就是说购房者有足够的时间撤离。

  暴涨之后,突然暴跌甚至被“腰斩”的城市,才是真的惨,因为一切都太突然了。

  这个地方就是廊坊,尤其是廊坊的北三县。比如其中的香河县,2016年1月的房价才7000多元,2017年4月飙升到均价接近2万。到了2021年6月,均价跌到了每平米10283元。

  但是,低迷的北三县楼市,终于等来了大机遇。


  据北京日报报道,2021年6月15日北京交通委协同发展处相关负责人做客首都之窗时透露,“十四五”时期将重点支撑雄安新区和北京城市副中心建设,还将推进城市副中心与北三县交通基础设施互联互通。

  报道的原文是:

  还将推进城市副中心与北三县交通基础设施互联互通,完善北京城市副中心南部与大厂、香河的骨架性通道网络建设;加快跨区域轨道交通建设,重点推进北京城市副中心轨道交通线路向北三县延伸;创新跨区域交通建设组织模式,建立城际轨道、公交运营补贴分担等运营机制。

  我之前多次在专栏里预言:北京和北三县之间轨道交通规划公布之日,就是北三县楼市“价值再发现”之时。因为只有轨道交通,才是构建都市圈最有威力的武器,它可以有效拓展城市半径。


  上图就是河北省地级市——廊坊的地图。其中上面那块被北京、天津隔开的飞地,就是北三县。

  北三县包括:三河市、香河县、大厂回族自治县;总面积1277平方千米,相当于中等略偏小的一个县。

  北京虽然面积高达1.64万平方公里,但山地居多。其中北面和西面都是山地,所以只能向东面和南面发展。

  北京在南面建设了新机场,跟廊坊的固安、廊坊市区毗邻,并跟雄安新区相呼应;在东面设立同样称为“千年大计”的通州副中心,市委市政府已经迁移过来了。

  但通州区面积只有1166平方公里,扣除生态红线保护区域,空间不大。所以,北京拿下廊坊飞地“北三县”看起来顺理成章。

  但国家的考虑是:北京要纾解非首都功能,降低人口密度,这时候合并北三县将增加100多万常住人口,不符合规划方向。

  所以国家采取一个创新的办法:廊坊北三县与北京通州区“四统一”,即统一规划、统一标准、统一政策、统一管控。

  随后,由国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》。从某种意义上讲,北三县已经是“半入北京”了。

  国家给这个片区的定位是:国际一流和谐宜居之都示范区,新型城镇化示范区,京津冀区域协同发展示范区。

  长三角的协同发展示范区在上海青浦、浙江嘉善和苏州吴江;大湾区的协同发展示范区,是深汕特别合作区(深圳直接管辖的汕尾四镇)。京津冀就是“通州+北三县”。

  所以,我们可以把这里看做是京津冀的小特区。

  在发改委公布的规划中,要求“通州+北三县”到2025年,轨道交通建设取得突破性进展。具体要求还有:

  完善多层次的城市轨道网络。形成区域轨道快线(含市郊铁路)、轨道普线、局域线等多层次的轨道交通网络。区域轨道快线服务北三县与北京城市副中心、北京中心城区的中长距离轨道联系。

  在北三县各发展组团研究现代有轨电车等形式的局域轨道线布局,与区域轨道快线、轨道普线相衔接。结合轨道交通建设,在北三县地区设置轨道交通车辆基地。完善北京城市副中心行政办公区、运河商务区等主体功能区的轨道网络支撑,推动北三县城市功能和空间沿轨道廊道向纵深发展。推进城际铁路枢纽及区域轨道快线主要站点综合开发利用。

  北京市交通委的最新表态,就是要落实上述规划。

  目前已经有两条穿越北三县的轨道交通正在施工中:


  其中最著名的是北京地铁22号线(上图),它从北京东部出发穿越北三县,最终到达北京平谷区。全长81公里,有21个车站,其中5个车站在北三县。


  最新的消息是,北三县的2个站点即将开始施工。

  另外一条不太为人关注、但也非常重要的轨道线路是:全长148.7公里,全线共设置车站8座的城际——京唐铁路。

  其8个站点是:北京城市副中心站、燕郊站、大厂站、香河站、宝坻南站、鸦鸿桥站、唐山机场站、唐山站。


  也就是说,将在北三县设置3个站点。

  北京地铁22号线的5个站点,以及京唐铁路的3个站点,就构成了第一批8个轨道站。以这8个站点为圆心,1公里为半径,大约有20多平方公里的北三县不动产,将面临历史性升值机遇。

  可能是怕刺激房价,所以北京方面在公布轨道交通规划的时候,非常谨慎。但国家发改委要求十分明确,2025年之前要有突破性进展。可以想见,随着涉及北三县的轨道规划不断公布,将有更多的“幸运点”被“天下掉下的馅饼”砸中。

  每1个站点,就可以带动3.14平方公里(半径1公里)不动产价值的提升。

  在这里多说一句:在都市圈的郊区,轨道交通的重要性不亚于学位,可以跟学位并列为决定不动产价值的两大因素。然后,才是商业、医疗等配套,当然还要远离负面环境因素(垃圾填埋场、殡仪馆、传染性的医院等)。


  上图是京津冀地区第七次人口普查跟六普的增量比较。

  虽然北京极力纾解非首都功能、控制人口增长,但仍然是京津冀地区人口增长的冠军。增长第二的,就是廊坊。

  廊坊的数据还显示,北三县的占了全廊坊增量的一半以上。廊坊一个普通的地级市,为什么人口增量可以超过京津冀两大中心城市之一的天津,还超过河北省省会城市石家庄?

  根本原因,还是因为廊坊的北京都市圈里的核心地位。

  我之前多次强调,北京都市圈的核心,就是北京+廊坊,其他的都不算。廊坊户籍人口增量里,很大一部分就是京漂。由于很难落北京户口,只能在天津和廊坊之间二选一。

  高学历、高职称的,大多选了天津,天津毕竟是直辖市、有高考红利。也有很多人选廊坊,因为廊坊毕竟距离北京近,而且北三县限购。拿了户口,至少可以在北三县买两套房子。万一若干年之后,北三县划归了北京呢?

  廊坊一度是中国发展最快的地级市,至少在2013年到2017年是这样,其增速显著超过苏州、无锡、东莞、佛山。

  但一场楼市强调控,让廊坊跌落神坛,再加上产业底子比较薄弱,所以2010年到2020年的10年增长,看起来不算突出。

  但随着北三县跟通州副中心“起飞”,固安和廊坊市区跟着北京新机场一起“起飞”,“廊坊南三县”受益于雄安新区的发展,未来廊坊一定是中国非常耀眼的地级市。

  目前的廊坊尚未走出房地产强调控和环保标准收紧的“调整期”。再忍一忍,最难过的时候就过去了。

  在通州和北三县协同发展规划里,还有三个非常有杀伤力的规划:

  第一,在产业方面,重点培育新一代信息技术、高端装备制造、节能环保三大战略性新兴产业,推动中关村国家自主创新示范区相关政策向北三县延伸,引导产业和创新资源向北三县疏解和集聚。

  第二,在教育方面,推动北京优质教育资源向通州区与北三县布局。鼓励以合作办学、建立分校区等方式,促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移。推动师资共享,大力促进师资在北三县地区流动。强化市场化运营机制建设,鼓励通过成立运营集团等方式,加速实现教育资源的整合与共享。

  第三,在医疗资源方面,研究制订鼓励政策,引导北京优质健康养老资源向北三县延伸。通过机构合作、设置分院等方式,推动在京服务全国和区域的优质医疗资源向北三县纵深布局。

  有产业、有人口、有优质的教育和医疗资源,还有轨道交通,以及优美的环境,未来的北三县显然要“丑小鸭变天鹅”了。

  根据国家规划,“通州+北三县”未来是“一中心、四组团”的结构。

  “一中心”当然是北京副中心(通州),“四组团”北三县占了三个:

  燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能,补齐公共服务短板,优化提升城市品质,与北京城市副中心形成更加紧密的功能协作关系。

  三河组团重点发展科技创新和商务服务功能。

  香河组团重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等功能。

  亦庄新城(通州部分)组团重点发展科技创新功能和城市综合服务功能。

  也就是说,虽然北三县有三河、香河、大厂三个县城(或县级市政府所在地),但地位最尊崇的仍然是三河市的燕郊镇,这里距离北京副中心最近,在人口热力图上也可以看出,最具人气。所以,燕郊定位非常高,甚至放在了亦庄(通州部分的亦庄)板块的前面。

  此外,是三河市中心和香河县城,大厂县城没有能进入四大组团。大厂落选,关键还是人气偏淡。

  根据此次人口普查,北三县的人口分布是:三河市96.5万人,大厂县17万人,香河县44.9万人。

  廊坊的总人口是546万人,市区常住人口(包括开发区)不到120万人,距离修建地铁的人口差距非常大(需要达到城区人口300万以上)。

  北三县的城市级别和人口差距就更大,为什么仍然可以修地铁?关键原因还是因为有北京,北三县是北京都市圈的核心成员,是“小特区”。

  这就符合我之前的一个判断:一线城市和部分强二线城市都市圈内部,修建地铁的标准会有所突破。

  总之,廊坊的发展正在进入一个历史新阶段,作为京津冀“特区”的北三县,尤其如此。随着越来越多轨道交通线路规划的公布,北三县楼市将走出低谷。

  由于这个区域非常敏感,炒作现象也必然会受到管控,如果房价再次飙升,调控政策一定会全面升级。

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